인천지방법원 2024타경5870. 경기도 부천시 원미구 상동 뉴코아중동백화점 2층 169호에 대한 강제경매입니다. 물건의 용도 표기는 대지이며, 매각물건명세서에는 오픈상가로 기재돼 있습니다. 감정가 44,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가격은 30,800,000원입니다. 신청채권자 서영숙의 청구금액은 128,516,178원으로, 현재 최저가를 기준으로는 채권 전액을 배당하기 어렵습니다.
그렇지만 이 물건에서 먼저 살펴볼 것은 할인율이 아닙니다. 2001.10.24. 접수된 갑구 1번 가등기가 2024.11.01. 강제경매개시결정보다 앞서 존재합니다. 해당 권리는 인수 대상으로 표시돼 있으며, 별도 주의사항에는 담보가등기로 적혀 있어 정확한 권리 성질과 등기 경과를 확인해야 합니다. 과거 경매 매각 이력도 존재하므로 현 등기상 권리 상태와 매각물건명세서를 대조하지 않고 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5870 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 부일로 223, 2층 169호 (상동, 뉴코아중동백화점) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 등기 · 대지 표기 · 뉴코아중동백화점 오픈상가 |
| 소유자 | 정성심 (2023.04.24. 소유권이전 · 매매) |
| 감정가 | 44,000,000원 |
| 최저매각가 | 30,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 서영숙 |
| 신청채권 청구금액 | 128,516,178원 |
| 말소기준권리 | 갑구 17번 강제경매개시결정 · 2024.11.01. |
| 선순위 권리 | 갑구 1번 가등기 · 메트로에이전시주식회사 · 인수 여부 및 법적 성질 확인 필요 |
| 임차관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 실제 점유 및 임대관계 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.01. (진행 여부 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 강제경매보다 오래된 가등기
말소기준은 2024.11.01. 접수된 갑구 17번 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 과거 근저당권과 가압류·압류 중 등기부상 이미 말소된 권리도 확인됩니다.
그러나 갑구 1번 가등기는 그보다 앞선 2001.10.24. 접수 권리입니다. 메트로에이전시주식회사를 권리자로 하는 소유권이전청구권 가등기 관련 기재가 있으며, 인수 대상으로 분류돼 있습니다. 별도 주의사항에는 담보가등기로 표시돼 있으므로, 등기 문언과 실제 법적 성질을 구분해서 확인해야 합니다.
담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지에 따라 매각 후 권리관계에 관한 판단이 달라질 수 있습니다. 또한 2012년 과거 경매 매각 이력이 존재하므로 당시 가등기의 처리 여부와 현재 효력을 함께 검토해야 합니다.
결론: 배당표의 매수인 인수액 0원은 가등기 위험이 없다는 의미가 아닙니다. 가등기의 현재 효력과 매각 후 존속 여부가 확인될 때까지 권리 인수 위험을 미확정으로 판단합니다.
② 임차관계와 점유 — 신고 내역과 실제 점유는 별개
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 임대관계에 대한 확정적인 자료도 확인되지 않았으므로, 실제 점유자가 없거나 임차인 인수 위험이 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.
매각물건명세서에는 본 건이 오픈상가이며 경계표지·바닥표지·건물번호표시가 설치돼 있지 않다고 기재돼 있습니다. 이에 따라 실제 점유 공간과 매각 대상인 169호의 일치 여부가 중요합니다.
③ 가격 분석 — 70% 할인만으로 저렴하다고 할 수 없다
감정가는 44,000,000원이며, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가격은 30,800,000원입니다. 감정가 대비 비율은 70%입니다.
그러나 동일 상가의 최근 실거래가격이나 거래 추세가 확인되지 않아, 30,800,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 가등기와 점포 경계 문제가 남아 있어 최저매각가격만을 실질취득비용으로 확정하는 것도 적절하지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 44,000,000원 | 경매 감정가격 |
| 현재 최저가 | 30,800,000원 | 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 2회 유찰 시 | 21,560,000원 | 감정가의 49% · 조건부 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 15,091,999원 | 감정가의 약 34% · 조건부 시나리오 |
| 실질취득비용 | 확정 불가 | 선순위 가등기 및 점유관계 검증 필요 |
유찰 시 가격은 조건부 계산값이며 실제 후속 매각기일이나 매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 선순위 가등기의 효력에 따라 실질적인 취득 위험이 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 954,400원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 서영숙 | 128,516,178원 | 29,845,600원 |
| 신청채권 미배당 | 128,516,178원 | 98,670,578원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수액(배당 계산상) | — | 0원* |
* 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정됐으나, 선순위 가등기의 인수 여부와 실제 점유관계가 확정됐다는 의미는 아닙니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저매각가격으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 954,400원을 제외한 29,845,600원이 신청채권자 서영숙에게 배당됩니다. 청구금액 128,516,178원 중 98,670,578원이 미배당으로 남으며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
이 미배당 금액은 신청채권자의 배당 부족분입니다. 이를 매수인이 자동으로 부담하는 금액으로 해석해서는 안 됩니다. 반대로 배당 계산에서 인수액이 0원으로 나타났다는 이유만으로 선순위 가등기의 인수 위험까지 소멸했다고 판단해서도 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권 부족
| 회차 | 매각가격 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% |
30,800,000원 | 29,845,600원 | 98,670,578원 |
| 2회 유찰 시 49% |
21,560,000원 | 20,771,920원 | 107,744,258원 |
| 3회 유찰 시 약 34% |
15,091,999원 | 14,420,343원 | 114,095,835원 |
각 시나리오에서 신청채권자의 청구금액은 128,516,178원으로 동일하며, 매각대금이 낮아질수록 배당 부족분이 커집니다.
