인천지방법원 2024타경5870. 부천시 오정구 여월동 대원빌라 3층 302호로, 감정상 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정성심 씨이고 2021.11.06 매매를 원인으로 47,000,000원에 취득했습니다. 현재 권리관계에서 핵심은 2023.12.07 설정된 배정란의 채권최고액 60,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 뒤 2024.11.01 서영숙의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 1997년 이후 여러 가압류·압류·근저당·전세권과 과거 경매 이력이 보이지만, 해당 권리들은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 오래된 등기 이력 자체를 현재 인수위험으로 볼 이유는 없습니다. 현재 시점에서 매수인에게 승계되는 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5870 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 성곡로92번길 9-5, 3층302호 (여월동,대원빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 25.015㎡ |
| 소유자 | 정성심 (2021.11.06 매매 · 거래가액 47,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서영숙 / 128,516,178원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 등기 발급 | 2026.08.16 · 인천지방법원 부천지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 현재 말소기준은 2023.12.07 배정란의 근저당권으로 채권최고액은 60,000,000원입니다. 2024.11.01 서영숙의 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 83,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
대원빌라(4-12)는 총 8세대로 확인되며, 준공일은 1994.06.13입니다. 대상 전용면적 25.015㎡와 면적이 일치하는 실거래는 1건 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 25.02㎡ | 3 | 47,000,000원 |
| 확인 평균 | 25.02㎡ | 1건 | 47,000,000원 |
현재 최저매각가 83,000,000원은 확인 실거래 47,000,000원보다 36,000,000원 높고, 비율로는 176.6%입니다. 즉 현재 확보된 거래 자료만 놓고 보면 감정가와 최저가가 확인 실거래보다 크게 높은 구간입니다.
같은 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 2.9회입니다. 현재 사건은 아직 0회 유찰된 신건이며, 제공된 회차 시나리오는 1회 유찰 시 66,400,000원, 2회 유찰 시 53,120,000원입니다. 2회 유찰 가격조차 확인 거래 47,000,000원보다는 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 1. 근저당 · 배정란 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서영숙 | 128,516,178원 | 21,106,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 188,516,178원 중 채권자 예상배당은 81,106,000원이고, 미배당은 107,410,178원입니다. 이 채권자의 미배당액은 계산상 매수인 인수액으로 연결되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰돼도 가격 검증은 계속 필요
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 83,000,000원 | 81,106,000원 | 107,410,178원 |
| 1회 유찰 · 80% | 66,400,000원 | 64,804,800원 | 123,711,378원 |
| 2회 유찰 · 64% | 53,120,000원 | 51,763,840원 | 136,752,338원 |
1회 유찰 가격 66,400,000원은 확인 실거래 47,000,000원보다 19,400,000원 높고, 2회 유찰 가격 53,120,000원도 6,120,000원 높습니다. 따라서 유찰 자체만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다. 특히 거래 표본이 오래되고 한 건뿐이므로 실제 응찰가 결정에는 현재 가치 확인이 핵심입니다.
⑤ 입지·물건 특성 — 다세대 + 정비사업 확인이 핵심
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 부천시 오정구 일대로 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 서측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 180.5㎡, 지목 대, 공시지가 1,903,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 평가 포함. 베란다 부분은 포함하여 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 83,000,000원 가격 검증. 확인 실거래 47,000,000원 대비 176.6%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 거래 시점 확인. 확인 거래는 2021.11 한 건입니다. 현재 시세를 판단하려면 경매 직전 가치와 주변 다세대 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 정비사업 법률관계. ‘부촌4차아파트외 가로주택정비사업’의 현재 사업 단계와 낙찰자의 권리·의무를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 베란다 평가 범위. 베란다 부분은 평가액에 포함돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 신청채권자에게 큰 미배당이 남더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·정비사업 관련 자료와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 정비사업은 보류
이 물건의 현재 등기상 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2023.12.07 배정란 근저당이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸해 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그것만으로 투자매력이 생기는 것은 아닙니다.
신건 최저가 83,000,000원은 확인된 같은 면적·같은 3층 거래 47,000,000원의 176.6%입니다. 거래가 2021.11 한 건뿐이라 현재 시세를 확정할 수는 없지만, 반대로 이 자료를 놓고 신건이 싸다고 평가할 수도 없습니다. 1회 유찰 66,400,000원, 2회 유찰 53,120,000원에서도 확인 거래보다 높은 가격이 이어집니다.
여기에 감정평가서가 직접 경고한 가로주택정비사업의 진행단계와 낙찰 후 법률관계까지 확인해야 합니다. 결론은 분명합니다. 권리 인수는 0원이지만, 신건 가격은 보수적으로 보고 정비사업 관계를 확인한 뒤 판단해야 하는 다세대 물건입니다.
