* 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 이는 토지 지상권 인수가 없다는 뜻이 아니며, 점유관계·명도·분리공사 비용이 확정되었다는 의미도 아닙니다. 실질취득의 확정 총액은 산정할 수 없습니다.

서울남부지방법원 2025타경811. 금천구 가산동 더리즌밸리지식산업센터 제1동 5층 506호에 대한 임의경매입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 2020년 8월 19일 사용승인된 지하 4층·지상 14층 건물에 소재합니다. 소유자는 주식회사필데이타입니다. 2021년 4월 19일 거래가액 242,847,200원으로 소유권을 취득한 뒤, 같은 날짜에 하나은행의 근저당권이 설정되었습니다.

근저당권의 채권최고액은 1,680,000,000원이고, 신청채권자의 청구액은 1,380,113,519원입니다. 해당 근저당권에는 공동담보목록 제2021-395호가 기재되어 있습니다. 따라서 근저당 채권최고액 전체를 이 506호 한 개 호실의 독립적인 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 다만 배당 시뮬레이션에서는 해당 채권최고액을 기준으로 계산하여 상당한 미배당액이 표시됩니다.

이 물건의 결정적인 특징은 건물 등기상 말소되는 권리와 토지에서 살아남는 권리가 다르다는 점입니다. 여기에 임차·점유관계와 호실 간 물리적 분리 문제까지 겹쳐, 최저가만으로 응찰 여부를 결정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지상권은 인수

건물 등기부상 하나은행 근저당권은 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 하나자산신탁·아시아신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소된 것으로 나타납니다. 현 소유권은 주식회사필데이타에 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 점유 3건, 계약내용 미확정

현황조사에는 티디엔디 주식회사·라민우, 농업회사법인 에코미래바이오 주식회사·이주원, 주식회사 유엔아이넥스트·이범석 등 점유 관련 명의 3건이 확인됩니다. 모두 표시된 전입일이 말소기준권리보다 늦지만, 각각의 보증금·확정일자·점유 부분·계약관계는 확인되지 않았습니다.

전입신고일은 모두 말소기준일인 2021.04.19 이후입니다. 기재된 전입일만 기준으로 보면 선순위 대항력을 인정하기 어렵지만, 해당 물건은 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용관계와 사업자등록·점유 요건 등을 별도로 확인해야 합니다. 보증금 및 확정일자 미상 상태에서 우선변제권이나 승계 위험을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 64%, 그러나 시세보다 싼지는 모른다

감정가 248,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 158,720,000원입니다. 감정가 대비 64% 수준입니다.

각 유찰 회차의 금액은 시나리오이며 실제 후속 매각기일·매각조건을 뜻하지 않습니다. * 금전 인수 추정치는 확인되지 않은 점유관계상 부담과 존속 지상권의 경제적 영향을 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 158,720,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,022,080원을 제외한 155,697,920원이 하나은행 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,524,302,080원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

