서울남부지방법원 2025타경811. 가산동 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제501호로, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 주식회사필데이타이고 2021.03.24 매매를 원인으로 거래가액 507,006,900원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날인 2021.04.19 하나은행이 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 388,800,000원으로 감정가 486,000,000원의 80%입니다. 그러나 시세 자료가 없어 이 가격을 곧바로 “싸다”거나 “시세 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 더욱 중요한 것은 매수인이 인수하는 토지 지상권과 현황상 501호부터 507호까지 내부벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정된다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경811 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제501호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상14층 · 사용승인일 2020.08.19 |
| 소유자 | 주식회사필데이타 · 거래가액 507,006,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 486,000,000원 / 388,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,380,113,519원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 그러나 별도 지상권은 인수
말소기준은 2021.04.19 하나은행 근저당권입니다. 2026.01.06 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다. 2025.12.08 국의 압류와 2026.01.16 금천구 압류는 각각 2026.02.27과 2026.03.03 해제로 말소됐습니다.
② 점유자 3곳 — 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 티디엔디 주식회사, 라민우 | 미상 | 2023.10.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 에코미래바이오 주식회사, 이주원 | 미상 | 2025.04.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 유엔아이넥스트, 이범석 | 미상 | 2024.10.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유 조사상 확인된 곳은 3곳이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.04.19보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 세 곳 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서에서 재확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 388,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,243,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 382,556,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 1,680,000,000원 중 382,556,800원이 배당되고 1,297,443,200원이 미배당으로 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 계산상 매수인 금액 인수액은 0원이지만, 토지 별도등기의 지상권 인수는 별도입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 388,800,000원 | 382,556,800원 | 1,297,443,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 311,040,000원 | 305,885,440원 | 1,374,114,560원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 248,832,000원 | 244,548,352원 | 1,435,451,648원 |
유찰이 진행되면 매각가는 388,800,000원에서 311,040,000원, 248,832,000원으로 낮아집니다. 반면 하나은행의 미배당액은 1,297,443,200원에서 1,374,114,560원, 1,435,451,648원으로 커집니다. 이 미배당 자체가 매수인에게 금전채무로 승계된다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 남서측 인근. 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 용도. 집합건축물대장 및 감정평가상 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 지하4층 지상14층의 더리즌밸리 지식산업센터로 사용승인일은 2020.08.19입니다.
- 도로. 대상물건의 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지 을구 15번 지상권설정 등기(2020.07.31. 제172117호)는 매수인 인수 대상입니다.
- 501호 경계 확인. 501호부터 507호까지 내부벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정돼 실제 구분·점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 점유자 계약 확인. 조사된 3곳은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다.
- 가격 판단 보수적으로. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 공장 용도·산업시설 규제 확인. 지식산업센터 이용과 처분에 영향을 줄 수 있는 산업시설구역 등 관련 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원”만 보고 끝낼 사건이 아니다
이 사건의 임차관계는 비교적 명확합니다. 조사된 3곳 모두 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 배당 계산상 매수인 금액 인수도 0원입니다. 하지만 핵심 위험은 다른 곳에 있습니다. 대지권 목적 토지의 을구 15번 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되고, 현황상 501호부터 507호가 내부벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
따라서 이 물건은 “권리가 깨끗한 80% 유찰 물건”으로 단순 분류하기 어렵습니다. 시세 자료도 없어 388,800,000원이 시장 대비 유리한지 확인되지 않았습니다. 임차보증금 인수 위험은 낮지만, 별도 지상권과 물리적 구획 상태 확인이 입찰의 핵심입니다.