조건부 후속 회차에서도 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있습니다. 그러나 이는 선순위 가등기의 법적 효력을 반영한 확정적인 인수액이 아닙니다. 가등기 문제가 해소되지 않은 상태에서 낙찰가 하락을 곧바로 실질취득비용 감소나 투자 메리트로 연결해서는 안 됩니다.
⑥ 상가·토지·환금성 메모
- 실제 위치. 매각 대상은 경기도 부천시 원미구 부일로 223, 뉴코아중동백화점 2층 169호로 표시돼 있습니다. 오픈상가 내부에서 해당 호실의 정확한 위치를 확인해야 합니다.
- 상가 경계. 매각물건명세서에 따르면 경계표지·바닥표지·건물번호표시가 설치돼 있지 않습니다. 공부상 전유부분과 실제 점유·사용 공간의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업용으로 표시돼 있습니다. 토지면적은 7,212.2㎡, 공시지가는 5,209,000원/㎡입니다. 이 면적과 공시지가는 매각 대상인 169호의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 사항이 표시돼 있습니다. 해당 규제가 매각 대상 권리와 향후 이용에 미치는 영향은 확인이 필요합니다.
- 시설. 위생설비·급배수설비·승강기·에스컬레이터·소화전설비가 기재돼 있습니다. 실제 운영 상태와 해당 점포의 이용 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 점포 또는 유사 점포의 최근 거래가격을 확인할 수 없어 현재 최저가의 시장가격 대비 수준과 재매각 가능성을 평가하기 어렵습니다. 점포 경계와 권리관계가 확인되지 않은 상태에서는 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
해당 설명을 본 물건의 위치·건물구조·이용상태나 개발사업 관련 사실로 그대로 적용해서는 안 됩니다. 본 사건에 해당하는 감정평가서 원본과 건축물대장·집합건물 등기 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
⑦ 매각 진행 상태 — 기각결정 송달 기록 확인
법원 송달 기록에는 다음과 같은 기각결정정본 발송 및 도달 내역이 확인됩니다.
| 발송일 | 대상 / 내용 | 도달일 |
|---|---|---|
| 2026.08.03. | 채권자 서OO · 기각결정정본 발송 | 2026.08.06. |
| 2026.09.04. | 채권자 서OO · 기각결정정본 발송 | 2026.09.09. |
| 2026.09.04. | 채무자 겸 소유자 정OO · 기각결정정본 발송 | 2026.09.05. |
기각결정의 대상과 내용, 확정 여부, 경매사건의 현재 진행 상태 및 매각기일 유지 여부를 법원 사건기록과 최신 매각 공고로 확인해야 합니다. 송달 기록만으로 경매 전체가 기각됐거나 매각이 취소됐다고 단정하지 않습니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 가등기 원본 확인. 2001.10.24. 접수된 갑구 1번 가등기의 성질, 피담보채권 또는 소유권이전청구권의 내용, 현재 효력과 매각 후 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 2012년 과거 경매와 가등기 관계. 2012.01.20. 임의경매 매각 당시 가등기가 어떻게 처리됐는지, 당시 매각물건명세서와 배당·등기 기록을 확인해야 합니다.
- 매각 대상과 대지권 확인. 용도는 대지로 표시되고 주소는 집합건물의 2층 169호이므로 전유부분·대지권의 표시와 실제 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 점포 위치·경계 확인. 경계표지·바닥표지·건물번호표시가 없는 오픈상가입니다. 현장과 건축물현황도 등을 통해 169호의 실제 위치 및 사용 가능 면적을 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 실제 점유자, 임대차계약과 보증금, 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 입찰가격을 결정하지 말고 동일 건물 유사 점포의 최근 실거래가격·임대수익·공실 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 운영비 확인. 관리단을 통해 공용부분 관리비 체납, 점포 운영 관련 비용 및 실제 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 기각결정과 매각기일 확인. 2026.08.03. 및 2026.09.04. 기각결정 송달의 내용과 2026.10.01. 매각기일의 현재 유효 여부를 확인해야 합니다.
- 평가자료 대조. 오정동 다세대주택 관련 설명과 상동 뉴코아중동백화점 오픈상가의 물건 정보가 일치하지 않으므로 감정평가서 원본과 실제 평가 대상을 확인해야 합니다.
더불어 기각결정 송달 기록이 존재하므로 매각 절차가 예정대로 진행되는지도 확인해야 합니다. 현재는 할인율보다 가등기의 법적 효력, 점포의 정확한 권리 범위, 매각 진행 상태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
맺으며 — “70% 할인보다 선순위 가등기가 먼저다”
이 물건은 감정가 44,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 30,800,000원으로 내려왔습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되고, 신청채권자 서영숙에게는 29,845,600원이 배당되는 구조입니다.
하지만 2001년 접수된 선순위 가등기가 인수 대상으로 표시돼 있으며, 별도 주의사항에는 담보가등기로 기재돼 있습니다. 과거 경매 매각 이력까지 있어 실제 권리의 성질과 현재 효력을 확인해야 합니다. 따라서 배당 계산상 인수액 0원을 확정적인 권리분석 결과로 받아들일 수 없습니다.
여기에 오픈상가 경계표지 부재, 물건 설명 간 불일치, 최근 실거래가격 미확인, 기각결정 송달 기록이 겹쳐 있습니다. 최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 사실만으로 실질적인 취득비용이나 투자 가치를 판단하기 어려운 상황입니다.
최종 결론은 권리 확인 우선·가격 판단 보류입니다. 가등기의 법적 효력과 매각 후 처리, 169호의 정확한 매각 범위, 실제 점유관계, 최신 매각 진행 상태를 확인한 뒤 실거래 시세에 근거해 가격을 다시 평가해야 합니다.
