서울남부지방법원 2025타경811. 가산동 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제502호입니다. 공부상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하4층·지상14층, 사용승인일은 2020.08.19입니다. 현재 최저매각가는 감정가 248,000,000원의 80%인 198,400,000원입니다.
등기상 핵심은 2021.04.19 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이고 공동담보목록 제2021-395호가 기재되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2026.01.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 일반적인 “말소기준 이후 권리는 모두 끝난다”는 결론만으로는 부족합니다. 토지 별도등기 을구 15번 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 기재가 별도로 존재하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경811 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 지하4층·지상14층 건물의 제5층 |
| 소유자 | 주식회사필데이타 (2021.04.19 소유권이전 · 거래가액 242,847,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 198,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,380,113,519원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.19 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 별도로 ‘인수 지상권’이 남는다
소유권 변동 과정에는 신탁등기가 있었습니다. 2020.09.08 주식회사하나자산신탁 명의 신탁, 2020.12.21 아시아신탁주식회사 명의 신탁이 있었으나 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었습니다. 이후 2021.04.19 주식회사필데이타가 거래가액 242,847,200원에 소유권을 취득했고 같은 날 주식회사하나은행 근저당권이 설정되었습니다.
② 점유관계 — 3건 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에는 3건의 점유관계가 확인됩니다. 세 건 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2021.04.19보다 뒤이므로 현재 확인된 순서관계상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 우선변제 여부와 실제 임대조건은 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 티디엔디 주식회사, 라민우 | 미상 | 2023.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 유엔아이넥스트, 이범석 | 미상 | 2024.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 에코미래바이오 주식회사, 이주원 | 미상 | 2025.04.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 비교 — 1회 유찰만으로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 198,400,000원으로 감정가 248,000,000원에서 1회 유찰된 가격입니다. 등기부에는 현 소유자가 2021.04.19 소유권을 취득할 당시 거래가액 242,847,200원이 확인됩니다. 그러나 이 금액은 현재 시세를 나타내는 최근 거래 표본이 아니라 과거 취득가액입니다. 따라서 현재 최저가가 과거 거래가액보다 낮다는 이유만으로 “현 시세보다 저렴하다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,577,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 194,822,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 근저당권 채권최고액 1,680,000,000원 중 194,822,400원이 배당되고, 미배당액은 1,485,177,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 토지 별도등기의 지상권 인수는 별도로 남습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 용도의 집합건물입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 남서측 인근이며, 주변에는 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상14층이며 사용승인일은 2020.08.19입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 대상물건 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물리적 이용. 외부관측상 501호~507호가 내부벽체 없이 일체 이용 중인 것으로 추정되어, 제502호의 실제 구획과 사용관계를 재확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 15번 지상권설정등기(2020.07.31. 제172117호)가 매수인에게 인수됩니다. 권리 내용과 존속 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 본건은 토지 별도등기가 있는 물건입니다. 집합건물 등기만으로 결론 내리지 말고 토지 등기까지 함께 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현황조사상 점유 3건의 전입일은 말소기준권리 이후지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분은 확인이 필요합니다.
- 호실 경계 확인. 501호~507호가 내부벽체 없이 일체 이용 중인 것으로 추정됩니다. 제502호의 독립된 물리적 구획 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가 198,400,000원이 2021년 거래가액 242,847,200원보다 낮아도, 그 차이만으로 현재 시세 대비 할인이라고 단정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 현재 198,400,000원, 2회 유찰 시 158,720,000원, 3회 유찰 시 126,976,000원 시나리오가 있으나 권리·점유 리스크는 가격 하락과 별도로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 토지 별도등기를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “80% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
이 사건은 감정가 248,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가가 198,400,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 이후 점유관계라는 점만 보면 단순해 보이지만, 핵심은 따로 있습니다. 토지 별도등기의 지상권설정등기가 매수인에게 인수되고, 본건을 포함한 501호~507호가 내부벽체 없이 일체 이용 중인 것으로 추정됩니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원이라는 사실만으로 안전형으로 분류하기 어렵습니다.
또한 등기부상 2021년 거래가액 242,847,200원은 확인되지만 그것만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 권리 인수 내용, 토지 별도등기, 점유관계, 실제 호실 경계를 먼저 확인하고 그 다음 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰률이 아니라, 매수인이 떠안는 권리와 실제 이용상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
