대구지방법원 2025타경10791. 경주시 성건동 ‘동부이끌림2차’ 제2층 제205호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 지에스개발주식회사이고, 현재 말소기준권리는 2017.03.16. 설정된 새중앙새마을금고 근저당권 102,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.08.20. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 이후 2025.11.13. 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 물건에는 박갑순이 보증금 70,000,000원으로 배당요구를 했고, 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 有라고 단정할 수도, 대항력 없음이라고 단정할 수도 없습니다. 실질 인수액은 매각물건명세서와 전입세대 관련 원본 확인 전까지 미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10791 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 성건동 1-4외 1필지 동부이끌림2차 제2층 제205호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 제2층 제205호 |
| 사용승인일 | 2012.09.21. |
| 소유자 | 지에스개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 청구액 | 645,812,667원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저
2012.12.13. 한국수력원자력주식회사 근저당권 156,000,000원이 설정됐지만 2017.03.16. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 새중앙새마을금고가 채권최고액 102,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 이 권리는 2025.08.20. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 2025.11.13. 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 확인 대상 1명
현재 분석 대상은 제205호(목록 1번)이므로 해당 호수의 임차인 박갑순을 기준으로 판단합니다.
| 임차인 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박갑순 · 목록 1번 | 미상 | 미상 | 70,000,000원 | 2025.12.29 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
박갑순은 보증금 70,000,000원으로 배당요구를 했지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 말소기준인 2017.03.16.보다 먼저 대항요건을 갖췄는지, 우선변제권을 갖는지, 배당 후 남는 보증금을 매수인이 승계하는지는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교값이 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 106,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 추세 자료가 확인되지 않아 106,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다.
따라서 전체 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수도 없습니다. 특히 박갑순의 대항력 여부에 따라 실질취득비용이 달라질 수 있으므로, 이 사건은 가격 분석보다 임차권리 확정이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 1. 근저당권 · 새중앙새마을금고 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,716,000원 |
제공 배당 시뮬레이션은 근저당권 채권최고액 102,000,000원 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 특히 박갑순의 대항력·우선변제 여부가 확정되지 않아 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 106,000,000원 | 102,000,000원 | 0원 | 1,716,000원 | 시뮬레이션상 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 84,800,000원 | 82,873,600원 | 19,126,400원 | 0원 | 시뮬레이션상 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 67,840,000원 | 66,218,880원 | 35,781,120원 | 0원 | 시뮬레이션상 0원* |
* 박갑순의 전입신고일이 미상이라 실제 임차보증금 승계 여부는 별도 확인이 필요합니다. 근저당권의 배당 부족액은 낙찰자가 그 근저당 채무를 인수한다는 의미가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주세무서 북서측 약 300m 지점. 북측으로 북천 강변도로와 접하고, 근린생활시설·다세대주택·단독주택·소규모 아파트단지 등이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입은 용이하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측 폭 약 20m 강변도로, 서측 폭 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며, 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재경보시설, 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구·중로2류 접합이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 961,300원/㎡입니다.
- 조사 한계. 잠금장치와 점유자 부재로 내부조사를 하지 못했고, 외부 개략조사와 통상적인 관리상태를 상정해 평가됐습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박갑순 전입일 확인. 2017.03.16. 말소기준보다 빠른지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 우선변제권과 실제 배당 가능성을 판단하려면 확정일자 확인이 필요합니다.
- 보증금 승계 검토. 대항력이 인정되고 배당으로 전액 회수되지 못하는 구조인지 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 최근 12개월 거래와 최신 거래가 없으므로 감정가 106,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 이뤄지지 않아 실제 관리상태에 따른 가격 차이가 있을 수 있습니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — “가격보다 권리 확정이 먼저”
이 사건은 신건 106,000,000원이라는 숫자만 보면 단순해 보이지만, 실제 핵심은 박갑순 보증금 70,000,000원의 대항력 여부입니다. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 이에 따라 실질취득비용도 아직 확정되지 않습니다. 시세 실거래 자료까지 없는 만큼 현재 최저가가 싸다는 결론도 낼 수 없습니다.
등기는 정리 가능, 임차인은 미확정, 가격은 판단 보류. 이 물건은 입찰가 계산보다 먼저 전입일과 확정일자, 매각물건명세서의 승계 여부를 확인해야 하는 권리확인 우선형 오피스텔입니다.
