대구지방법원 2025타경10791. 경주시 성건동 ‘동부이끌림2차’ 제4층 제403호 오피스텔입니다. 소유자는 지에스개발주식회사이고, 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2017년 새중앙새마을금고가 설정한 채권최고액 102,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.08.20. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 같은 회사가 2025.11.13. 임의경매개시결정을 등기했습니다. 앞선 2012년 근저당권 2건과 2013년 가압류·2014년 강제경매는 이미 말소된 상태입니다.

등기 흐름만 보면 낙찰 후 남는 후순위 권리는 단순합니다. 문제는 등기가 아니라 점유·임차입니다. 감정평가 대상은 제205호, 제304호, 제305호, 제402호, 제403호, 제601호, 제604호의 순서로 배열돼 있고, 임차인 자료의 목록 5번 조은애는 보증금 10,000,000원·월차임 650,000원으로 신고돼 있습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당요구는 2025.12.11. 접수됐지만, 이것만으로 낙찰자의 인수액이 0원이라고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당

2012년 설정됐던 새중앙새마을금고 근저당권 84,000,000원과 한국수력원자력주식회사 근저당권 156,000,000원은 이미 말소됐습니다. 2013년 신우레미콘 주식회사의 가압류 23,540,130원과 2014년 강제경매 역시 각각 해제·취하로 정리됐습니다. 현재의 핵심은 2017.03.16. 을구 5번 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 근저당권 이전과 현재 임의경매는 매각과 함께 정리되는 구조입니다.

② 임차관계 — 403호는 ‘대항력 가능·미상’

사건 조사자료에는 임차 관련자 6명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 실제 조사된 임차 관련자는 6명입니다. 이 중 감정평가 호실 배열에서 403호에 해당하는 다섯 번째 호실과 맞물리는 목록 5번 조은애의 임차조건은 보증금 10,000,000원·월차임 650,000원입니다. 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2017.03.16.보다 빠른지 늦은지를 판정할 수 없고, 확정일자도 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

현재 회차 106,000,000원 가정에서는 집행비용 2,284,000원과 근저당권 102,000,000원을 지급한 뒤 소유자 잔여 1,716,000원이 계산됩니다. 이 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 403호 임차인의 대항력·우선변제 여부가 미확정이므로 이 0원은 최종 권리확정 금액으로 볼 수 없습니다.

1회 유찰 시 매각가는 84,800,000원으로 내려가고, 근저당권 채권 102,000,000원 가운데 19,126,400원이 미배당으로 남습니다. 2회 유찰 시 매각가는 67,840,000원, 미배당은 35,781,120원입니다. 하지만 이 미배당 근저당 채권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 낙찰자가 떠안는 금액으로 연결되지는 않습니다. 낙찰자의 진짜 변수는 별도로 확인해야 할 임차인의 대항력입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경주세무서 북서측 약 300m 지점. 북측으로 북천 강변도로와 접하고, 근린생활시설·각종 점포·다세대주택·단독주택·소규모 아파트단지가 섞인 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 출입은 용이하고 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측 폭 약 20m 강변도로와 서측 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물의 오피스텔이며 사용승인일은 2012.09.21.입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재경보시설, 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·고도지구(36m 이하)이며, 토지면적 1,010.0㎡, 공시지가 961,300원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에도 해당합니다.
• 현장조사 한계. 잠금장치와 점유자 부재로 내부조사를 하지 못했고, 외부 조사와 통상적인 관리상태를 전제로 평가됐습니다.
• 공부 차이. 대지권의 목적인 기호 2 토지는 기호 1에 합병되어 말소됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 조은애 전입일 확인. 403호의 핵심입니다. 전입일·점유개시일이 2017.03.16.보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당순위 확인. 배당요구일 2025.12.11.은 확인되지만 확정일자는 미상입니다. 우선변제권 유무를 원본으로 확인하세요.
• 매각물건명세서 최종 대조. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수 0원으로 계산하지만 임차인의 대항력 판정이 완료되지 않았으므로 최종 명세서 기재와 반드시 맞춰야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 2017년 새중앙새마을금고 근저당권이 2025.08.20. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 채권양도와 신청채권 관계를 원본 문서로 대조하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 잠금장치·점유자 부재로 내부조사가 이뤄지지 않았습니다. 실제 내부 관리상태와 보수 필요성을 별도 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확보. 신건 106,000,000원 또는 유찰가가 적정한지 판단하려면 같은 건물·유사 오피스텔의 최신 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 당해세·최우선변제 점검. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “등기는 단순하지만 임차관계는 미완성”

이 물건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 2017년 근저당권이 말소기준이고, 과거의 근저당·가압류· 강제경매는 이미 정리됐으며 현재 권리도 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 신건 106,000,000원 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

그러나 403호 임차관계가 결론을 바꿀 수 있습니다. 조은애의 보증금 10,000,000원과 월차임 650,000원은 확인되지만 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부가 미정입니다. 따라서 현 단계 결론은 “등기상 소멸 구조, 임차 인수는 확인 전 미확정”입니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 가격 106,000,000원의 가격 메리트 역시 평가를 유보해야 합니다. 입찰 전 최우선 과제는 전입·점유·확정일자와 최종 매각물건명세서 확인입니다.