서울남부지방법원 2025타경811. 가산동 더리즌밸리지식산업센터 제1동 5층 505호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 사용승인일은 2020.08.19입니다. 현재 소유자는 주식회사필데이타로, 2021.04.19 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 242,847,200원입니다. 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
다만 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 하나은행 근저당 자체가 아닙니다. 근저당은 매각으로 소멸하지만, 매각물건명세서에 대지권의 목적인 토지 을구 15번 지상권설정등기가 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 “근저당 이후 권리는 전부 말소되니 깨끗하다”는 식의 접근은 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경811 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제505호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 지하4층·지상14층 |
| 소유자 | 주식회사필데이타 (2021.04.19 소유권이전 · 거래가액 242,847,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 198,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,380,113,519원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 현황상 특이사항 | 외부관측상 본건을 포함하여 501호 내지 507호는 내부벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 별도등기 지상권은 인수
말소기준은 2021.04.19 하나은행 근저당권입니다. 그 전의 신탁 관련 등기는 등기부상 이미 말소된 이력이 있고, 2021.04.19 주식회사필데이타로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 하나은행 근저당이 설정됐습니다. 2026.01.06 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하나은행 근저당에는 공동담보목록 제2021-395호가 기재되어 있습니다. 채권최고액 1,680,000,000원이 이 505호 감정가보다 큰 숫자라는 이유만으로 이를 이 호실 단독 채무액처럼 해석해서는 안 됩니다. 이 사건의 배당 시뮬레이션에서는 채권최고액 기준으로 계산되어 큰 미배당액이 발생하지만, 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
② 점유·가격 판단 — 대항력은 없지만 ‘80% = 싸다’는 아님
현황조사상 점유자는 3건입니다. 모두 말소기준일인 2021.04.19 이후 전입되어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 점유 부분도 미상입니다. 특히 501호부터 507호가 내부벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정되므로, 실제 사용구획과 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 티디엔디 주식회사, 라민우 | 2023.10.28 | 미상 · 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 농업회사법인 에코미래바이오 주식회사, 이주원 | 2025.04.09 | 미상 · 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 유엔아이넥스트, 이범석 | 2024.10.17 | 미상 · 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,577,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 194,822,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 하나은행 미배당액이 1,485,177,600원으로 계산되지만, 이는 채권자 측 미회수액이며 매수인 금액 인수액은 0원입니다. 다만 별도등기 지상권은 비금전 권리로 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동주민센터 남서측 인근에 위치하며, 주변은 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하4층·지상14층 건물입니다. 사용승인일은 2020.08.19입니다.
- 도로. 대상물건 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성 확인 요소. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 공부상 공장(지식산업센터)이고, 501호 내지 507호 일체 이용이 추정되므로 개별 505호의 독립 사용성과 매각성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 대지권 목적 토지 을구 15번 지상권설정등기(2020.07.31. 제172117호)의 범위·존속기간·지료 등 인수 내용을 원문으로 확인하세요.
- 501호~507호 현황 확인. 내부벽체 없이 일체 이용 중인 추정이 현재도 동일한지, 505호의 경계·출입·독립사용이 가능한지 직접 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 세 점유자의 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력은 없지만 배당과 명도 실무에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당표 해석 주의. 현재 회차 미배당 1,485,177,600원은 하나은행 채권 측 미회수액이지 매수인 인수금이 아닙니다. 공동담보목록 제2021-395호도 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 80%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 공장(지식산업센터) 505호의 현재 거래 수준을 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원”과 “권리 인수 0건”은 다르다
이 사건은 임차인 보증금 승계 때문에 낙찰가가 무너지는 유형은 아닙니다. 현황조사상 점유자 3건은 모두 2021.04.19 말소기준 이후 전입이고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 금액 인수는 0원입니다. 하지만 대지권의 목적인 토지에 설정된 지상권은 그대로 인수합니다. 또한 501호 내지 507호가 한 공간처럼 사용 중인 것으로 추정된다는 현황 리스크가 겹칩니다.
가격 역시 현재 최저가 198,400,000원이 감정가 248,000,000원의 80%라는 사실만 확인될 뿐, 실거래 비교자료가 없어 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 “임차인 금액 인수는 낮지만, 별도등기 지상권과 일체사용 현황 때문에 권리는 조건부 확인, 가격은 검증 전 보류”입니다.
