인천지방법원 2024타경5870. 경기도 부천시 원미구 상동 461 뉴코아중동백화점 2층122호로, 현재 소유자는 정성심입니다. 감정가는 40,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 28,000,000원입니다. 신청채권자 서영숙의 청구액은 128,516,178원으로 최저가를 크게 웃돌고, 예상배당상 신청채권자는 27,096,000원을 배당받아 101,420,178원이 미배당으로 남습니다.
하지만 이 사건의 승부처는 미배당액이 아닙니다. 채권자에게 배당되지 못한 금액 자체를 매수인이 떠안는 구조는 아니며 배당 시뮬레이션의 금액 인수는 0원입니다. 문제는 별도로 존재하는 선순위 가등기입니다. 금액 인수 0원이라는 숫자와 등기상 권리 인수 위험은 서로 다른 문제이므로 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5870 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 부일로 223, 2층122호 (상동,뉴코아중동백화점) |
| 용도 | 대지 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택임 |
| 소유자 | 정성심 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 28,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서영숙 / 128,516,178원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 등기 발급 | 2026.08.16 · 인천지방법원 부천지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 2001년 가등기가 가장 앞선다
현재 소유권은 2023.04.24 정성심에게 이전됐고, 2024.11.01 채권자 서영숙의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 이후 2024.12.26 부천시 압류가 있었으나 2025.01.13 말소됐습니다. 과거 국민은행·저축은행 등의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
반면 갑구의 2001.10.24 소유권이전청구권 가등기는 말소된 것으로 표시되어 있지 않고, 현재 경매의 기준권리보다 앞선 권리로 분류돼 있습니다. 비고에도 “가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”라고 되어 있으므로 본등기 청구권인지 담보 목적 가등기인지, 현재도 효력이 유지되는지와 매수인 인수 범위를 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가능
감정가 40,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 28,000,000원입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 19,600,000원, 13,720,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 28,000,000원 | 27,096,000원 | 101,420,178원 |
| 2회 유찰 시 | 19,600,000원 | 18,847,200원 | 109,668,978원 |
| 3회 유찰 시 | 13,720,000원 | 13,073,040원 | 115,443,138원 |
③ 예상배당표 (매각가 28,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 904,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 서영숙 | 128,516,178원 | 27,096,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 28,000,000원을 전액 매각대금으로 가정한 계산입니다. 신청채권자 청구액 128,516,178원 중 27,096,000원이 배당되고 101,420,178원이 미배당으로 남습니다. 매수인에게 금액으로 계산된 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·점유·경계 메모
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
- 인접 호수 점유. 134호는 인접 호수에서 일부 점유하고 있는 것으로 기재되어 있습니다.
- 오픈상가 경계. 경계표지, 바닥표지 및 건물번호 표시가 설치되어 있지 않은 상태로 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 형상은 사다리형, 지형은 평지이며 공시지가는 5,209,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·방화지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 대로3류와 중로3류에 접하는 것으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원문 확인. 2001.10.24 접수 가등기가 담보가등기인지, 본등기 청구권인지와 현재 효력을 확인하세요.
- 말소 여부 확인. 등기 분석상 해당 가등기는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류되어 있으므로, 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 현장 경계 확인. 오픈상가에 경계표지가 없고 인접 호수 점유 내용이 있으므로 실제 점유범위와 매각대상 위치를 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 40,000,000원에서 28,000,000원으로 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 거래·임대·환금성을 별도로 확인하세요.
- 기각결정 정본 발송 이력 확인. 2026.08.03과 2026.09.04 채권자에게, 2026.09.04 채무자겸소유자에게 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 현재 진행상태와 2026.10.01 매각기일 유효 여부를 법원 기록으로 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 선순위 권리가 먼저다
감정가 40,000,000원에서 현재 최저가 28,000,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 실거래 시세가 없어 실제로 싸다는 근거가 없고, 더 중요한 것은 2001년 접수된 선순위 소유권이전청구권 가등기입니다. 배당표상 매수인의 금액 인수는 0원이지만 이 가등기는 별도의 등기상 권리 위험입니다.
여기에 오픈상가의 경계표지 부재, 인접 호수의 일부 점유 기재, 서류상 용도·이용상태 확인 필요, 기각결정정본 발송 이력까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 가격보다 권리와 목적물 특정이 우선되는 물건입니다. 가등기의 실체와 매각대상의 위치·범위, 현재 경매 진행상태가 모두 확인된 뒤에야 28,000,000원이라는 가격을 평가할 수 있습니다.
