대구지방법원 2025타경10791. 경주시 성건동 ‘동부이끌림2차’ 제3층 제304호 오피스텔입니다. 소유자는 지에스개발주식회사이고, 등기상 핵심은 2017.03.16. 설정된 새중앙새마을금고 채권최고액 102,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.08.20. 확정채권양도로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다. 이어 2025.11.12. 대구지방법원 경주지원의 임의경매개시결정이 내려졌고 2025.11.13. 등기됐습니다.

말소기준 이후에는 2023.03.29. 경주세무서장이 처분청으로 기재된 국의 압류가 있고, 경매개시결정도 뒤에 위치합니다. 이 등기권리들은 매각으로 소멸 예정입니다. 과거 2012년 설정된 새중앙새마을금고 84,000,000원 근저당과 한국수력원자력주식회사 156,000,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 따라서 등기 자체보다 더 중요한 확인 포인트는 점유·임차인 관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확하다

현재 살아 있는 담보권의 기준일은 2017.03.16.입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 특히 말소기준 근저당은 2025.08.20. 엠씨아이대부주식회사에 이전됐지만, 우선순위의 기준은 원래 근저당 설정일인 2017.03.16.에 놓입니다. 사건 청구액은 645,812,667원이지만 이 호실 배당 계산에서는 담보권 채권최고액 102,000,000원을 기준으로 잡고 있습니다.

② 임차인 분석 — ‘대항력 없음’과 ‘대항력 미상’을 구분해야 한다

현황조사·문건접수상 사건 전체에 실제 임차인 신고 6명이 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없으므로 6명 모두 실제 임차인으로 봅니다. 다만 이들은 각각 목록 1·3·4·5·6·7로 표시되어 있어, 입찰 전에는 304호와 각 목록번호의 대응관계를 매각물건명세서에서 직접 대조해야 합니다. 보증금 역시 서로 다른 목록의 금액을 합산해 인수액으로 계산하면 안 됩니다.

박건·최민정·이선영·손혜수는 전입신고일이 모두 2017.03.16. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 박갑순과 조은애는 전입신고일이 확인되지 않기 때문에 ‘대항력 있음’도 ‘없음’도 단정할 수 없습니다. 박갑순의 보증금은 70,000,000원, 조은애의 보증금은 10,000,000원이며 조은애는 월차임 650,000원으로 신고됐습니다. 확정일자 역시 확인되지 않아 우선변제 여부도 미상입니다.

③ 가격 구조 — 신건 106,000,000원, 시세 판단은 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 106,000,000원으로 0회 유찰된 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 84,800,000원, 2회 유찰 시 67,840,000원입니다. 다만 이 물건에는 동일 호실 또는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 106,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단하지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것도 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

현재 배당 계산에서는 집행비용 2,284,000원을 제외한 뒤 근저당권 채권최고액 102,000,000원을 전액 배당하고 1,716,000원이 남는 것으로 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당순위·잔여액은 달라질 수 있습니다. 근저당권은 2025.08.20. 엠씨아이대부주식회사에 이전됐으나 배당 계산 항목은 원래 을구 5번 근저당권 명칭인 새중앙새마을금고로 표시되어 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물의 오피스텔이며 사용승인일은 2012.09.21입니다. 외벽은 석재 붙임·드라이비트 등, 내벽은 내장용 타일·벽지 등으로 평가됐습니다.
• 입지. 경주세무서 북서측 약 300m 지점에 위치하며 북측으로 북천 강변도로와 접합니다. 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트단지 등이 섞인 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 출입은 용이하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 북동측 폭 약 20m 강변도로와 서측 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재경보시설, 도시가스 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(36m 이하)·중로2류 접합이며 가축사육제한구역과 신라중학교 상대보호구역이 기재돼 있습니다. 공시지가는 961,300원/㎡입니다.
• 현장 확인. 감정 당시 잠금장치와 점유자 부재로 내부조사를 하지 못했고 외부에서 개략적으로 조사해 평가했습니다. 실제 내부 상태에 따라 가격차이가 있을 수 있다는 감정의견이 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다. 대지권의 목적인 한 토지는 다른 토지에 합병되어 말소된 것으로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 304호와 임차인 목록번호 대조. 사건 전체 점유 신고가 목록 1·3·4·5·6·7로 구분돼 있으므로 304호에 해당하는 점유자를 매각물건명세서에서 먼저 특정해야 합니다.
• 박갑순 확인. 보증금 70,000,000원, 배당요구일 2025.12.29이나 전입일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 본 호실 점유자라면 대항력·배당 후 잔액 승계 여부를 별도로 계산해야 합니다.
• 조은애 확인. 보증금 10,000,000원·월차임 650,000원, 배당요구일 2025.12.11이나 전입일과 확정일자가 확인되지 않습니다.
• 후순위 임차인. 박건·최민정·이선영·손혜수는 전입일이 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 배당내역은 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
• 배당표 보정. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여 1,716,000원과 인수 0원은 이 전제 아래의 숫자입니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 불가능했습니다. 오피스텔 내부 상태가 감정가와 실제 응찰가 판단에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
• 가격 비교. 현재 실거래 비교값이 없으므로 감정가 106,000,000원이나 유찰가격만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마십시오.

맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유 확인이 끝나야 인수 0원이 된다”

이 물건의 등기구조는 비교적 선명합니다. 2017.03.16. 근저당권이 말소기준이고, 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현 회차 106,000,000원 배당 계산에서도 근저당권 102,000,000원이 전액 배당돼 계산상 매수인 인수는 0원입니다.

그러나 임차인 분석은 아직 같은 수준으로 끝나지 않았습니다. 사건 전체에 실제 임차인 신고가 6명 있고, 그중 박갑순과 조은애는 전입일 미상입니다. 이들을 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도 안 되고, 대항력이 없다고 지워서도 안 됩니다. 특히 304호와 어느 임차인 목록이 대응하는지 확인하지 않은 채 배당표의 ‘인수 0원’만 믿는 것은 위험합니다.

가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가는 106,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 숫자가 없어 싸다·비싸다 판단은 보류해야 합니다. 결론은 등기권리는 정리형, 임차인 점유는 확인형, 가격은 시세검증 전 보류. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.