서울남부지방법원 2025타경811. 금천구 가산동 더리즌밸리지식산업센터 5층 507호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자인 주식회사필데이타는 2021년 4월 19일 이 부동산을 거래가액 235,714,800원으로 취득했고, 같은 날 하나은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-395호와 연결되어 있습니다.
매각 최저가격은 감정가보다 크게 내려왔지만, 이 사건은 단순히 가격이 떨어진 공장 호실로 접근하기 어렵습니다. 근저당의 말소 여부만으로 분석을 마치면 명세서에 명시된 토지 지상권 인수를 놓치게 됩니다. 여기에 현황조사상 복수의 점유 관련 명의와 인접 호실 간 통합사용 추정까지 겹쳐, 낙찰 후 사용·인도·처분 과정의 불확실성이 상당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경811 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제507호 도로명주소: 서울특별시 금천구 가산로9길 66 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 14층 중 5층 |
| 사용승인일 | 2020.08.19 |
| 소유자 | 주식회사필데이타 (2021.04.19 소유권이전 · 거래가액 235,714,800원) |
| 감정가 | 241,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 154,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 1,380,113,519원 |
| 근저당 채권최고액 | 1,680,000,000원 · 공동담보목록 제2021-395호 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 점유 관련 조사 | 명의 3건 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 특별 인수사항 | 대지권 목적 토지 을구 15번 지상권설정등기 인수 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 지상권은 남는다
지상권의 구체적인 존속기간, 목적, 범위, 지료 등은 토지 등기사항과 설정계약 등 관련 원본을 확인해야 판단할 수 있습니다. 지상권이 남는다는 사실만으로 금전 부담액을 특정할 수는 없지만, 토지 이용관계와 담보가치·처분 가능성에는 영향을 줄 수 있습니다.
2021년 4월 19일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당과 이후의 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 하나자산신탁 및 아시아신탁 관련 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다. 따라서 현재의 핵심 문제는 말소되는 근저당이 아니라 별도 토지 등기에 남는 지상권입니다.
배당 부족액은 채권자의 미회수액으로 표시한 것이며, 매각으로 소멸하는 근저당의 부족액을 낙찰자의 별도 채무로 합산해서는 안 됩니다.
② 점유·임차관계 — 신고일은 늦지만 점유관계 확인이 필요
현황조사에서 확인된 점유 관련 명의는 3건입니다. 모두 신고일이 2021년 4월 19일의 말소기준근저당 이후입니다. 해당 신고일만을 기준으로 보면 선순위 대항력을 인정하기 어렵지만, 보증금·확정일자·계약관계가 확인되지 않아 전체 점유관계와 권리관계를 최종 확정할 수는 없습니다.
| 점유 관련 명의 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 티디엔디 주식회사, 라민우 | 2023.10.28 | 미상 | 후순위 신고 선순위 대항력 근거 없음 |
미상 | 확인 필요 보증금·계약관계 미상 |
| 농업회사법인 에코미래바이오 주식회사, 이주원 | 2025.04.09 | 미상 | 후순위 신고 선순위 대항력 근거 없음 |
미상 | 확인 필요 보증금·계약관계 미상 |
| 주식회사 유엔아이넥스트, 이범석 | 2024.10.17 | 미상 | 후순위 신고 선순위 대항력 근거 없음 |
미상 | 확인 필요 보증금·계약관계 미상 |
표의 명의 3건은 현황조사에서 확인된 기록으로, 독립적인 임대차계약 3건이나 현재 실점유자 3명이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 명의는 없습니다.
현재 확인된 신고일은 모두 말소기준 이후지만, 보증금이 미상인 만큼 대항력 가능 여부와 실제 인수액은 추가 확인 대상으로 남겨야 합니다. 배당표의 인수액 0원은 확정된 임차보증금 인수액이 0원이라는 보증이 아닙니다.
507호만 낙찰받을 경우 해당 호실을 독립적으로 인도받아 사용할 수 있는지, 점유자와 다른 호실 소유자 사이의 계약·사용관계가 무엇인지 확인해야 합니다. 내부 구획 재설치, 출입 동선, 설비 분리 등에 비용이 발생할 가능성도 있으나, 현재 그 비용을 산정할 근거는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 64%가 곧 시세 할인은 아니다
이 사건은 감정가 241,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가가 154,240,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았으므로, 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 배당 부족액 | 권리·가격 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 |
154,240,000원 | 64% | 1,528,719,360원 | 시세 검증 불가 지상권 인수 |
| 3회 유찰 시 | 123,392,000원 | 51.2% | 1,559,135,488원 | 가격 하락에도 지상권 존속 |
| 4회 유찰 시 | 98,713,600원 | 40.96% | 1,583,463,245원 | 권리·통합사용 위험 그대로 존속 |
3회·4회 유찰 가격은 제시된 회차별 시나리오입니다. 실제 매각기일 및 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 배당 부족액은 채권최고액 기준 추정값이며 매수인 승계채무가 아닙니다.
