대구지방법원 2025타경10791. 경주시 성건동 ‘동부이끌림2차’ 제4층 제402호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 지에스개발주식회사이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2017.03.16 설정된 새중앙새마을금고 근저당권 102,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.08.20 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 같은 회사가 2025.11.12 임의경매를 신청해 2025.11.13 경매개시결정이 등기됐습니다.
과거 2012년의 새중앙새마을금고 근저당권 84,000,000원, 한국수력원자력주식회사 근저당권 156,000,000원, 신우레미콘 주식회사 가압류 23,540,130원과 2014년 강제경매는 이미 말소된 이력입니다. 현 경매에서는 2017.03.16 근저당권이 말소기준이고, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10791 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 성건동 1-4외 1필지 동부이끌림2차 제4층 제402호 |
| 도로명 | 경상북도 경주시 동문로 98 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 · 사용승인일 2012.09.21 |
| 소유자 | 지에스개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 645,812,667원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 기준
핵심은 2017.03.16 새중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 102,000,000원이고, 이 권리가 현 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.20 근저당권이 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 2025.11.13 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 사건 전체 6명, 대상 호는 목록 4번
이 사건에서 조사된 실제 임차인은 6명이며, 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 각 임차인은 서로 다른 목록에 대응합니다. 대상 제402호와 연결되는 목록 4번은 최민정입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박갑순 | 목록 1번 | 미상 | 70,000,000원 / 미상 | 2025.12.29 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박건 | 목록 3번 | 2022.09.22 | 미상 / 미상 | 2025.12.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민정 | 목록 4번 | 2021.04.30 | 미상 / 미상 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조은애 | 목록 5번 | 미상 | 10,000,000원 / 650,000원 | 2025.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이선영 | 목록 6번 | 2023.04.17 | 미상 / 미상 | 2025.11.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손혜수 | 목록 7번 | 2025.11.04 | 미상 / 미상 | 2026.01.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 106,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 대상 호의 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이므로 권리 기준 실질취득액 역시 106,000,000원입니다.
다만 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근·과거 거래 추세를 비교할 실거래 수치가 없습니다. 따라서 감정가 또는 최저가가 주변 시장가격보다 낮다는 근거가 없고, 신건 106,000,000원을 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다. 권리와 가격은 분리해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,284,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 새중앙새마을금고 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,716,000원 |
현재 회차 106,000,000원 가정에서는 집행비용 2,284,000원과 근저당권 102,000,000원이 배당되고 1,716,000원이 잔여하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주세무서 북서측 약 300m 지점. 북측으로 북천 강변도로와 접하고, 근린생활시설 점포·다세대주택·단독주택·소규모 아파트단지가 함께 형성된 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입은 용이하고 대중교통 사정은 보통입니다. 북동측 폭 약 20m 강변도로와 서측 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 사용승인일은 2012.09.21이며, 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재경보시설, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 36m 이하 고도지구, 중로2류 접합, 가축사육제한구역 및 신라중학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 961,300원/㎡입니다.
- 현장 확인. 감정 당시 잠금장치와 점유자 부재로 내부조사가 이뤄지지 않아, 외부 상태와 통상적인 관리상태를 전제로 평가됐습니다. 실제 내부 상태에 따라 가격 차이가 있을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대상 호 임차인 재확인. 목록 4번 최민정의 전입일 2021.04.30과 말소기준 2017.03.16의 선후관계를 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 보증금·확정일자. 최민정의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당관계와 명도 협의 판단을 위해 원본 확인이 필요합니다.
- 근저당권 이전. 새중앙새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 102,000,000원 근저당권의 실제 채권관계와 배당권자를 확인하세요.
- 신건 가격. 실거래 비교 수치가 없으므로 감정가 106,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도 거래사례 확인 후 응찰가를 정해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부조사가 되지 않았으므로 수리비·관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세 및 실제 배당 변동 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 전”
대상 제402호만 놓고 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.03.16 근저당권이고, 목록 4번 임차인 최민정은 2021.04.30 전입으로 후순위여서 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 최저가 106,000,000원이 적정한지는 별개의 문제입니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래값, 가격 추세가 없어 신건 가격을 시세와 비교할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건을 “권리가 깨끗해서 싸다”고 해석해서는 안 됩니다. 권리 리스크는 낮지만, 가격 메리트는 검증되지 않았다는 것이 핵심 결론입니다.
