수원지방법원 2025타경2882. 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 곤지암비즈니스센터 6층602호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 180,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 126,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.05.21 설정된 모가농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부 뒤에 있는 점유관계입니다. 확인된 실제 점유자는 6명이고 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 그중 주은숙은 2024.01.22, 김정학은 2023.10.24 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”이라고 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 승계금액을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인

2022년 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이후 말소됐고, 2024.05.21 공유자인 김범철·이민화에게 신탁재산이 귀속된 뒤 같은 날 모가농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경기신용보증재단의 김범철 지분 가압류 30,000,000원, 임의경매개시결정, 광주시의 이민화 지분 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.08.21에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐습니다.

② 임차인·점유자 — 실제 6명, 선순위 전입 2명

임준하·장준영·송무진·김제찬은 모두 2024.05.21 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 반면 주은숙·김정학은 말소기준일 이전 전입입니다. 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부와 실제 승계액 역시 미상입니다. 이 사건에서 실제 임차인·점유자는 6명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

126,000,000원 매각 가정에서 채권 총액 1,230,000,000원 중 123,436,000원이 배당되고 미배당은 1,106,564,000원입니다. 이 배당 계산에는 선순위 전입 점유자의 미상 보증금이 확정 반영돼 있지 않으므로, 산정표의 매수인 인수 0원을 실제 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.

④ 가격 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다

현재 최저매각가는 126,000,000원으로 감정가 180,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 88,200,000원, 3회 유찰 시 61,739,999원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 전입 점유자의 승계 보증금이 최종 취득비용을 바꿀 수 있습니다. 따라서 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하3층·지상6층입니다.
• 입지. 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 ‘곤지암 2교’ 북측 인근으로, 신축 중인 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경강선 곤지암역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
• 도로. 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
• 토지. 3필 일단의 부정형 평지로 주상용 건부지이며, 준주거지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 1,627,000원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·철도보호지구·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 주은숙 보증금 확인. 2024.01.22 전입으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 매각물건명세서와 임대차 원본으로 확인해야 합니다.
• 김정학 보증금 확인. 2023.10.24 전입으로 역시 말소기준권리보다 빠릅니다. 미배당 보증금 승계 여부가 낙찰 후 총비용을 좌우할 수 있습니다.
• 후순위 점유자 4명. 임준하·장준영·송무진·김제찬은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
• 배당표 0원 오인 금지. 산정상 매수인 인수액 0원은 미상 보증금이 확정 반영된 최종값이 아닙니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 실제 사용·관리규약·영업 및 주거 가능 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 임차보증금이 먼저다”

이 물건은 감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰돼 126,000,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2024.05.21 모가농업협동조합 근저당 이후 권리들이 매각으로 정리되는 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 점유관계는 단순하지 않습니다. 주은숙과 김정학 두 사람이 말소기준권리 이전에 전입했고, 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

따라서 현재 최저가만 보고 “1.26억에 취득한다”고 계산해서는 안 됩니다. 선순위 점유자의 미배당 보증금이 있다면 그 금액이 낙찰자에게 넘어올 수 있어 실질취득액은 아직 미상입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 주은숙·김정학의 임대차 조건과 배당·승계 범위를 먼저 확정하는 것입니다. 그 확인 전까지는 가격보다 권리 리스크가 우선입니다.