특히 지식산업센터는 실제 이용 가능한 호실 상태와 입주·사용 요건이 환금성에 영향을 미칠 수 있습니다. 권리와 물리적 사용관계가 확인되지 않으면 감정가 대비 할인율이 커도 실질적인 경제성이 부족할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,959,360원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 1,680,000,000원 | 151,280,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 154,240,000원 |
|---|---|
| 예상 집행비용 | 2,959,360원 |
| 근저당 예상배당 | 151,280,640원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | 1,528,719,360원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 배당표상 매수인 금전 인수 | 0원 |
| 별도 권리 인수 | 토지 을구 15번 지상권 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 기타 우선배당 가능 금액은 반영되지 않았으며, 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당 금액은 공동담보 근저당의 채권최고액 기준 단순 계산으로, 실제 확정채무 부족액과 다를 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 남서측 인근입니다. 주변에 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 근린생활시설 등이 있으며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다. 대상 토지 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2020.08.19 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 14층 건물입니다. 급·배수, 위생, 승강기 및 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 501호부터 507호가 내부 벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정되어 독립적인 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지이용규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 산업시설 이용 및 입주 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 공부상 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시가 없으나, 내부 벽체와 실제 이용상태에 관한 별도 현장 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 지식산업센터는 입주자격, 용도 적합성, 실제 사용 가능 상태가 매수층에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 토지 지상권과 호실 통합사용 문제는 매각 및 금융조달 과정에서 추가 검토 요인입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원본 확인. 토지 등기사항전부증명서의 을구 15번 지상권설정등기와 관련 계약·설정내용을 확인해야 합니다. 존속기간·지상권 목적·범위·지료 및 행사관계를 파악하지 않은 입찰은 위험합니다.
- 별도등기와 대지권 관계. 토지 별도등기가 실제 507호의 대지권과 어떻게 연결되는지, 소유권과 사용수익권에 어떤 영향을 주는지 전문가 검토가 필요합니다.
- 501~507호 통합사용 현장 확인. 내부 벽체 존재 여부, 507호의 독립 출입 가능성, 출입 동선과 설비 분리 상태, 타 호실과의 점유·사용계약을 확인해야 합니다.
- 점유 관련 명의 확인. 티디엔디 주식회사·라민우, 농업회사법인 에코미래바이오 주식회사·이주원, 주식회사 유엔아이넥스트·이범석 관련 점유 및 계약관계를 확인하고, 보증금·확정일자·사업자등록 등 필요한 자료를 대조해야 합니다.
- 실거래·임대 시세 검증. 같은 지식산업센터 또는 비교 가능한 공장 호실의 최근 거래와 임대 조건을 확인해야 합니다. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 적정가격이라고 판단해서는 안 됩니다.
- 공장 입주·이용 제한. 국가산업단지 및 산업시설구역 관련 입주 적격성과 업종 제한, 실사용 의무 및 처분 관련 조건을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 추가 취득비용. 취득세 등 세금, 체납 관리비, 독립 호실 복원·설비 분리·명도에 필요한 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 및 기일 확인. 매각물건명세서, 토지·건물 등기부, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보 관련 자료 및 법원 매각기일 공고를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 지상권 한 줄이 무겁다”
이 물건은 감정가 241,000,000원에서 현재 최저가 154,240,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 놓고 보면 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 동일·유사 지식산업센터 실거래 비교가 없어 시장가격보다 저렴한지는 알 수 없습니다.
권리 측면에서는 더 신중해야 합니다. 하나은행 근저당 자체는 매각으로 소멸하지만, 토지 을구 15번 지상권설정등기는 매수인이 인수합니다. 금전 인수액 0원이라는 배당표만으로 안전한 물건이라고 판단할 수 없는 결정적인 이유입니다.
점유 관련 명의 3건의 실제 임대차관계가 확정되지 않았고, 501호부터 507호까지 통합사용 중이라는 추정도 있습니다. 지상권의 부담 내용, 독립적인 호실 사용 가능성, 적법한 입주·이용 요건을 확인하기 전에는 낙찰 후 예상비용과 매각 가능성을 합리적으로 계산하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류·권리 확인 우선입니다. 추가 유찰로 가격이 낮아지더라도 인수되는 지상권은 사라지지 않습니다. 이 사건의 투자 판단은 감정가 대비 할인율보다 토지 지상권의 실질적 영향과 507호의 독립적인 사용·처분 가능성을 해소할 수 있는지에 달려 있습니다.