단, 이 예상배당표는 공동담보채권 최고액을 기준으로 한 단순 추정이며, 실제 채권원리금·공동담보 배당·당해세·임차인의 우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액이 발생한다고 해서 그 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 남서측 인근입니다. 주변에 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2020.08.19 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 14층 건물입니다. 강화유리 외벽과 새시창호, 급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 일반 아파트와 달리 입주자격, 허용 업종, 산업시설 이용 요건 등을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
• 토지 및 도로. 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 공장·제2종근린생활시설 건부지로 이용됩니다. 남서측으로 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
• 지역지구. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 장애물제한표면구역과 대공방어협조구역 등의 제한도 기재되어 있습니다.
• 물리적 이용. 외부 관측상 501호부터 507호까지 내부벽체 없이 일체로 이용하는 것으로 추정됩니다. 실제 내부 경계와 독립 출입·설비 사용 여부는 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터라는 용도 특성과 존속 지상권, 통합사용에 따른 물리적 분리 가능성이 향후 매도·임대·담보가치에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 거래가격과 거래량이 확인되지 않아 환금성을 우량으로 판정할 근거는 부족합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 대지권 목적 토지 을구 15번, 2020.07.31 접수 제172117호 지상권의 설정계약과 권리 내용을 확인하세요. 존속기간, 목적, 지상권자, 사용 제한 및 경제적 부담을 분석해야 합니다.
• 토지 별도등기 확인. 건물 등기부의 말소기준권리 분석만으로 끝내지 말고, 토지 등기부와 대지권 관련 권리관계를 대조해야 합니다.
• 501~507호 내부 실사. 506호의 실제 경계, 독립 출입구, 벽체 설치 상태, 전기·수도·소방시설의 분리 가능성을 확인하세요.
• 점유 관련 3건 검증. 각 명의의 실제 계약 당사자, 점유 호실, 보증금, 차임, 계약기간, 사업자등록 및 배당요구 여부를 확인하세요. 표시된 전입일만으로 모든 임대차 권리를 확정해서는 안 됩니다.
• 공동담보 확인. 하나은행 공동담보목록 제2021-395호와 실제 피담보채권액, 다른 담보목적물 및 배당관계를 검토하세요.
• 입주·사용 가능 여부. 해당 지식산업센터의 공장 용도 및 산업시설구역에 따른 입주자격·허용 업종·이용 제한을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 건물과 인근 지식산업센터의 최근 실거래, 실제 임대차, 관리비, 공실 수준을 확인한 뒤 별도 응찰가 상한을 정하세요. 감정가 대비 64%라는 수치만으로 응찰가를 정하면 위험합니다.
• 관리비·추가비용. 체납 관리비의 공용부분 부담, 명도 비용, 경계벽 복구 및 시설 분리 비용을 확인하세요.
• 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기부 및 집합건축물대장을 최신 원본으로 대조하세요.

⑦ 종합 판단 — 가격 할인보다 해결해야 할 문제가 많다

이 경매물건은 숫자만 보면 248,000,000원의 감정가가 158,720,000원까지 떨어진, 2회 유찰된 물건입니다. 그러나 최저가가 감정가보다 낮다는 사실과 실제 시세보다 저렴하다는 판단은 완전히 다릅니다.

하나은행 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 매각물건명세서에 기재된 토지 지상권은 낙찰자가 인수합니다. 또한 점유 관련 3건의 계약 내용이 명확하지 않고, 506호가 주변 501~507호와 분리되지 않은 상태일 가능성이 있습니다.

최저가 158,720,000원은 낙찰가격의 출발점일 뿐, 모든 권리와 비용을 포함한 확정 실질취득가가 아닙니다. 실제로 필요한 취득비용과 시장가치를 비교하려면 존속 지상권의 영향, 점유·명도 및 물리적 분리 비용을 먼저 파악해야 합니다.

현재 단계에서 최저가 입찰을 권하기 어렵습니다. 지상권의 실제 부담이 명확히 정리되고, 506호의 독립 점유·사용과 최근 시장가격이 검증된 이후에야 응찰 여부를 판단할 수 있습니다.

맺으며 — “근저당이 지워져도, 모든 부담이 지워지는 건 아니다”

이 물건의 핵심은 권리 종류별로 낙찰 후 존속 여부가 다르다는 사실입니다. 건물의 하나은행 근저당은 말소되지만, 토지의 별도 지상권은 매수인이 인수합니다. 여기에 지식산업센터라는 용도, 점유 관련 명의 3건, 501~507호의 통합사용 추정이 겹쳐 있습니다.

감정가의 64%라는 외형적 할인율에 기대기보다, 낙찰 후 506호를 독립적으로 사용하고 처분할 수 있는가를 먼저 검증해야 합니다. 지금 필요한 것은 더 낮은 최저가를 기다리는 것보다 존속 지상권·임대차·현장 상태를 확인하는 일입니다.

결론은 가격 가점 보류, 권리위험 높음, 원본 확인 전 입찰 보류. 이 물건은 싸게 낙찰받는 것보다 낙찰 후 실제로 사용할 수 있는 권리를 확보하는 것이 더 중요한 사례입니다.