서울남부지방법원 2025타경811. 서울 금천구 가산동의 더리즌밸리지식산업센터 제1동 5층 502호가 경매에 나왔습니다. 건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)으로, 일반 주거용 아파트와는 권리관계 및 이용 조건이 다릅니다. 현재 소유자는 주식회사필데이타이며, 2021년 4월 19일 거래가액 242,847,200원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
경매를 신청한 채권자는 하나은행이고 청구금액은 1,380,113,519원입니다. 현재 최저매각가는 두 차례 유찰을 거쳐 158,720,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 물건을 평가할 때는 감정가 대비 할인율보다 소멸하지 않는 토지 지상권, 호실 간 통합사용 상태, 점유관계를 먼저 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경811 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제502호 도로명주소: 서울특별시 금천구 가산로9길 66 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지상 14층 건물의 5층 |
| 사용승인 | 2020.08.19 |
| 소유자 | 주식회사필데이타 (2021.04.19 소유권이전 · 거래가 242,847,200원) |
| 감정가 | 248,000,000원 |
| 최저매각가 | 158,720,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 | 주식회사하나은행 |
| 청구금액 | 1,380,113,519원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.19 하나은행 근저당권 (채권최고액 1,680,000,000원) |
| 별도등기 | 대지권 목적 토지 을구 15번 지상권 · 매수인 인수 |
| 점유관계 | 현황조사상 3명 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 이용상태 | 501호~507호 내부벽체 없이 일체 사용 추정 · 재확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 지상권은 인수
건물 등기부에서 확인되는 말소기준권리는 2021년 4월 19일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이는 경매로 소멸하는 권리이며, 2026년 1월 6일 기입된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 가압류·압류등기는 확인되지 않습니다.
소유권 변동 과정에서는 하나자산신탁과 아시아신탁의 신탁등기가 있었으나 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사필데이타입니다. 다만 건물의 일반적인 말소기준권리 분석만으로 토지 별도등기의 인수 문제까지 해결되지는 않습니다. 매각물건명세서에서 명시한 지상권 인수 사항을 별도로 판단해야 합니다.
② 점유자 분석 — 세 명 모두 말소기준 이후 신고, 그러나 계약조건 미상
현황조사에는 실제 점유 관련 조사 대상 3명이 확인됩니다. 세 명 모두 신고된 전입일이 2021년 4월 19일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 신고일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 방향의 자료입니다.
| 점유 관련 조사 대상 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 티디엔디 주식회사, 라민우 | 2023.10.28 | 미상 | 신고일 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 에코미래바이오 주식회사, 이주원 | 2025.04.09 | 미상 | 신고일 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 유엔아이넥스트, 이범석 | 2024.10.17 | 미상 | 신고일 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 판정은 현황조사상 신고일과 말소기준권리의 선후관계에 근거합니다. 확정일자·보증금·점유 부분·배당요구 여부가 확인되지 않아 최종적인 임차권 및 배당관계는 별도 검증이 필요합니다. 세 명은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 점유 관련 조사 대상입니다.
③ 가격 분석 — 36% 할인, 시세 메리트는 아직 확인되지 않았다
감정가는 248,000,000원이고, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 158,720,000원입니다. 감정가 대비 64% 수준이지만 이 할인율만으로 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
동일 건물 또는 유사한 지식산업센터의 최근 12개월 거래가격과 최신 실거래를 확보하지 못한 상태입니다. 따라서 현재 최저가가 실제 매매시세보다 낮은지, 높은지 단정할 수 없습니다. 특히 토지 지상권을 인수하고 다른 호실과 통합 사용된 점까지 고려하면, 일반적인 독립 구분소유 지식산업센터와 동일한 가격 기준으로 비교하는 것도 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 권리 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 158,720,000원 | 64% | 지상권 인수 |
| 3회 유찰 시 | 126,976,000원 | 51.2% | 지상권 인수 |
| 4회 유찰 시 | 101,580,800원 | 40.96% | 지상권 인수 |
3회 및 4회 유찰 시 금액은 회차별 가정입니다. 실제 후속 매각 여부와 매각기일은 법원 절차에 따라 달라집니다. 어느 회차에도 토지 지상권 인수 문제는 자동으로 해소되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,022,080원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 1,680,000,000원 | 155,697,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 158,720,000원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 3,022,080원을 제외한 155,697,920원이 하나은행에 배당됩니다. 채권최고액 1,680,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 1,524,302,080원입니다. 신청채권자의 청구금액 1,380,113,519원도 전액 충족되지 않습니다.
