수원지방법원 2025타경59459. 경기도 화성시 영천동 소재 동탄케이밸리 1층 101호 근린생활시설입니다. 등기부상 소유자는 서정디엔씨주식회사이며, 2018년 중소기업은행 근저당권이 설정되고 이후 추가 근저당과 압류가 이어지다가 중소기업은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 신청채권자의 청구액은 3,857,686,893원입니다.

등기상 말소기준권리는 2018.02.26 중소기업은행 근저당권입니다. 이보다 후순위인 조성철 근저당권과 국·화성시의 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 본건의 핵심은 등기부에 기재된 후순위 권리보다 말소기준권리 이전부터 점유 이력이 있는 임차인입니다.

근저당권이 매각으로 소멸한다고 해서 대항력 있는 임차인의 보증금 반환의무까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 특히 본건은 상가이므로 전입 기재뿐 아니라 점유·사업자등록 등 상가임대차의 대항요건을 원본 자료로 확인해야 합니다. 현재 예상배당은 장혜주 보증금 전액 인수를 전제로 계산되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별개

권리 관계의 기준점은 2018.02.26입니다. 당시 중소기업은행이 채권최고액 6,600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이는 2020.02.06 4,380,000,000원으로 변경되었습니다. 이어 2020.04.17 조성철의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 두 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로, 채권최고액을 이 호실만의 채무로 단정해서는 안 됩니다.

2020년 국의 압류는 2021년에 말소됐습니다. 이후 2025년 국의 압류, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 화성시 압류가 이어졌으며, 이들은 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다. 등기상 후순위 권리는 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 압류의 등기상 소멸과 체납 조세의 실제 배당순위는 별개의 문제이므로 세금의 법정기일과 교부청구 여부를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 101호 인수 위험을 분리하라

조사된 실제 임차인은 6명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고인은 포함되어 있지 않습니다. 이 가운데 101호 관련 임차인은 장혜주 1명이며, 나머지 5명은 다른 호실의 점유자로 기재되어 있습니다. 임차인별 호실과 보증금은 다음과 같습니다.

다른 호실의 임차인들은 기재된 신고일이 말소기준권리보다 늦으며, 본건 101호의 인수보증금 30,000,000원에는 포함되어 있지 않습니다. 다만 여러 호실이 함께 매각된다면 각 호실의 점유관계와 임대차 승계 여부를 매각목록에 맞춰 다시 분석해야 합니다. 신고일이 후순위라는 이유만으로 상가임차인의 모든 법적 보호나 최우선변제 가능성이 부정되는 것은 아닙니다.

③ 실질취득 — 최저가 210,700,000원이 끝이 아니다

현재 회차의 최저매각가는 210,700,000원입니다. 장혜주 보증금 전액 인수를 전제로 하면 매수인이 부담하는 경제적 취득금액은 다음과 같습니다.

여기서 중요한 점은 보증금 30,000,000원이 낙찰대금에 이미 포함된 돈이 아니라는 사실입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수하면, 그 반환의무는 매수인에게 별도로 남습니다. 임차인이 계속 영업 중인 상태에서 임대차관계가 유지되는 경우에도 반환채무를 고려한 투자자금 계획이 필요합니다.

또한 이 사건은 보증금이 현재 최저매각가보다 작습니다. 따라서 보증금 인수가 실질취득 총액을 일정 금액으로 고정시키는 유형이 아닙니다. 현재의 예상 인수액이 유지된다는 전제에서는 낙찰가격이 내려갈수록 실질취득 부담도 내려가지만, 보증금 30,000,000원은 별도로 반영해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 보증금은 남는다

각 회차는 보증금 인수액 30,000,000원이 유지된다는 전제의 시나리오입니다. 미래 회차의 실제 진행 여부와 매각조건은 확정된 것이 아닙니다. 채권자 미배당액은 배당모형상 채권액 대비 부족액이며 매수인의 추가 인수액이 아닙니다.

유찰이 반복될수록 매각가가 낮아지고 실질취득 부담도 감소합니다. 하지만 시세 비교의 기준은 최저매각가만이 아니라 보증금 인수를 더한 실질취득입니다. 현재 240,700,000원이라는 부담이 상가의 시장가치나 임대수익에 비해 유리한지는 별도의 거래사례와 수익성 검토 없이는 판단할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (현재 최저매각가 210,700,000원 가정)

현재 매각대금에서 집행비용 3,749,800원을 제외하면, 중소기업은행에 예상 배당되는 금액은 206,950,200원입니다. 후순위 조성철 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 장혜주의 보증금은 배당금으로 지급되는 것이 아니라 매수인 인수액 30,000,000원으로 별도 산정되어 있습니다.

