대구지방법원 2025타경10791. 경주시 성건동 동부이끌림2차 6층 601호 오피스텔입니다. 등기 흐름의 핵심은 2017.03.16 새중앙새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 102,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 2025.08.20 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전된 뒤, 2025.11.13 같은 회사가 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다.
601호에는 이선영 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 임차보증금은 15,000,000원, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2023.04.17입니다. 말소기준인 2017.03.16보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없고, 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 우선변제 여부는 별도로 확정되어 있지 않아 배당 단계에서는 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10791 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 성건동 1-4외 1필지 동부이끌림2차 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 동문로 98 |
| 용도 | 오피스텔 |
| 소유자 | 지에스개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 645,812,667원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인일 | 2012.09.21 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 기준
과거 한국수력원자력주식회사의 156,000,000원 근저당, 신우레미콘 주식회사의 23,540,130원 가압류와 강제경매는 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.03.16 설정된 새중앙새마을금고 근저당 102,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 2026.03.11 등기된 이선영 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 601호 이선영 임차권등기
| 임차인 | 점유 / 권리 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선영 | 주거 · 임차권등기 | 2023.04.17 / 2023.04.17 | 15,000,000원 | 없음 | 미확정 | 0원 |
이선영의 임대차계약은 2023.03.01 1차 계약, 2025.04.08 2차 계약으로 기재되어 있고, 차임은 2023.04.09부터 2025.04.08까지 650,000원, 2025.04.09부터 2026.04.08까지 600,000원으로 등기되어 있습니다. 임차권등기명령은 2026.03.09, 등기 접수는 2026.03.11입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 106,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 106,000,000원입니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 가격이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단을 유보해야 합니다.
유찰 시나리오는 1회 유찰 시 84,800,000원, 2회 유찰 시 67,840,000원으로 제시되어 있습니다. 다만 가격이 내려간다는 사실만으로 시세 메리트가 생겼다고 단정할 수는 없으며, 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 새중앙새마을금고 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,716,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 102,000,000원이 전액 배당되고 1,716,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권은 2025.08.20 엠씨아이대부주식회사로 이전되어 있으므로 실제 배당 시 채권자 명의와 배당요구 내역은 원본 배당표에서 최종 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 106,000,000원 | 102,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 84,800,000원 | 82,873,600원 | 19,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 67,840,000원 | 66,218,880원 | 35,781,120원 | 0원 |
유찰되면 근저당권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족분이 곧바로 낙찰자 승계채무로 바뀌는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주세무서 북서측 약 300m 지점. 북측으로 북천 강변도로와 접하며, 근린생활시설·점포·다세대주택·단독주택·소규모 아파트단지가 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입은 용이하고 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물의 오피스텔로, 사용승인일은 2012.09.21입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재경보시설, 도시가스 개별난방이 기재되어 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 20m 강변도로, 서측 폭 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 36m 이하, 중로2류 폭 15m~20m 접합. 공시지가는 961,300원/㎡, 토지면적은 1,010.0㎡입니다.
- 현장 확인. 잠금장치와 점유자 부재로 내부조사를 하지 못해 외부 조사와 통상적인 관리상태를 상정하여 평가했습니다. 실제 내부 상태에 따라 가격차이가 있을 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 601호 임차권 원본 대조. 이선영 임차권의 전입·점유·확정일자와 배당요구 내역을 매각물건명세서에서 최종 확인합니다.
- 우선변제 여부 확인. 대항력과 별개로 우선변제·최우선변제 적용 여부는 배당금에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 새중앙새마을금고의 근저당권이 2025.08.20 엠씨아이대부주식회사로 이전된 내역과 실제 배당채권자 명의를 대조합니다.
- 실거래 시세 확보. 신건 106,000,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 확인하기 전에는 가격 메리트를 부여하지 않는 편이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 이루어지지 않았으므로 수리비·설비 상태·점유 현황을 별도로 확인합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당표에서 반영하지 않은 관리비, 당해세, 임차인 최우선변제 가능성을 입찰 전에 확인합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확정
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2017.03.16 근저당이 말소기준이고, 601호 이선영 임차권은 2023.04.17 전입·확정일자로 후순위입니다. 현재 자료와 배당 시나리오상 낙찰자의 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가는 106,000,000원이지만 이를 비교할 실거래 근거가 없으므로 “싸다”거나 “시세 대비 할인”이라고 평가해서는 안 됩니다. 여기에 감정 당시 내부조사가 이루어지지 않았고 임차인의 우선변제 여부도 최종 확인 대상입니다. 따라서 결론은 권리는 검토 가능, 가격은 실거래와 현장 확인 후 결정입니다.