하지만 은행 채권이 전액 변제되지 않는다는 사실과 매수인이 그 채무를 인수한다는 것은 다릅니다. 근저당권은 경매로 소멸하는 것으로 분석되므로 해당 미배당액을 매수인의 직접 부담 채무로 계산하지 않습니다. 반면 토지 별도등기의 지상권은 명시적인 인수 대상이므로 구분해야 합니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당과 인수 구조
| 구분 | 예상배당 | 근저당 미배당 | 현금 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 155,697,920원 | 1,524,302,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 124,398,336원 | 1,555,601,664원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 99,358,669원 | 1,580,641,331원 | 0원 |
매각가격이 내려갈수록 하나은행이 회수하지 못하는 채권액은 커집니다. 그러나 후순위 경매 관련 등기나 소멸하는 근저당권의 미배당금이 매수인에게 자동으로 전가되는 것은 아닙니다.
현재 확인된 조건에서 추가 현금 인수 추정액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 확인된 금전채무 승계 추정치일 뿐이며, 지상권의 법률적·경제적 부담, 점유 해소 비용, 구획 복원 비용 등을 포함한 최종 실질취득원가를 뜻하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 남서측 인근입니다. 주변에는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 14층 건물이며 사용승인일은 2020.08.19입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 일반 주거용 집합건물과 달리 업종·입주자격·이용 목적에 관한 규제 확인이 필요합니다.
- 도로. 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형이며 남서측으로 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 실제 입주 및 용도변경 가능 범위는 관계 법령과 관리기준을 함께 확인해야 합니다.
- 건축물 위반. 감정 관련 사항에서 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 501~507호 통합사용에 따른 구획 상태는 별도 검토가 필요합니다.
- 환금성. 지식산업센터는 사용 가능한 업종과 실제 입주 수요가 중요합니다. 본건은 특히 지상권 인수 및 독립사용 여부가 매수자 범위를 좁힐 수 있어 일반적인 구분소유 물건보다 재매각 난도가 높아질 가능성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원본 확인. 대지권 목적 토지 을구 15번, 2020.07.31 접수 제172117호의 권리자, 설정 목적, 존속기간, 범위, 지료 및 법적 효력을 확인하세요. 매수인 인수 여부는 명세서에 명시돼 있습니다.
- 토지 별도등기 대조. 건물 등기부만 보지 말고 대지권의 목적인 토지 등기사항증명서와 해당 지상권 관련 원인서류를 확인해야 합니다.
- 502호 독립사용 가능 여부. 501호부터 507호까지 내부벽체 없이 사용 중이라는 추정 내용에 관해 실제 현장 경계와 출입구, 설비 분리 가능성, 구획 복원 필요성을 조사하세요.
- 점유자 세 명 확인. 티디엔디 주식회사·라민우, 농업회사법인 에코미래바이오 주식회사·이주원, 주식회사 유엔아이넥스트·이범석의 실제 점유 위치, 계약 당사자, 보증금, 확정일자, 사업자등록 및 배당요구 여부를 대조하세요.
- 명도 가능성. 점유 부분이 다른 호실과 연결돼 있다면 502호만의 독립적인 인도 및 사용에 장애가 없는지 확인하세요.
- 지식산업센터 입주자격. 산업시설구역 및 공장 용도에 적합한 업종인지, 개인 또는 법인의 입주와 처분에 제한이 있는지 확인하세요.
- 가격 검증. 같은 건물의 유사 호실과 주변 지식산업센터 실거래를 대조하고, 지상권 및 통합사용 제약을 반영한 취득 상한을 별도로 산정하세요. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 응찰하면 안 됩니다.
- 추가 취득비용. 취득 관련 세금, 미납 공용관리비, 명도 비용, 시설 복원비, 지상권 관련 비용 발생 가능성을 조사하세요.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건의 최신 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “64%라는 가격보다 인수 지상권을 먼저 보라”
이 사건은 단순히 두 차례 유찰된 지식산업센터가 아닙니다. 매각물건명세서가 말소되지 않는 토지 지상권을 명시하고 있고, 현황조사에서는 점유 관련자 3명이 확인되며, 건물은 501호부터 507호까지 통합 이용 중인 것으로 추정됩니다.
하나은행 근저당권이 매각으로 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 그 사실만으로 모든 권리와 점유 부담이 해결되는 것은 아닙니다. 현재 최저가 158,720,000원은 감정가보다 낮지만 최근 실거래에 근거한 시세 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 단독 호실로 정상적인 사용·처분이 가능한지도 아직 검증해야 합니다.
종합 판단은 D등급, 현 단계 입찰 보류가 적절합니다. 지상권의 실제 영향, 502호의 독립 사용 가능성, 세 점유 관련자의 권리와 명도관계가 확인되기 전에는 할인율을 투자 매력으로 환산할 근거가 부족합니다. 가격이 더 떨어지는 것보다 먼저 해결해야 할 것은 권리와 사용 가능성에 대한 불확실성입니다.
