서울남부지방법원 2025타경811. 금천구 가산동 ‘더리즌밸리지식산업센터’ 제1동 5층 505호입니다. 공부상 공장(지식산업센터)으로 등재된 물건으로, 주거용 아파트와는 이용 및 권리 검토 기준이 다릅니다. 소유자는 주식회사필데이타이며, 2021년 4월 19일 소유권을 취득하고 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2021.04.19. 접수된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원, 신청채권자의 청구액은 1,380,113,519원입니다. 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 이 채권최고액을 505호 하나만의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 매각물건명세서에 명시된 토지 을구 15번 지상권은 예외입니다. 이 권리는 소멸하지 않고 매수인에게 넘어가므로 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 안전한 투자가 되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경811 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제505호 도로명: 서울특별시 금천구 가산로9길 66 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 14층 중 5층 |
| 사용승인일 | 2020.08.19 |
| 소유자 | 주식회사필데이타 |
| 소유권 취득 | 2021.04.19 · 매매 거래가액 242,847,200원 |
| 감정가 | 248,000,000원 |
| 최저매각가 | 158,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사하나은행 / 1,380,113,519원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.19 · 하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매수인 금전 인수 추정 | 0원 (별도등기 지상권 인수 부담은 제외) |
| 특별 주의사항 | 토지 별도등기 지상권 인수 · 복수 호실 통합 이용 추정 · 점유관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지상권은 인수
2021년 4월 19일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 1월 6일 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기는 이미 말소되었으며, 2021년 소유권이전으로 주식회사필데이타가 소유권을 취득했습니다.
근저당권이 말소된다고 해서 토지 지상권까지 소멸하는 것은 아닙니다. 지상권의 존속기간, 목적, 권리자, 대상 토지 범위, 지식산업센터의 대지 이용에 미치는 영향을 별도등기 및 관련 원본으로 반드시 확인해야 합니다.
인수액 0원은 금전적 채무 인수 추정액일 뿐이며, 인수되는 지상권의 경제적·법률적 부담이 0원이라는 뜻은 아닙니다.
② 점유·임차인 분석 — 대항력과 실제 이용관계 확인
현황조사에 나타난 명의는 3건입니다. 전입신고일은 모두 2021년 4월 19일 말소기준권리보다 늦어, 조사된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 지식산업센터의 실제 점유·사용 관계도 검토해야 하므로, 전입신고일 비교만으로 모든 임차권 위험이 해소됐다고 단정할 수 없습니다.
| 현황조사상 명의 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 티디엔디 주식회사, 라민우 | 2023.10.28 | 미상 | 후순위 전입 실제 점유 요건 확인 |
미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 에코미래바이오 주식회사, 이주원 | 2025.04.09 | 미상 | 후순위 전입 실제 점유 요건 확인 |
미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 유엔아이넥스트, 이범석 | 2024.10.17 | 미상 | 후순위 전입 실제 점유 요건 확인 |
미상 | 해당 없음 |
현황조사상 명의 3건으로, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 각 법인과 병기된 개인의 관계 및 임대차계약 여부가 확인되지 않아 실제 계약상 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 확정일자·배당요구·임대차보증금도 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격·유찰 분석 — 36% 할인, 시세 할인 여부는 미확정
감정가는 248,000,000원, 현재 최저매각가는 158,720,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 64%로 내려왔으며, 감정가와 최저가 차이는 89,280,000원입니다.
하지만 이는 어디까지나 과거 감정가 대비 할인입니다. 현재 지식산업센터 시장에서 동일 건물·동일 용도·유사 면적 물건이 얼마에 거래되는지 확인되지 않았으므로, 158,720,000원을 실거래 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 더욱이 지상권 인수와 내부 통합 이용 문제가 있어 단순한 가격 비교만으로 투자 가치를 평가하기 어렵습니다.
| 유찰 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 64% | 158,720,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 126,976,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 101,580,800원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 158,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,022,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 155,697,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 158,720,000원 |
현재 최저가 기준 예상배당에서는 집행비용 3,022,080원을 제외한 155,697,920원이 하나은행에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,524,302,080원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
근저당 채권최고액 1,680,000,000원을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 이는 실제 대출 잔액이나 505호에 배분될 확정 채권액을 의미하지 않습니다. 공동담보에 따른 배당관계, 당해세, 우선변제 및 최우선변제, 집행비용 확정액은 반영 결과를 바꿀 수 있습니다. 채권자의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 별도등기 지상권은 인수됩니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 남서측 인근에 있습니다. 주변에는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 14층 건물이며 2020.08.19 사용승인됐습니다. 급·배수, 위생, 승강기, 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 부동산과 달리 입주 가능 업종, 산업시설 관련 규제, 실사용 요건 및 수요층을 검토해야 합니다.
