인천지방법원 2024타경5870. 부천시 오정구 여월동 대원빌라 지층 비02호, 전용면적 약 30㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 정성심이고 2021.06.19. 매매로 32,500,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2023.12.07. 설정된 배정란의 근저당권 60,000,000원이며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024.11.01. 서영숙의 강제경매개시결정이 들어왔고, 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
권리만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 다만 이 사건은 권리보다 물건 확인과 가격 비교의 질이 중요합니다. 본건은 지층인데 최근 12개월 거래는 2층 97,000,000원 한 건입니다. 따라서 70,000,000원이 97,000,000원의 72.2%라는 숫자는 분명 유리해 보이지만, 층 차이를 무시한 채 그대로 가격 메리트로 확정하기는 어렵습니다. 반면 같은 면적의 본건 지층 거래는 2021.06. 32,500,000원으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5870 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 성곡로92번길 9-5, 지층비02호 (여월동,대원빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.995㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 내 지층 비02호 |
| 소유자 | 정성심 (2021.06.19. 매매 · 거래가액 32,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서영숙 / 128,516,178원 |
| 말소기준 | 2023.12.07. 을구 7번 근저당권 · 배정란 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
1994년과 2006년의 과거 근저당권·경매·압류는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.12.07. 배정란 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며 채무자는 정성심입니다. 2024.11.01. 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 70,000,000원은 최근 거래의 72.2%, 그러나 층 차이가 핵심
대원빌라(4-12)는 8세대, 1994.06.13. 사용승인으로 확인됩니다. 전용 약 30㎡ 거래는 4건이 잡히며, 전체 평균은 72,375,000원입니다. 그러나 전체 평균에는 2021년의 낮은 거래가 함께 들어 있으므로 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03. 2층 97,000,000원 한 건이고, 본건 최저가 70,000,000원은 그 금액의 72.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 30.0㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 2025.02 | 30.0㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.07 | 30.0㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.06 | 30.0㎡ | -1 | 32,500,000원 |
| 전체 평균 | 29.995㎡ | 4건 | 72,375,000원 |
최근 거래 흐름 자체는 상승 방향입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 지표는 +51.2%입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이고 그 거래는 2층입니다. 본건은 지층이므로 97,000,000원을 그대로 본건의 시세라고 적용해서는 안 됩니다. 오히려 전체 4건 평균 72,375,000원과 현재 최저가 70,000,000원은 매우 가깝고, 2021.06. 지층 거래 32,500,000원도 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 근저당 · 배정란 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서영숙 | 128,516,178원 | 8,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 70,000,000원 가정 시 채권 총액 188,516,178원 중 68,340,000원이 배당되고, 미배당은 120,176,178원입니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 120,176,178원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 133,924,178원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 144,922,578원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원종2동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 전용면적은 29.995㎡입니다.
- 도로. 본건 서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,903,000원/㎡입니다.
- 규모. 대원빌라(4-12)는 8세대, 사용승인일은 1994.06.13.입니다.
- 정비사업. ‘부촌4차아파트외 가로주택정비사업’에 속해 있어 사업진행단계와 낙찰 시 법률관계를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지층 가격 보정. 최근 97,000,000원 거래는 2층입니다. 본건 지층에 그대로 대입하지 말고 층별 가격 차이를 별도로 확인하세요.
- 호별 위치 대조. 현관문 표시와 건축물현황도의 호별 위치가 상이하므로 현장·건축물대장·도면을 함께 대조해야 합니다.
- 정비사업 단계 확인. ‘부촌4차아파트외 가로주택정비사업’의 현재 진행단계와 낙찰자가 취득하게 될 권리·의무를 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유권원을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 신건 기준 미배당 120,176,178원이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 기준. 전체 거래 평균 72,375,000원보다 최근 12개월 97,000,000원을 우선 보되, 최근 표본이 1건이고 2층이라는 점을 함께 반영하세요.
맺으며 — 숫자는 싸 보이지만, 먼저 확인할 것이 많은 지층 다세대
현재 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 거래 97,000,000원의 72.2%입니다. 추세 지표도 +51.2%여서 표면적인 가격 숫자는 나쁘지 않습니다. 권리 측면에서도 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 권리보다 비교 가능한 시세를 얼마나 정확히 잡느냐입니다. 최근 97,000,000원 거래는 2층이고 본건은 지층입니다. 본건 지층의 2021.06. 거래는 32,500,000원이었으며, 현관문 표시와 건축물현황도의 호별 위치가 다르고 가로주택정비사업에도 포함돼 있습니다. 따라서 권리는 비교적 단순하지만 물건 확인 난도는 높습니다. 지층 가치·호별 동일성·점유·정비사업 법률관계를 확인한 뒤에야 70,000,000원의 실제 가격 메리트를 판단할 수 있는 사건입니다.
