수원지방법원 2025타경2882. 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 5층 520호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황에서는 기호(1-7)가 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 340,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 238,000,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2024.05.21. 모가농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 이 근저당권은 2025.08.21. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 말소기준 이후의 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 광주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2882 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 5층 520호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김범철 · 이민화 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 238,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 관련 청구 | 1,010,066,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 선순위 점유 확인이 핵심
등기부상 핵심 기준일은 2024.05.21.입니다. 이 날짜에 설정된 모가농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 2022년 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유관계 — 6명 중 선순위 2명이 위험 포인트
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임준하 | 2025.07.02 | 2025.10.21 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장준영 | 2025.06.25 | 2025.10.20 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송무진 | 2024.09.13 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김제찬 | 2025.06.23 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주은숙 | 2024.01.22 | 해당 없음 | 있음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정학 | 2023.10.24 | 해당 없음 | 있음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
임준하·장준영·송무진·김제찬은 전입일이 말소기준권리 이후라 조사상 대항력이 없습니다. 반면 주은숙·김정학은 말소기준보다 먼저 전입했고 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 현재 최저가 238,000,000원만을 실질취득가로 보거나 인수액을 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 2. 근저당 · 모가농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 233,868,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,230,000,000원 중 예상 배당액은 233,868,000원이고, 미배당은 996,132,000원입니다. 이 표의 매수인 인수 표시는 0원이지만, 별도로 조사된 대항력 임차인 2명의 보증금이 미상이므로 실제 인수 위험 판단은 임차보증금 확인이 선행돼야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 곤지암 2교 북측 인근이며, 주변에는 신축 중인 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경강선 곤지암역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 기호(1-7)는 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·개별난방·소방·지하주차장·공동현관 보안설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,627,000원/㎡입니다. 토지는 3필 일단의 부정형 평지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 자연보전권역·철도보호지구·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금 확인. 주은숙·김정학의 보증금과 계약관계, 배당 여부를 매각물건명세서와 관련 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 실제 인수되는 미배당 보증금을 더한 금액으로 판단해야 합니다. 최저가 238,000,000원만 비교하면 안 됩니다.
- 점유 범위 확인. 조사된 6명의 점유자가 각각 어느 부분을 사용하고 있는지 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정상 오피스텔 이용 중이므로 공부상 용도와 실제 이용 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 경기신용보증재단 가압류·경매개시결정·광주시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인
현재 최저매각가 238,000,000원은 감정가 340,000,000원의 70% 수준까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건은 단순히 “한 번 유찰돼 싸졌다”라고 볼 수 있는 물건이 아닙니다. 주은숙·김정학 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입했고 대항력이 있는 것으로 조사됐지만, 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 지금 단계의 결론은 명확합니다. 후순위 등기권리는 정리되지만, 대항력 임차인 2명의 인수 가능액이 확정되기 전까지 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격이 시세 대비 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차인의 실제 보증금과 배당·인수 관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
