서울남부지방법원 2025타경811. 서울 금천구 가산동 더리즌밸리지식산업센터 5층 503호에 대한 임의경매입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 현재 등기부상 소유자는 주식회사필데이타입니다. 2021년 4월 19일 소유권이전과 함께 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 1,680,000,000원입니다.

일반적인 근저당권 중심의 권리만 살펴보면 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 반드시 구분해야 할 권리가 있습니다. 매각물건명세서에서 명시적으로 인수를 고지한 토지 별도등기의 지상권입니다. 따라서 근저당권의 소멸과 매수인이 인수하는 지상권을 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 지상권 인수는 별개

등기부에는 과거 신탁등기가 존재합니다. 2020년 하나자산신탁 및 아시아신탁 관련 신탁등기는 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 이후 주식회사필데이타가 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 하나은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 2026년 1월 6일 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그러나 토지 별도등기와 매각물건명세서에서 인수로 고지한 권리는 따로 검토해야 합니다. 특히 지식산업센터는 전유부분 소유권뿐 아니라 대지권과 그 이용에 영향을 미치는 권리관계까지 확인해야 하므로 단순한 말소기준권리 분석으로 끝낼 수 없습니다.

② 점유관계 — 현황조사에서 확인된 3건

현황조사에는 다음과 같이 3건의 점유 관련 신고 내역이 확인됩니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2021.04.19 이후의 신고이며, 기재된 판단상 선순위 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 확인되지 않았으므로 점유 및 대항력 관련 추가 검증이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 2회 유찰은 확인, 시세 할인은 미확정

이 사건의 감정가는 248,000,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 최저매각가는 158,720,000원으로 조정됐습니다. 감정가 대비 64% 수준으로, 감정가와 최저매각가의 차이는 89,280,000원입니다.

하지만 감정가는 현재 거래 가능한 시세와 동일하지 않습니다. 이 물건은 공장(지식산업센터)으로, 주거용 아파트와 매수자·임차수요·이용 제한이 다릅니다. 특히 토지 지상권 인수 및 내부 일체 사용이라는 개별 사정이 있어 감정가 대비 할인폭을 그대로 시장가격 대비 할인폭으로 해석할 수 없습니다.

향후 유찰 가격은 회차별 가정이며 실제 매각일정과 최저가 결정은 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당금은 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 158,720,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,022,080원을 제외한 155,697,920원이 하나은행에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 기준으로 1,524,302,080원이 배당되지 않고, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다.

신청채권자의 청구금액은 1,380,113,519원으로, 예상 배당액보다 큽니다. 단, 채권최고액과 실제 확정채권액은 구분해야 하며, 위 미배당 계산은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 법원의 배당절차에 따라 달라집니다. 근저당 미배당액은 원칙적으로 배당받지 못한 채권자의 잔존채권 문제이며, 이를 매수인이 자동 인수하는 것은 아닙니다. 다만 별도등기 지상권은 매각물건명세서상 명시된 인수 권리입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 남서측 인근입니다. 주변에는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 근린생활시설이 분포합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 14층 규모입니다. 2020.08.19 사용승인을 받았고 승강기, 급·배수, 위생 및 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형 토지로, 남서측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 지식산업센터의 입주 가능 업종과 사용 제한을 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 토지거래계약허가구역 관련 기재가 있으나 대상 용도와 지정기간이 구분되어 있습니다. 이 공장(지식산업센터) 전유부분에 실제 허가가 필요한지는 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없으나, 501호 내지 507호의 내부벽체 없는 일체 사용이 추정되어 실제 구획과 사용승인 상태의 대조가 중요합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 입주업종, 이용 가능 상태, 임대수요 및 대지권 제한 등이 매수층에 영향을 줄 수 있습니다. 이 사건은 특히 인수 지상권과 구분 사용 문제를 확인하기 전까지 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 최우선 확인. 2020.07.31 접수 제172117호, 토지 을구 15번 지상권설정의 목적·존속기간·범위와 매수인에게 미치는 법률적·경제적 영향을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 지상권 인수 문구, 별도등기, 변경·정정 여부를 최종 매각기일 기준 원본과 대조해야 합니다.
• 점유 관련 3건 조사. 티디엔디 주식회사·라민우, 주식회사 유엔아이넥스트·이범석, 농업회사법인 에코미래바이오 주식회사·이주원의 실제 점유 여부와 계약관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 503호 독립 이용 가능 여부. 501호부터 507호까지의 일체 이용 여부와 구분벽·출입구·설비 분리, 명도 및 복구에 필요한 비용을 조사해야 합니다.
• 지식산업센터 입주 자격. 건축물대장상 공장(지식산업센터) 용도에 적합한 업종인지, 직접 이용 또는 임대가 가능한지 확인해야 합니다.
• 비교 거래 확인. 동일 건물 및 인근 유사 지식산업센터의 최근 거래, 임대료, 공실과 실제 이용 가능 면적을 비교한 뒤 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 미납 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비의 미납 여부, 관련 부담금 및 실제 배당에 영향을 미치는 세금 등을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 최저가 158,720,000원과 추가 유찰 가정가격 126,976,000원, 101,580,800원을 비교하되 지상권 문제가 해결되지 않았다면 가격 인하만으로 입찰 근거를 삼지 않아야 합니다.
• 등기·현장 재확인. 등기사항전부증명서, 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장과 현장을 종합 검토해야 합니다.

맺으며 — “64% 낙찰가보다 먼저 확인할 것은 인수 지상권”

이 사건은 감정가 248,000,000원에서 최저가 158,720,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 상당한 가격 조정처럼 보입니다. 그러나 감정가 대비 하락률이 곧 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.

핵심 위험은 분명합니다. 토지 을구 15번 지상권을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서의 명시적 고지, 점유 관련 3건의 불확실성, 그리고 여러 호실의 내부 통합 사용 추정입니다. 이들은 단순히 낙찰가가 내려간다고 자동으로 해소되지 않습니다.

하나은행 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조는 확인되지만, 인수 지상권의 영향과 실제 독립 이용 가능 상태, 시세 대비 실질취득 부담을 확인하지 못한 상태에서는 권리상 안전하거나 가격 경쟁력이 확보됐다고 평가하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류·정밀 실사 우선. 이 물건의 판단 기준은 감정가의 64%라는 숫자가 아니라, 존속 지상권의 실질적 영향과 503호를 정상적으로 취득·이용할 수 있는지에 있습니다.