인천지방법원 2024타경5870. 경기도 부천시 원미구 상동 461 뉴코아중동백화점 2층 249호에 관한 강제경매입니다. 감정가는 20,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 14,000,000원으로 내려왔습니다. 신청채권자 청구액은 128,516,178원입니다. 표면상 가격은 낮아졌지만 이 사건의 판단 순서는 가격이 아니라 선순위 가등기의 성격과 인수 여부 확인이 먼저입니다.
등기상 현재 소유자는 정성심이고, 2023.04.24. 소유권을 취득했습니다. 이후 2024.11.01. 채권자 서영숙의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 다만 훨씬 이전인 2001.10.24. 메트로에이전시주식회사 명의의 소유권이전청구권 가등기가 존재하며, 해당 권리는 데이터상 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5870 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 부일로 223, 2층249호 (상동,뉴코아중동백화점) |
| 용도 / 감정 이용상태 | 대지 / 다세대주택 |
| 소유자 | 정성심 |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 14,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서영숙 / 128,516,178원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 토지 | 지목 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 공시지가 5,209,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 가격보다 먼저 선순위 가등기
이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2024.11.01. 갑구 13번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2001.10.24. 갑구 1번 소유권이전청구권 가등기는 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 가등기의 구체적인 법적 성격은 반드시 확인해야 하며, 제공된 주의사항에도 “가등기 (담보가등기) — 종류 확인 필요”라고 명시돼 있습니다.
반면 2025.11.14. 부천시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐고, 2025.11.24. 해제로 이미 말소됐습니다. 과거 근저당권·압류·이전 경매 관련 등기 역시 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차관계 — 확인된 임차인 없음
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수액은 현재 계산상 0원입니다. 다만 이 사건의 주된 권리 위험은 임차인이 아니라 선순위 가등기에 있습니다.
③ 가격·회차 — 감정가 70%, 시세 판단은 보류
감정가 20,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 14,000,000원, 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 9,800,000원(49%), 3회 유찰 시 6,860,000원(34.3%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 14,000,000원 | 13,348,000원 | 115,168,178원 |
| 2회 유찰 시 | 9,800,000원 | 9,223,600원 | 119,292,578원 |
| 3회 유찰 시 | 6,860,000원 | 6,336,520원 | 122,179,658원 |
실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 14,000,000원이 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 권리 인수 위험이 있는 사건에서는 “감정가 대비 몇 %인가”보다 선순위 권리 정리가 가능한가를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 652,000원 |
| 1. 갑구 13번 경매개시결정 · 서영숙 | 128,516,178원 | 13,348,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 128,516,178원 중 13,348,000원이 배당되고, 115,168,178원이 미배당으로 남습니다. 계산상 매수인의 금전 인수액은 0원이지만, 선순위 가등기 인수 위험은 별개입니다.
⑤ 목적물·이용상태 — 오픈상가 특정 위험
등기 주소는 뉴코아중동백화점 2층 249호입니다. 오픈상가에 경계 및 번호표시가 없는 상태이므로 낙찰 전에는 현장에서 실제 점유·사용 범위와 등기상 249호의 위치를 구체적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 전체 토지면적은 7,212.2㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·방화지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 도로. 광대소각이며 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 공시지가. 5,209,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 소화전설비가 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원인 확인. 2001.10.24. 소유권이전청구권 가등기의 원인·현재 효력·본등기 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 인수 위험과 금전 인수액 구분. 배당표상 매수인 부담액 0원과 선순위 가등기 인수는 서로 다른 문제입니다.
- 오픈상가 경계 확인. 경계표지·바닥표지·건물번호표시가 없으므로 2층 249호의 실제 위치와 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 동일 유형 거래·임대·공실 상황을 확인해야 합니다.
- 2026.10.01. 매각기일 확인. 기일 변경·취소·절차상 변동 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 가등기 관련 원인서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 선순위 가등기가 먼저다
이 물건은 감정가 20,000,000원에서 한 번 유찰돼 14,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2024년 강제경매보다 23년 앞선 소유권이전청구권 가등기가 매수인 인수로 분류돼 있고, 그 종류 역시 확인이 필요합니다. 여기에 오픈상가의 경계·번호표시 부재까지 겹칩니다. 실거래 자료도 없어 현재 가격이 시장가격 대비 충분히 낮은지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 가격보다 권리의 존속 여부와 목적물 특정이 먼저인 물건입니다.
