192,800,000원
서울남부지방법원 2025타경811. 가산동 더리즌밸리지식산업센터 5층 507호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 감정가 241,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 192,800,000원입니다. 소유자 주식회사필데이타는 2021.03.24. 매매를 원인으로 2021.04.19. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 235,714,800원입니다. 같은 날 하나은행 근저당권이 채권최고액 1,680,000,000원으로 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
다만 권리의 핵심은 근저당 자체보다 별도등기 지상권입니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지 을구 15번 지상권설정 등기 2020.07.31. 제172117호가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원이라는 이유만으로 이 물건을 “인수 부담 없음”이라고 평가할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경811 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제507호 |
| 용도 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사필데이타 · 2021.03.24. 매매 · 거래가액 235,714,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 192,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 1,380,113,519원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 사용승인일 | 2020.08.19. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상14층 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순, 별도 지상권은 인수
② 임차인·점유 조사 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유·전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 티디엔디 주식회사, 라민우 | 2023.10.28. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 농업회사법인 에코미래바이오 주식회사, 이주원 | 2025.04.09. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 유엔아이넥스트, 이범석 | 2024.10.17. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
세 건 모두 전입일이 말소기준권리인 2021.04.19.보다 늦어, 조사 내용상 대항력은 없습니다. 따라서 전입 자체만으로 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 세 건 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 점유관계와 계약내용은 매각물건명세서 및 현장에서 보완 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰, 현재 최저가 192,800,000원
감정가 241,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 회차는 감정가의 80%, 즉 192,800,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 154,240,000원, 그다음은 123,392,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 현재 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 “싸다” 또는 “비싸다”고 단정하기보다는, 감정가 대비 할인폭과 인수 지상권·점유형태를 함께 평가해야 합니다. 특히 지상권이 존속하므로 현재 최저가가 80%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,499,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 189,300,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 1,490,699,200원입니다. 배당계산상 금전 인수액은 0원이지만, 별도등기 지상권은 매각물건명세서에 따라 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동주민센터 남서측 인근에 위치하며, 주변은 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층 지상14층이며 사용승인일은 2020.08.19.입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 토지 을구 15번 지상권설정 등기(2020.07.31. 제172117호)의 존속기간·범위·권리자를 원본에서 확인하세요.
- 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재하므로 집합건물 등기만으로 판단하지 마세요.
- 호실 경계 확인. 501호~507호가 내부벽체 없이 일체 이용되는 것으로 추정돼 507호의 독립성·출입동선·점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 계약 확인. 현황조사상 3건 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)이므로 실제 이용계획이 해당 용도와 규제에 맞는지 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 192,800,000원으로 감정가의 80%입니다. 할인율만 보지 말고 존속 지상권과 공간 이용상태를 함께 반영해 상한가를 정해야 합니다.
맺으며 — “80% 할인”보다 중요한 것은 ‘무엇을 인수하느냐’
이 물건은 하나은행 근저당이 말소기준이고 현황조사상 3건의 전입도 모두 그 이후라 임차인의 대항력 문제는 비교적 단순합니다. 하지만 매각물건명세서가 토지 을구 15번 지상권을 매수인이 인수한다고 명시하고 있고, 501호부터 507호까지가 일체로 이용되는 것으로 추정된다는 점이 동시에 남습니다.
감정가 241,000,000원에서 1회 유찰돼 192,800,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 이 할인폭만으로 투자 매력을 평가하기는 어렵습니다. 지상권 존속내용과 507호의 실제 독립사용 가능성을 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 권리분석의 결론은 “후순위 임차 위험은 낮지만, 별도등기 지상권 때문에 단순 안전형으로 볼 수 없다”입니다.
