180,600,000원
수원지방법원 2025타경2882. 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 6층 615호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 258,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 180,600,000원입니다.
등기 흐름에서는 2024.05.21 설정된 모가농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당이 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석상 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.06.10 경기신용보증재단의 김범철 지분 가압류 30,000,000원입니다. 이 기준보다 뒤의 경매개시결정과 광주시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2882 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 6층 615호 |
| 등기상 부동산 | 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87, 85-9, 86-5 곤지암비즈니스센터 · 경기도 광주시 곤지암읍 신대길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유관계 | 김범철 2457분의 7 · 이민화 2457분의 2450 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 180,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,010,066,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.06.10 가압류
2022년 두 차례의 신탁 및 신탁 말소 흐름을 거쳐 현재 공유자 김범철·이민화 지분이 확인됩니다. 2024.05.21 모가농업협동조합 근저당권은 채권최고액 1,200,000,000원이었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2025.08.21 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전등기가 이어져 있습니다. 현재 제공된 권리분석 기준일은 2025.06.10 경기신용보증재단 가압류입니다.
② 임차·점유관계 — 실제 임차인 6명
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정학 | 2023.10.24 | 확인 없음 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 주은숙 | 2024.01.22 | 확인 없음 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 송무진 | 2024.09.13 | 확인 없음 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김제찬 | 2025.06.23 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 장준영 | 2025.06.25 | 2025.10.20 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 임준하 | 2025.07.02 | 2025.10.21 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인·점유자는 6명으로 봅니다. 이 중 말소기준일보다 먼저 전입한 김정학·주은숙·송무진 3명은 대항력이 있는 것으로 조사되어 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 남습니다. 반대로 김제찬·장준영·임준하는 말소기준 뒤 전입으로 조사상 대항력이 없습니다.
③ 시세 비교 — 실거래 자료가 없어 보류
동일 용도·유사 면적의 실거래 평균, 최신 거래, 최근 12개월 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저매각가 180,600,000원이 시장가보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 밝혀질 경우에는 최저가가 아니라 실질취득비용을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,328,400원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 147,271,600원 |
위 배당은 현재 확인된 경기신용보증재단 청구금액 30,000,000원과 집행비용을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 점유자 3명의 보증금도 확인되지 않았으므로 표의 매수인 인수 0원은 최종 인수액을 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 180,600,000원 | 30,000,000원 | 147,271,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 126,419,999원 | 30,000,000원 | 93,850,119원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 88,493,999원 | 30,000,000원 | 56,501,107원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지하3층·지상6층 건물입니다.
- 주위환경. 곤지암2교 북측 인근으로 신축 중 아파트, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장·창고, 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경강선 곤지암역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 남서측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 자연보전권역, 철도보호지구, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 포함·저촉됩니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평지로 주상용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 2,377.0㎡, 공시지가는 1,627,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 소방, 지하주차장, 공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 3명 보증금 확인. 김정학·주은숙·송무진의 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 가장 먼저 대조해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 선순위 임차인의 배당 후 미회수 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 실제 취득비용을 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 실제 사용과 공부상 용도, 전입 및 임대차 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 청구액은 1,010,066,849원이나 현재 배당 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 산출돼 있어 신청권리와 공동담보 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 광주시 압류와 국 압류가 있으며 당해세·임차인 최우선변제가 배당표에는 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “70% 가격보다 선순위 보증금이 먼저”
이 사건은 감정가 258,000,000원에서 한 차례 유찰돼 180,600,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 김정학·주은숙·송무진 3명의 보증금이 전부 미상이기 때문입니다. 이들의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 확인되지 않은 상태에서는 인수액도, 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격의 시장 대비 위치를 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 임차관계 원본 확인이 먼저인 사건이며, 선순위 3명의 보증금과 배당 결과가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
