서울남부지방법원 2025타경811. 금천구 가산동 더리즌밸리지식산업센터 제1동 5층 506호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 감정평가에서도 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 기재됐습니다. 현재 최저매각가는 198,400,000원으로 감정가 248,000,000원의 80% 회차입니다.
등기상 중심은 2021.04.19 설정된 하나은행 근저당권 1,680,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2026.01.06 하나은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 인수할 임차보증금 등 금전채무는 0원이지만, 대지권의 목적인 토지에 설정된 지상권은 별도로 살아남습니다. 이 비금전 권리가 이 사건 권리분석의 가장 중요한 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경811 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제506호 |
| 용도 | 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상14층 · 사용승인일 2020.08.19 |
| 소유자 | 주식회사필데이타 (2021.04.19 소유권이전 · 거래가액 242,847,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 198,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,380,113,519원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원과 지상권 인수는 별개
현재 소유자인 주식회사필데이타는 2021.04.19 거래가액 242,847,200원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 토지 지상권은 말소기준보다 앞선 별도등기 권리로서 매각물건명세서에 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 3건 모두 대항력 없음
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 티디엔디 주식회사, 라민우 | 2023.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 금액 0원 |
| 주식회사 유엔아이넥스트, 이범석 | 2024.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 금액 0원 |
| 농업회사법인 에코미래바이오 주식회사, 이주원 | 2025.04.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 금액 0원 |
현황조사상 확인된 점유 관계는 3건입니다. 전입일은 각각 2023.10.28, 2024.10.17, 2025.04.09로 모두 말소기준인 2021.04.19보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이들의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 세 건 모두 보증금이 미상이고 우선변제 여부도 확인이 필요하므로, 배당 순서와 실제 점유 범위는 입찰 전 매각물건명세서와 현장 상태를 함께 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가 80%
현재 회차 최저매각가는 198,400,000원으로 감정가 248,000,000원의 80%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 158,720,000원(감정가 64%), 3회 유찰 시는 126,976,000원(감정가 51%)입니다. 다만 이 사건은 가격 숫자만으로 판단하기보다 토지 지상권 인수와 501호~507호 일체 이용 상태가 환금성과 사용성에 미치는 영향을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,577,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 194,822,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,577,600원 후 하나은행에 194,822,400원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,485,177,600원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 계산상 매수인 금액 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 별도등기 토지 지상권 인수는 이 금액 계산과 별개의 권리 문제입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 및 감정평가상 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상14층 ‘더리즌밸리 지식산업센터’이며 사용승인일은 2020.08.19입니다.
- 입지. 가산동주민센터 남서측 인근이며 주위에는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 대상물건 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황. 외부관측상 본건을 포함한 501호부터 507호는 내부벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정되어 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기. 대지권 목적 토지 을구 15번 지상권설정등기가 매수인에게 인수됩니다. 등기 원본과 매각물건명세서를 기준으로 권리 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 호실 경계. 501호~507호가 내부벽체 없이 일체 이용 중인 것으로 추정됩니다. 506호의 실제 경계·출입·독립 사용 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 점유자 3건. 모두 대항력은 없지만 실제 점유·인도 협의 대상이 될 수 있습니다. 각 점유 범위와 사용 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·우선변제. 현황조사상 세 점유자의 보증금은 미상입니다. 배당에 영향을 줄 수 있는 최우선변제 여부는 매각물건명세서 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 매수인 금액 인수 0원과 토지 지상권 인수는 서로 다른 문제입니다. 배당표만 보고 권리 인수까지 0으로 오해하면 안 됩니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 198,400,000원, 감정가의 80%입니다. 할인율보다 지상권·통합이용 현황을 먼저 검토해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원 ≠ 인수 권리 0개”
서울남부지방법원 2025타경811은 표면적으로는 하나은행 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 3건의 점유자도 모두 후순위라 임차보증금 승계 위험은 낮은 구조입니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 금액 인수는 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순 권리안전형으로 분류하기 어려운 이유가 분명합니다. 토지 을구 15번 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되고, 본건을 포함한 501호부터 507호가 내부벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 지식산업센터라는 용도까지 감안하면 실제 사용·재매각에 미치는 영향을 확인하기 전에는 감정가 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 임차보증금은 단순하지만, 별도등기와 현황은 단순하지 않은 물건입니다.
