대구지방법원 2025타경10791. 경주시 성건동 동부이끌림2차 제3층 제305호 오피스텔입니다. 소유자는 지에스개발주식회사이며, 현재 말소기준은 2017.03.16 설정된 새중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 102,000,000원이고, 이 근저당권은 2025.08.20 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다. 이후 국의 압류, 박건의 주택임차권, 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 자리합니다.
305호와 직접 연결되는 등기부상 임차권은 박건입니다. 임대차계약일은 2022.08.16, 주민등록일·점유개시일은 2022.09.22, 확정일자는 2025.09.29, 임차보증금은 10,000,000원, 차임은 월 650,000원입니다. 전입이 2017.03.16 말소기준보다 뒤이므로 제공 자료에서는 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10791 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 성건동 1-4외 1필지 동부이끌림2차 제3층 제305호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 지에스개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 645,812,667원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인일 | 2012.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
2012년 강동새마을금고 근저당권 294,000,000원과 한국수력원자력주식회사 근저당권 156,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2017.03.16 새중앙새마을금고 근저당권 102,000,000원입니다. 이후 국 압류와 임차권등기, 경매개시결정은 제공 자료에서 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 305호 직접 확인 임차권과 타 목록 신고를 구분
| 임차인 | 점유·목록 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박건 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.22 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박갑순 | 목록 1번 | 미상 | 70,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 최민정 | 목록 4번 | 2021.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조은애 | 목록 5번 | 미상 | 10,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이선영 | 목록 6번 | 2023.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손혜수 | 목록 7번 | 2025.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
305호는 등기부에 박건의 임차권등기가 직접 확인됩니다. 반면 박갑순·최민정·조은애·이선영·손혜수는 각각 별도의 목록 번호로 신고되어 있습니다. 따라서 이들 보증금을 305호의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다. 특히 전입일이 확인되지 않는 박갑순과 조은애는 제공 자료만으로는 대항력 유무를 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 새중앙새마을금고 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,716,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 102,000,000원이 전액 배당되고 1,716,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 제공 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시 모두 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 0원으로 유지
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 106,000,000원 | 102,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 84,800,000원 | 82,873,600원 | 19,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 67,840,000원 | 66,218,880원 | 35,781,120원 | 0원 |
유찰될수록 선순위 근저당권의 미배당액은 증가하지만, 제공 시나리오에서는 그 부족분이 매수인 인수로 전환되지 않습니다. 즉 가격이 내려가는 것과 낙찰자가 근저당 미배당을 떠안는 것은 별개의 문제입니다. 다만 임차인 관계가 목록별로 혼재하므로 최종 인수 판단은 반드시 305호 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주세무서 북서측 약 300m 지점. 북측으로 북천 강변도로와 접하고, 근린생활시설·점포·다세대주택·단독주택·소규모 아파트단지가 섞인 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입은 용이하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물의 오피스텔이며, 사용승인일은 2012.09.21입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재경보시설, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 20m 강변도로, 서측 폭 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 36m 이하, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 신라중학교 상대보호구역입니다.
- 토지. 공시지가 961,300원/㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황 상업용, 토지면적 1,010.0㎡입니다.
- 조사 한계. 잠금장치 및 점유자 부재로 임대여부·임대조건과 내부상태를 확인하지 못했고, 외부 개략조사와 통상 관리상태를 상정해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 305호 임차권 확인. 박건의 전입·점유개시는 2022.09.22로 말소기준보다 뒤이며, 제공 자료에서는 대항력 없음으로 판정됩니다.
- 타 목록 임차인 분리. 박갑순·최민정·조은애·이선영·손혜수의 신고가 각각 다른 목록 번호로 기재되어 있으므로 305호 임차관계와 혼동하지 마세요.
- 미상 대항력 주의. 박갑순·조은애는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 해당 목록이 305호와 관계있는지부터 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 새중앙새마을금고 근저당권이 2025.08.20 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기와 실제 배당채권자 표시를 원본으로 대조하세요.
- 내부상태 확인. 감정 당시 내부조사를 하지 못했으므로 현장상태에 따른 가격차이를 고려해야 합니다.
- 시세 판단 유보. 동일 물건의 최근 실거래 자료가 제공되지 않아 최저가 106,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
맺으며 — “305호 권리는 비교적 단순, 핵심은 목록 분리 확인”
본건의 말소기준은 2017.03.16 새중앙새마을금고 근저당권 102,000,000원입니다. 305호 등기부상 임차권자 박건의 전입·점유개시일은 2022.09.22로 말소기준보다 뒤라 제공 자료상 대항력은 없고, 배당 시나리오의 매수인 인수도 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다.
다만 이번 사건에는 다른 목록 번호에 속한 임차인 신고가 함께 존재하며, 박갑순·조은애처럼 전입일이 확인되지 않는 신고도 있습니다. 이들을 305호 임차인으로 단정하거나 보증금을 합산해서도 안 되고, 반대로 아무 관계가 없다고 가정해서도 안 됩니다. 305호 매각물건명세서에서 실제 점유·임차관계를 확정하는 것이 최종 입찰 전 가장 중요한 확인사항입니다. 또한 최근 실거래 시세 자료가 없어 감정가 106,000,000원의 가격 매력도는 별도로 검증해야 합니다.
