🏷️ 58,000,000원 🔑 계산상 인수 0원 📉 유찰 0회 💸 미배당 137,960,178원
인천지방법원 2024타경5870. 부천시 오정구 오정동 한양다세대의 지층 물건입니다. 현재 소유자 정성심은 2014.02.10 소유권이전을 마쳤고 등기 거래가액은 30,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 18,000,000원의 근저당을 설정했으며 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2022.04.21 배정란의 채권최고액 48,000,000원 근저당과 2024.11.01 서영숙의 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다. 이 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 “후순위 등기가 소멸한다”는 것과 “현장 위험이 없다”는 것은 별개입니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 물건의 외부 호수표기와 공부상 호수·건축물현황도 위치가 서로 맞지 않습니다. 또 이 물건은 ‘부촌4차아파트외 가로주택정비사업’에 포함되어 있어, 낙찰 후 법률관계는 사업 진행단계와 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5870 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 부천로470번길 83-1, 지층1호 (오정동,한양다세대) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 지층 |
| 소유자 | 정성심 (2014.02.10 소유권이전, 거래가액 30,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 58,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서영숙 / 128,516,178원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 절차 확인사항 | 2026.08.03 채권자 서OO 기각결정정본 발송 기록 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2014.02.10 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 2022.04.21 배정란 근저당과 2024.11.01 강제경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 58,000,000원으로 신건입니다. 그러나 이 물건에는 현재 가격을 직접 비교할 수 있는 동일 조건 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 중개 참고정보는 ‘한양A동’ 6세대, 1986.11.11 준공으로 잡혀 있지만 면적 매칭이 일치하지 않는 것으로 표시돼 있어 감정가 58,000,000원을 시세와 직접 비교하는 근거로 쓰기 어렵습니다.
현재 소유자의 2014년 등기 거래가액은 30,000,000원이지만, 이는 현재 가격 수준을 판단할 실거래 비교자료로 사용하기에는 시점이 다릅니다. 따라서 이 물건은 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,444,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 2. 근저당 · 배정란 | 48,000,000원 | 38,556,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 서영숙 | 128,516,178원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 194,516,178원, 채권자 예상배당은 56,556,000원, 미배당은 137,960,178원입니다. 신청채권자 서영숙의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수는 계산상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 현황·정비사업·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원종2동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용·구조. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 지층 물건입니다.
- 호수·위치 불일치. 공부상 지층1호이나 현관문에는 지층102호로 표시돼 있고, 외부표기와 집합건축물대장 건축물현황도의 호별 위치도 서로 다릅니다.
- 정비사업. ‘부촌4차아파트외 가로주택정비사업’에 포함돼 있으므로 사업 진행단계와 낙찰 시 법률관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함돼 있습니다. 토지정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함으로 표시돼 있습니다.
- 토지 형상. 감정요항표에는 사다리형, 토지정보에는 자루형으로 표현돼 있어 토지 형상 표현이 서로 다릅니다.
- 중개 참고정보. 한양A동은 6세대, 1986.11.11 준공으로 표시돼 있으나 가격 비교용 면적 매칭은 일치하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 진행 여부. 매각기일은 2026.08.20이지만 2026.08.03 채권자 서OO에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있습니다. 실제 매각기일 유지 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 임대·점유관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 인수 0원 계산만 믿기보다 실제 점유자와 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 물건 특정. 공부상 지층1호, 현관문 지층102호, 건축물현황도 호별 위치 불일치가 함께 존재합니다. 입찰 대상과 실제 점유 공간이 동일한지 원본 도면과 현장을 대조해야 합니다.
- 가로주택정비사업. 사업 진행단계, 조합원 또는 권리자 지위, 낙찰 이후 법률관계와 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 58,000,000원의 감정가·최저가를 직접 비교할 최근 실거래 근거가 없습니다. 신건 또는 유찰가격만 보고 싸다고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 46,400,000원, 2회 유찰 시 37,120,000원이지만, 가격 하락과 가치 메리트는 같은 개념이 아닙니다.
- 배당 한계. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리가 지워져도 현황 리스크까지 지워지는 것은 아니다”
등기만 보면 구조는 단순합니다. 2014.02.10 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 배정란 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이 물건에서 더 중요한 것은 등기 밖의 확인사항입니다. 지층 호수표기와 건축물현황도 위치가 맞지 않고, 임대관계는 미상이며, 가로주택정비사업에도 포함돼 있습니다. 여기에 매각기일 직전의 기각결정정본 발송 기록까지 존재합니다.
가격도 섣불리 가점을 줄 수 없습니다. 감정가와 최저가는 58,000,000원이지만 직접 비교할 최근 실거래 근거가 없기 때문에 이 금액을 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거가 없습니다. 등기 권리는 소멸형이지만, 현황·정비사업·절차 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 지층 다세대 물건입니다.
