서울남부지방법원 2025타경811. 가산동 더리즌밸리지식산업센터 제5층 제503호입니다. 집합건축물대장과 감정평가상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 감정가는 248,000,000원입니다. 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 198,400,000원입니다. 소유자인 주식회사필데이타는 2021.04.19 이 호실을 242,847,200원에 취득했고, 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
등기상 말소기준권리는 이 하나은행 근저당입니다. 2026.01.06 하나은행이 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐고, 현황조사에 확인된 점유자들의 전입신고일은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이들 점유자에게는 대항력이 없습니다. 다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지 을구 15번 지상권설정등기가 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경811 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산로9길 66(가산동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하4층 지상14층 건물 내 제5층 |
| 사용승인일 | 2020.08.19 |
| 소유자 | 주식회사필데이타 · 2021.04.19 소유권이전 · 거래가액 242,847,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 198,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,380,113,519원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 지상권은 인수
② 점유자 — 실제 조사 3건, 모두 말소기준 이후
현황조사에서 확인된 점유 관련 대상은 3건입니다. 세 건 모두 전입신고일이 2021.04.19 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 티디엔디 주식회사, 라민우 | 2023.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 에코미래바이오 주식회사, 이주원 | 2025.04.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 유엔아이넥스트, 이범석 | 2024.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,577,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 194,822,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 1,680,000,000원 중 194,822,400원이 배당되고, 1,485,177,600원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시나리오상 매수인의 금전 인수액은 0원이지만, 토지 지상권 인수는 별도입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 80%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 확인 가능한 것은 회차별 최저매각가뿐입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 198,400,000원 | 1,485,177,600원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 158,720,000원 | 1,524,302,080원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 126,976,000원 | 1,555,601,664원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동주민센터 남서측 인근. 주위에는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상14층, 사용승인일 2020.08.19. 통상의 급·배수·위생설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상물건 남서측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 공부상 공장(지식산업센터). 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황. 외부관측상 제501호 내지 제507호는 내부벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정되며 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 15번 지상권설정등기 (2020.07.31. 제172117호)의 권리자·범위·내용을 토지 등기에서 직접 확인해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 501호~507호가 내부벽체 없이 일체 이용 중인 것으로 추정되므로 제503호의 실제 점유·경계·독립 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 현황조사상 3건 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분은 미상입니다. 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 248,000,000원이나 현재 최저가 198,400,000원의 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 지식산업센터 이용조건 확인. 공부상 용도가 공장(지식산업센터)이고 국가산업단지·산업시설구역에 해당하므로 실제 이용과 취득 후 사용 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “20% 유찰”보다 먼저 볼 것은 남는 권리
현재 최저가는 감정가 248,000,000원에서 한 차례 유찰돼 198,400,000원까지 내려왔습니다. 현황조사상 점유자 3건도 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 배당 시나리오상 금전 인수액 역시 0원입니다. 그러나 이 물건의 결론은 거기서 끝나지 않습니다.
매각물건명세서에 토지 을구 15번 지상권을 매수인이 인수한다고 명시되어 있고, 제501호~제507호가 내부벽체 없이 일체 이용 중인 것으로 추정됩니다. 비교 실거래도 없어 현재 가격이 시장 대비 싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “남는 토지 권리와 실제 호실 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 지식산업센터”로 보는 것이 맞습니다.