- 토지 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역, 국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공업용지 관련 이용 제한 및 입주 자격 확인이 중요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다. 다만 호실 간 벽체 및 통합 이용 상태의 적법성은 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 지식산업센터는 입주 업종 및 사용 목적에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 인수 지상권과 통합 사용 상태까지 고려하면, 현재 최저가만으로 환금성이 우수하다고 판단하기 어렵습니다.
통합 이용은 확정된 사실이 아니라 재확인이 필요한 사항입니다. 현장 실측과 건축물대장·도면 확인을 통해 505호를 독립적으로 사용하고 인도받을 수 있는지 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 지상권 원본 확인. 토지 을구 15번, 2020.07.31. 제172117호 지상권설정등기의 권리자·목적·존속기간·범위·소멸 조건을 직접 확인해야 합니다. 대지권과의 관계 및 이용 제한도 검토 대상입니다.
- 매각물건명세서 대조. 지상권 인수 내용이 매각조건에 명시되어 있으므로 최신 매각물건명세서, 토지등기부 및 신탁 관련 등기를 함께 확인해야 합니다.
- 점유 3건 재조사. 티디엔디 주식회사·라민우, 농업회사법인 에코미래바이오 주식회사·이주원, 주식회사 유엔아이넥스트·이범석의 실제 점유 위치와 계약관계, 보증금, 사업자등록, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 호실 독립성 검토. 501호~507호 통합 이용 추정에 따른 벽체 복구, 출입 동선, 전기·설비·소방시설 분리 및 관련 인허가 필요성을 확인해야 합니다.
- 공장 입주 자격 확인. 국가산업단지와 산업시설구역 관련 입주 가능 업종 및 법적 사용 제한을 확인해야 합니다. 낙찰 후 계획한 용도로 사용 가능한지가 핵심입니다.
- 실거래·임대 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 지식산업센터의 최근 실거래가, 공실, 임대료, 관리비 등을 비교해야 합니다. 감정가 대비 36% 할인이라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 공동담보·배당관계 검토. 하나은행 근저당의 공동담보목록 제2021-395호 및 실제 채권액을 확인하고, 배당표 추정과 매수인 인수권리를 구분해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 부분, 당해세 및 법률상 우선변제 항목을 확인해 추가 부담 가능성을 점검해야 합니다.
- 유찰 시나리오 점검. 현재 158,720,000원, 추가 유찰 시 126,976,000원 및 101,580,800원 시나리오를 비교하되, 각 회차에서 지상권 인수 및 점유 문제는 계속 검토해야 합니다.
- 매각기일·서류 재확인. 2026.10.22 매각기일 및 진행 상태를 확인하고, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 대조한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “36% 할인보다 중요한 것은 남는 권리”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 248,000,000원인 지식산업센터가 2회 유찰을 거쳐 158,720,000원에 나왔으므로 가격적으로 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 이 할인율은 시세 대비 할인율이 아니라 감정가 대비 할인율입니다. 최근 거래시세가 확인되지 않은 상태에서 저렴한 물건이라고 단정할 수 없습니다.
권리관계에도 중요한 예외가 있습니다. 하나은행 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 토지 별도등기의 지상권은 매수인이 인수합니다. 또한 현황조사상 3건의 점유 관련 명의가 확인되고, 501호~507호 통합 이용 추정에 따른 독립 사용과 명도 가능성도 불명확합니다.
따라서 이 물건은 금전 인수액 0원이라는 이유로 안전하다고 판단할 수 없는 유형입니다. 더 유찰되어 가격이 내려가더라도 이러한 위험은 자동으로 사라지지 않습니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 토지 지상권의 실제 영향, 호실 독립성, 점유관계 및 최근 거래시세가 확인된 뒤에야 적정 응찰가와 매수 가능성을 판단할 수 있습니다.