⑥ 시세·수익성 — 감정가 할인과 시장 할인은 다르다

현재 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 하지만 감정가 430,000,000원이 현재 거래 가능한 시장가격과 동일하다는 보장은 없습니다. 해당 근린시설의 비교 가능한 최근 실거래와 최신 거래가격이 확인되지 않아, 240,700,000원의 실질취득 부담이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판정할 수 없습니다.

감정평가상 101호는 부동산중개업소로 이용 중이며, 장혜주의 임대차 내용에는 보증금 30,000,000원, 월세 1,000,000원이 기재되어 있습니다. 다만 이는 조사된 임대차 조건이지, 낙찰 이후의 임대료 수취가 확정된다는 의미는 아닙니다. 실제 계약기간, 차임 연체 여부, 임차인 점유 및 계약 승계관계를 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동탄2신도시 영천동 동탄케이밸리 소재. 주변에 아파트단지, 지식산업센터·공장, 근린생활시설, 학교가 혼재합니다. 치동초·중학교와 동탄역푸르지오 등이 주변 시설로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 기흥IC 및 동탄역이 인근 교통시설로 기재되며, 감정평가에서는 대중교통 여건을 양호하게 평가했습니다.
• 도로. 건물 부지는 남측 폭 약 35~40m, 서측 폭 약 20~25m 포장도로에 접합니다. 다만 개별 점포의 실제 출입구 방향과 가시성은 현장 확인이 필요합니다.
• 건축·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물로 2018.01.10 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기 및 화재경보설비가 기재되어 있습니다.
• 용도·규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 기재됩니다. 토지 관련 공시지가는 1㎡당 1,706,000원입니다.
• 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 실제 내부 상태와 임차인 시설물의 소유·원상복구 관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1층 상가로서 접근성과 주변 배후시설을 검토할 여지는 있지만, 실제 환금성은 점포별 임대수요와 거래사례에 좌우됩니다. 2회 유찰 이력은 가격을 신중히 판단해야 할 요소입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 장혜주 대항요건. 2018.01.19 신고 사실과 101호 점유관계를 확인하고, 상가임대차에 필요한 사업자등록 신청·점유 등 대항요건을 말소기준권리 2018.02.26과 대조해야 합니다.
• 보증금 반환채무. 예상배당상 인수액 30,000,000원이 실제로 유지되는지, 배당요구와 확정일자, 보증금 변동, 계약 종료 여부를 확인해야 합니다.
• 매각 범위. 감정평가에 101호 외 다른 호실이 기재되어 있으므로 매각대상 목록과 물건번호, 개별 호실별 매각 여부를 확인해야 합니다. 일괄매각이면 다른 호실의 임차관계도 다시 분석해야 합니다.
• 근저당 변경등기. 중소기업은행 최초 채권최고액 6,600,000,000원과 변경액 4,380,000,000원을 대조하고, 공동담보목록 및 실제 배당채권액을 확인해야 합니다.
• 압류·조세. 국·화성시 압류와 관련한 체납 조세의 법정기일 및 교부청구를 확인하고, 예상배당에 반영되지 않은 우선채권이 있는지 살펴야 합니다.
• 임대수익 검증. 월세 1,000,000원의 실제 수취 여부, 연체차임, 계약기간, 임차인의 영업 지속 가능성과 재임대 시 예상 공실기간을 점검해야 합니다.
• 가격 상한. 최저가 210,700,000원이 아니라 인수보증금을 포함한 실질취득 240,700,000원을 출발점으로 유사 근린시설의 최근 매매가격 및 임대수익과 비교해야 합니다.
• 관리비·명도. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분, 점포 시설물, 인도 절차와 임차인 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 증빙과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “240,700,000원 취득”을 봐야 한다

동탄케이밸리 101호는 감정가 430,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가 210,700,000원까지 내려온 1층 근린생활시설입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 권리분석상 핵심은 장혜주 임차보증금 30,000,000원 인수입니다.

현재 배당 전제가 유지된다면 최저가 낙찰 시 실질취득 부담은 240,700,000원입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸하더라도 선순위 임차인의 보증금 문제는 별도로 해결해야 합니다. 더구나 상가임대차의 대항요건과 여러 호실의 매각 범위를 원본으로 확인해야 한다는 점이 남아 있습니다.

중소기업은행의 근저당과 공동담보 구조가 크고, 2회 유찰된 근린시설이라는 점도 신중한 검토를 요구합니다. 다만 배당되지 않는 거액의 근저당 채권을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 매수인 인수보증금과 채권자 미배당액은 엄격히 구분해야 합니다.

결론적으로 이 물건은 권리와 점유관계 확인이 우선인 조건부 검토 대상입니다. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 최근 실거래 비교 없이 저가 낙찰을 기대하는 것도 위험합니다. 101호의 대항력·매각 범위·실질취득금액을 확정한 다음, 상가의 실제 수익성과 시장가격을 검증하는 것이 입찰 판단의 순서입니다.