서울남부지방법원 2025타경811. 금천구 가산동에 위치한 더리즌밸리지식산업센터 제1동 5층 501호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 소유자는 주식회사필데이타입니다. 해당 회사는 2021년 3월 24일 매매를 원인으로, 같은 해 4월 19일 거래가액 507,006,900원에 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 하나은행의 채권최고액 1,680,000,000원인 근저당권이 설정됐습니다. 다만 이 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있어, 채권최고액 전부를 501호 한 개 호실의 독립 채무로 해석해서는 안 됩니다.

현재 최저매각가격은 311,040,000원입니다. 감정가 486,000,000원에서 2회 유찰되어 64% 수준으로 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 단순하게 최저가와 주변 실거래 평균을 비교할 수 있는 구조가 아닙니다. 말소되지 않는 지상권, 토지 별도등기, 복수 호실의 통합사용 가능성을 먼저 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지상권은 인수

건물 등기상 말소기준권리는 2021.04.19 설정된 하나은행의 을구 1번 근저당권입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 국세 및 금천구의 압류등기는 각각 해제에 따른 말소가 완료됐습니다.

특히 해당 지상권은 건물의 말소기준 근저당권보다 먼저 설정된 토지상 권리입니다. 지상권의 존속기간, 권리자, 설정 목적, 지료, 권리 행사 범위가 501호의 사용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다. 지상권 인수는 확정된 금전 채무 인수와 성격이 다르므로 그 경제적 부담을 0원으로 단정할 수 없습니다.

② 점유·임차인 분석 — 실제 점유관계 확인이 필요하다

현황조사에는 점유 관련 3명·법인이 나타납니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 신고된 날짜는 모두 건물 말소기준권리 설정일인 2021.04.19 이후입니다. 따라서 기재된 날짜만을 기준으로 할 때 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 실제 점유, 사업자등록 등 법적으로 필요한 대항요건과 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.

실제 임차인·점유 관련자 3명(법인 및 대표자 등 병기 기준 3개 관계). 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 신고일만으로 상가건물 임대차의 대항력·우선변제권을 최종 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저가 311,040,000원은 감정가 486,000,000원의 64%입니다. 다만 동일 건물 또는 비교 가능한 지식산업센터의 최근 거래가격을 확인하지 못한 상태에서 이 할인율을 실제 시장가치 대비 할인율로 해석할 수는 없습니다.

또한 공장(지식산업센터)은 일반 주거용 아파트와 달리 입주 자격, 산업시설 사용 요건, 취득 후 실제 용도에 따른 제한을 검토해야 합니다. 최근 12개월 거래가격이나 최신 거래와의 비교가 확인되지 않은 만큼, 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 311,040,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 5,154,560원을 제외한 305,885,440원이 하나은행에 배당되는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 1,374,114,560원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 변화

현재 회차와 추가 유찰 시 예상배당 시나리오입니다. 추가 유찰 가격은 가정이며 실제 기일 및 최저매각가격은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 채권최고액 기준 미배당으로 실제 확정 채무 잔액과 일치하지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금천구 가산동주민센터 남서측 인근입니다. 주변에는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 근린생활시설 등이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2020.08.19 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 14층 건물입니다. 강화유리 외벽, 새시창호 등이 적용됐습니다.
• 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비 및 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.
• 토지 용도. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지 및 산업시설구역에 속합니다. 일반적인 주거용 부동산과 이용·매수 요건이 다를 수 있습니다.
• 규제. 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나, 501~507호 내부벽체가 없는 통합사용 추정은 독립 사용 여부 및 현장 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 공장(지식산업센터) 용도와 산업시설구역의 이용 제한, 토지 지상권, 호실 통합사용 여부가 향후 매수자 범위와 매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 거래가격과 거래량을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최우선 — 토지 지상권 원본. 토지 을구 15번, 2020.07.31 제172117호 지상권설정등기의 권리자·존속기간·설정 목적·지료·범위를 확인하고, 매수인이 인수하는 법률상 효과를 검토해야 합니다.
• 토지 별도등기. 해당 대지권에 영향을 미치는 다른 토지상 권리와 말소 여부를 건물 등기와 별도로 확인해야 합니다.
• 501호 독립 사용. 501~507호가 내부벽체 없이 이용되는 것으로 추정됩니다. 501호의 물리적 경계, 독립 출입, 설비, 계량 및 분리 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 점유 관련자 3건. 티디엔디 주식회사·라민우, 에코미래바이오 주식회사·이주원, 유엔아이넥스트·이범석의 계약관계와 점유 구역, 사업자등록, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 명도 가능성. 다른 호실과 통합된 공간을 이용 중이라면 501호만 인도받는 절차가 복잡해질 수 있습니다. 실제 점유자와 호실별 사용관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보. 하나은행 근저당권의 공동담보목록 제2021-395호를 확인해야 합니다. 채권최고액 1,680,000,000원을 501호 단독 채무로 해석하지 않도록 주의해야 합니다.
• 지식산업센터 입주요건. 국가산업단지·산업시설구역의 입주 자격과 사용 가능 업종, 관리단 규약을 확인해야 합니다.
• 시장가격. 비교 가능한 지식산업센터의 최근 12개월 거래와 최신 거래, 면적·층·용도별 가격을 확인한 후 응찰가격을 산정해야 합니다.
• 부대비용. 취득 관련 세금, 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 명도 비용, 호실 분리 관련 비용과 지상권에 따른 부담을 별도로 검토해야 합니다.
• 법원 원본. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기사항증명서, 집합건축물대장과 최신 변경사항을 매각기일 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 64%라도, 인수권리가 남으면 다른 이야기”

이 사건에서 말소기준권리 자체는 명확합니다. 하나은행의 2021.04.19 근저당권이 기준이고, 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 금전 인수액 역시 0원으로 나타납니다.

하지만 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 토지 지상권의 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 또한 501호부터 507호까지 내부벽체 없이 통합 이용되고 있는 것으로 추정되고, 실제 임차인·점유 관련 3건의 보증금 및 우선변제 관련 사항도 확인이 필요합니다.

2회 유찰로 최저가는 311,040,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래를 통한 시장가치 검증이 이루어지지 않았습니다. 공장(지식산업센터)의 제한적인 이용 조건과 지상권 인수, 독립 사용 불확실성까지 고려하면 감정가 대비 36% 할인이라는 사실만으로 매력적인 입찰 대상이라고 평가할 수 없습니다.