서울남부지방법원 2025타경811. 서울 금천구 가산동 더리즌밸리지식산업센터 제1동 5층 504호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 주거용 아파트와는 권리·이용·환금성 판단이 다릅니다. 주식회사필데이타가 2021년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 하나은행의 임의경매가 개시되어 현재 2회 유찰된 상태입니다.

등기부의 말소기준권리는 2021.04.19 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 토지 을구 15번 지상권은 매수인 인수 대상이기 때문입니다. 건물 근저당권이 말소된다는 사실과 토지 관련 권리가 남는다는 사실을 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 지상권은 남는다

2020년에는 하나자산신탁과 아시아신탁을 거치는 신탁 관련 소유권 변동이 있었으며, 해당 신탁등기는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2021.04.19 주식회사필데이타로 소유권이 이전되고 하나은행의 근저당권이 설정됐습니다.

하나은행 근저당의 채권최고액은 1,680,000,000원이고 공동담보목록 제2021-395호가 기재되어 있습니다. 이 금액은 이 호실에만 설정된 별도 대출잔액이라고 단정할 수 없으며, 공동담보 범위와 실제 채권액을 구별해야 합니다. 본 호실의 배당 가능금액이 채권최고액에 미치지 못해도, 말소 대상 근저당의 미배당액을 매수인이 자동 승계하는 것은 아닙니다.

② 점유·임차관계 — 현황조사상 3건, 보증금은 미상

현황조사에는 3건의 점유 관련 신고가 확인됩니다. 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부가 확정되어 있지 않으므로, 이들을 금전 인수위험이 전혀 없는 임차인이라고 단정할 수 없습니다.

전입신고일은 모두 2021.04.19 말소기준권리보다 늦습니다. 표의 후순위 판정은 신고일과 근저당 설정일의 선후관계에 따른 것으로, 실제 사업장 임대차의 대항력 및 법적 보호 범위까지 최종 확정한 뜻은 아닙니다.

보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 현황조사상 신고는 3건이지만, 실제로 독립적인 임대차를 체결한 임차인 수와 각자의 사용 구역은 계약서와 현장조사를 통해 확정해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 64%가 곧 시세 할인율은 아니다

이 물건은 감정가 248,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 158,720,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 하락 폭은 89,280,000원이며, 현재 최저가는 최초 감정가의 64%입니다.

그러나 실제 시장에서 얼마에 거래되는지는 별도로 판단해야 합니다. 비교 가능한 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래 평균과 최신 거래 가격이 확인되지 않아, 현 최저가가 시장가격보다 낮다고 입증할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 158,720,000원 가정)

현재 최저가 기준 단순 배당 추정입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,524,302,080원이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당 미배당액은 매수인의 인수액과 동일하지 않습니다. 매각물건명세서상 지상권 인수는 배당 계산과 별도로 존속합니다.

⑤ 회차별 유찰 시나리오

회차가 진행될수록 가격은 낮아지지만, 매수인이 인수하는 토지 지상권은 가격 하락만으로 없어지지 않습니다. 특히 이 물건은 시세 자체가 검증되지 않았고, 건물 내부의 독립 사용 가능성도 확인이 필요합니다. 따라서 추가 유찰은 더 낮은 입찰 시작가격을 의미할 뿐, 자동으로 안전한 투자 대상이 된다는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 남서측 인근입니다. 주변에는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 14층, 2020.08.19 사용승인. 강화유리 외벽과 새시창호, 급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 남서측 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 사용 목적과 업종 적합성 검토가 필요합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 구획 상태와 적법한 독립 사용 여부는 별개로 확인해야 합니다.
• 환금성. 공부상 공장(지식산업센터)으로, 수요자의 업종·입주자격·실제 이용 가능 조건에 영향을 받을 수 있습니다. 해당 호실의 시장 환금성과 매매가격 수준은 별도 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 토지 을구 15번 지상권설정등기(2020.07.31. 제172117호)의 등기 내용, 존속기간, 목적, 행사 범위 및 관련 약정을 확인하세요. 매각 후에도 존속하는 권리입니다.
• 별도등기·대지권 대조. 건물 등기뿐 아니라 대지권의 목적인 토지 등기사항과 매각물건명세서를 함께 대조하세요.
• 신고 명의 3건 확인. 각 신고자의 실제 점유 장소, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 관련 사항, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 통합사용 실측. 501호~507호의 현황과 504호의 구획 경계, 출입, 설비, 독립 사용 가능성 및 원상복구 문제를 조사하세요.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당의 공동담보목록 제2021-395호와 배당 관계를 확인하세요. 공동담보 채권최고액을 이 호실의 시세 또는 단독 채무액으로 해석하지 마세요.
• 시세 검증. 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 최근 거래, 전용면적과 층별 가격, 임대수요 및 실제 매각 가능한 가격을 비교하세요.
• 용도·입주 적합성. 공부상 공장인 만큼 해당 업종의 입주 가능 여부, 시설 이용 및 관련 제한을 확인하세요.
• 자금·인수부담 분리. 입찰대금 외에 지상권 관련 부담, 명도, 구획 정리, 미납 관리비 및 취득 부대비용을 따로 검토하세요.
• 매각기일 원본 대조. 2026.10.22 매각기일과 최저매각가, 매각조건 및 변경 여부를 법원 공고와 원본 기록으로 재확인하세요.

맺으며 — “64% 할인보다 중요한 것은 남는 권리”

이 사건은 2회 유찰된 지식산업센터 호실입니다. 감정가 248,000,000원에 비해 최저매각가 158,720,000원이 낮아진 것은 분명합니다. 하지만 그 가격이 실제 시세보다 유리한지는 아직 확인되지 않았습니다.

더 중요한 것은 매수인이 인수하는 토지 지상권입니다. 여기에 보증금 미상의 점유 신고 3건과 여러 호실의 통합사용 추정까지 더해져, 단순한 말소기준권리 분석만으로 안전성을 판단하기 어렵습니다.

하나은행 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 사실은 긍정적입니다. 다만 이것이 모든 권리가 정리된다는 뜻은 아닙니다. 특히 매각물건명세서가 인수를 명시한 지상권의 영향이 확인되지 않는 상태에서 금전상 인수액 0원이라는 수치만 강조해서는 안 됩니다.

종합 판단은 D등급(35점). 가격이 상당히 내려왔지만, 인수권리·점유·독립 사용·시세 불확실성이 동시에 존재합니다. 가격보다 권리 검증이 먼저이며, 현 단계에서는 보수적으로 입찰 판단을 유보하는 것이 타당합니다.