서울남부지방법원 2025타경811. 가산동 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제504호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 사용승인일은 2020.08.19.입니다. 현재 소유자는 주식회사필데이타로, 2021.03.24. 매매를 원인으로 2021.04.19. 소유권을 취득했고 거래가액은 242,847,200원입니다.
말소기준권리는 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이고, 경매 청구액은 1,380,113,519원입니다. 이후 2026.01.06. 하나은행의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이 물건에는 별도로 확인해야 할 권리가 있습니다. 매각물건명세서가 명시한 대지권 목적 토지의 지상권설정 등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경811 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제504호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상14층 · 사용승인일 2020.08.19. |
| 소유자 | 주식회사필데이타 · 거래가액 242,847,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 198,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,380,113,519원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 ‘남는 권리’를 분리해서 봐야 한다
등기 이력에는 2020.09.08. 주식회사하나자산신탁 명의 신탁, 2020.12.21. 신탁재산 귀속과 아시아신탁주식회사 명의 신탁, 2021.04.19. 신탁재산 귀속 및 주식회사필데이타로의 소유권이전이 이어집니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.04.19. 하나은행 근저당권입니다.
② 현황조사 점유자 — 3명 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 티디엔디 주식회사, 라민우 | 2023.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 에코미래바이오 주식회사, 이주원 | 2025.04.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 유엔아이넥스트, 이범석 | 2024.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 점유자의 신고일은 모두 말소기준권리인 2021.04.19.보다 뒤입니다. 따라서 현황조사 기준으로는 대항력이 없고 보증금의 매수인 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 회차별 배당 — 낙찰가가 내려가도 하나은행 미배당은 크게 남는다
현재 최저매각가는 감정가 248,000,000원의 80%인 198,400,000원입니다. 이 금액을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 3,577,600원을 제외한 194,822,400원이 하나은행 근저당에 배당되고, 소유자 잔여금은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,577,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 194,822,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 미배당은 1,485,177,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인에게 금액으로 산정된 인수액은 0원입니다. 별도등기 지상권 인수는 이 금액 계산과 별개입니다.
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 1,485,177,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 158,720,000원 | 155,697,920원 | 1,524,302,080원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 126,976,000원 | 124,398,336원 | 1,555,601,664원 |
④ 현장·물리적 상태 — 504호만 독립돼 있는지 확인이 핵심
매각물건명세서 비고에는 외부관측상 본건을 포함해 501호 내지 507호가 내부벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정된다고 적혀 있습니다. 즉 등기상 경매 대상은 제504호이지만, 실제 현장에서는 인접 호실과 분리되지 않은 상태일 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 가산동주민센터 남서측 인근이며, 주변에 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 지하4층 지상14층 건물이며 사용승인일은 2020.08.19.입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지 을구 15번 지상권설정 등기(2020.07.31. 제172117호)의 구체적인 권리내용·존속범위·부담을 확인해야 합니다.
- 501호~507호 현장 재확인. 내부벽체 없이 일체 이용 중이라는 추정이 실제로 맞는지, 504호의 물리적 독립성이 확보돼 있는지 확인해야 합니다.
- 점유자 3명 확인. 세 점유자는 말소기준 이후 신고로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·우선변제 여부와 실제 점유범위를 다시 확인해야 합니다.
- 배당표의 범위 구분. 현재 금액 기준 매수인 인수는 0원이지만, 별도등기 지상권 인수는 배당표 밖의 권리부담입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 안전형으로 보면 안 된다
이 사건은 표면적으로는 단순합니다. 말소기준권리는 2021.04.19. 하나은행 근저당이고, 현황조사상 3명의 신고일은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인이 부담할 금액은 0원입니다.
하지만 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 대지권 목적 토지의 지상권설정 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시하고, 본건을 포함한 501호~507호가 내부벽체 없이 일체 이용 중인 것으로 추정된다는 현장 이슈도 있습니다. 따라서 이 물건은 “금액 인수 0원 = 권리 완전 안전”인 사건이 아닙니다. 별도등기 지상권과 실제 호실 구획을 확인한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있습니다.
