대구지방법원 경주지원 2025타경10791. 경주시 성건동 동부이끌림2차 제6층 제604호 오피스텔입니다. 등기부의 현재 기준이 되는 권리는 2017.03.16. 새중앙새마을금고 근저당권 102,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.08.20. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 이후 엠씨아이대부주식회사가 2025.11.13. 임의경매개시결정을 등기했습니다. 2025.04.03. 이주한의 가압류 15,000,000원도 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 자체보다 어려운 부분은 점유관계입니다. 조사된 실제 임차인은 6명입니다. 박건·최민정·이선영·손혜수는 전입일이 모두 2017.03.16. 이후라 대항력이 없다고 판정돼 있습니다. 반면 박갑순과 조은애는 전입신고일이 확인되지 않아 선순위인지 후순위인지 판단할 수 없습니다. 특히 두 사람의 확인된 보증금은 각각 70,000,000원과 10,000,000원으로 합계 80,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 경주지원 2025타경10791 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 성건동 1-4외 1필지 동부이끌림2차 제6층 제604호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 동문로 98 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 · 철근콘크리트구조 7층 건물 |
| 소유자 | 지에스개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 645,812,667원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인일 | 2012.09.21. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
2012.12.13. 한국수력원자력주식회사의 근저당권 156,000,000원은 2017.03.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 새중앙새마을금고 근저당권 102,000,000원입니다. 이후 이주한 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 대항력 있는 임차보증금은 등기부상의 후순위 권리와 별개의 인수 문제가 될 수 있으므로, 박갑순·조은애의 전입신고일을 확인해야 최종 인수액을 확정할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명
| 임차인 | 점유 | 전입신고 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박갑순 | 목록 1번 | 미상 | 70,000,000원 | 2025.12.29. | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 박건 | 목록 3번 | 2022.09.22. | 미상 | 2025.12.08. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민정 | 목록 4번 | 2021.04.30. | 미상 | 2025.11.28. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조은애 | 목록 5번 | 미상 | 10,000,000원 / 650,000원 | 2025.12.11. | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 이선영 | 목록 6번 | 2023.04.17. | 미상 | 2025.11.21. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손혜수 | 목록 7번 | 2025.11.04. | 미상 | 2026.01.09. | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 시세 대신 ‘인수 리스크’가 먼저
이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교 근거가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 106,000,000원이 현재 시장가격보다 싸거나 비싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 임차인 인수 가능성이 남아 있는 상태에서는 최저가 자체보다 최종 인수액을 먼저 확정해야 합니다. 가격 판단의 출발점은 106,000,000원이 아니라, 박갑순·조은애의 대항력과 실제 배당 후 남는 보증금입니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,284,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 새중앙새마을금고 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 이주한 | 15,000,000원 | 1,716,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 등기채권 배당 후 채권 미배당액이 13,284,000원 발생하는 구조입니다. 이 표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 박갑순·조은애의 대항력과 우선변제 여부가 확정되지 않은 상태이므로 임차보증금 승계 위험은 별도로 검토해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 제604호를 포함한 대상 구분건물의 이용상태는 오피스텔입니다. 사용승인일은 2012.09.21.입니다.
- 입지. 경주세무서 북서측 약 300m 지점. 북측으로 북천 강변도로와 접하며, 주위는 근린생활시설 점포·다세대주택·단독주택·소규모 아파트단지 등이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측 폭 약 20m 강변도로, 서측 폭 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재경보시설, 도시가스 개별난방이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(36m 이하), 중로2류 접합, 가축사육제한구역 일부제한, 신라중학교 상대보호구역입니다.
- 토지. 토지면적 1,010.0㎡, 공시지가 961,300원/㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 현장 상태. 잠금장치 및 점유자 부재로 내부를 조사하지 못했습니다. 실제 내부 관리상태는 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박갑순 전입일 확인. 보증금 70,000,000원입니다. 2017.03.16. 이전 대항요건을 갖췄는지가 최우선 확인사항입니다.
- 조은애 전입일 확인. 보증금 10,000,000원·월세 650,000원입니다. 전입일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 두 미상 임차인은 확정일자와 우선변제권도 현재 확정할 수 없습니다. 배당으로 얼마를 회수하고 얼마가 남는지가 실질 인수액을 결정합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 박건·최민정·이선영·손혜수는 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 배당관계와 명도 협의를 위해 임대차 조건을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부조사가 되지 않았습니다. 제604호의 실제 상태와 수리비를 현장에서 점검해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류에서 임차인 전입일과 배당관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.06억 신건”보다 먼저 볼 숫자는 8천만원
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 2017년 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 임차인 6명 중 2명의 전입신고일이 미상이고, 그 두 명에게서 확인된 보증금이 합계 80,000,000원입니다. 이들이 선순위 대항력을 갖고 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못한다면 그 미배당분은 낙찰자의 실질 부담으로 이어질 수 있습니다.
따라서 이 물건은 최저가 106,000,000원만 보고 ‘신건이라 싸다’거나 ‘인수 0원이라 안전하다’고 평가할 단계가 아닙니다. 동일·유사 실거래 근거도 제시돼 있지 않아 가격 메리트 자체를 확인할 수도 없습니다. 박갑순·조은애의 전입일 → 대항력 → 배당 가능액 → 최종 미배당 보증금을 순서대로 확인한 뒤에야 실제 취득비용을 계산할 수 있습니다. 현재 결론은 등기 소멸은 명확하지만 임차보증금 인수 위험은 미확정입니다.
