수원지방법원 2025타경59459. 경기도 화성시 영천동 동탄케이밸리 1층 101호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 서정디엔씨주식회사이고, 2018년 2월 26일 중소기업은행 근저당권이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 조성철 근저당과 국·화성시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기만 보면 놓치기 쉬운 선순위 임차인이 있습니다. 장혜주는 2018년 1월 19일 전입해 말소기준일보다 앞서며, 보증금은 30,000,000원, 월차임은 1,000,000원입니다.
예상배당에서는 장혜주 보증금에 배당액이 배정되지 않고 30,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 현재 신건 가격 430,000,000원에 낙찰될 경우 실제 자금 부담을 볼 때는 낙찰가만이 아니라 인수보증금을 더한 460,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59459 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄첨단산업1로 14 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 · 9층 중 1층 |
| 감정 이용상태 | 기호(1) 근린생활시설(현, 부동산중개업소) |
| 사용승인일 | 2018.01.10 |
| 소유자 | 서정디엔씨주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 430,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,857,686,893원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차는 남는다
등기상 말소기준은 2018.02.26 중소기업은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 6,600,000,000원이고 2020.02.06 변경등기에 채권최고액 4,380,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2020.04.17 조성철 근저당 1,200,000,000원, 2025.08.20 국 압류, 2025.12.17 임의경매개시결정, 2026.04.02 화성시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 조사 6명, 101호 핵심은 장혜주
임차·점유 조사에는 실제 임차인 6명이 기재돼 있으며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 본 101호의 매수인 인수액으로 반영된 임차인은 장혜주입니다. 다른 호실 임차보증금을 101호 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장혜주 | 동탄KTX밸리지식산업센터 101호 34.0160㎡ | 2018.01.19 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 사문정 | 동탄케이밸리 1층 103호 51.2400㎡ | 2022.06.20 | 30,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김민주 | 동탄케이밸리 1층 104호 47.5800㎡ | 2020.07.27 | 20,000,000원 | 1,650,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 박래정 | 동탄케이밸리 105호 47.5800㎡ | 2021.02.08 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 장인수 | 동탄케이밸리 1층 106,107호 95.1600㎡ | 2021.03.11 | 40,000,000원 | 2,600,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 박지용 | 동탄케이밸리 1층 112호 43.7000㎡ | 2023.09.01 | 20,000,000원 | 1,350,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 430,000,000원 | 30,000,000원 | 460,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 344,000,000원 | 30,000,000원 | 374,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 275,200,000원 | 30,000,000원 | 305,200,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 430,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,700,000원 |
| 인수 · 임차인 장혜주 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 6,600,000,000원 | 423,300,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 조성철 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 채권총액은 7,800,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 423,300,000원, 미배당은 7,376,700,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 장혜주 보증금 30,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설이며 감정 이용상태의 기호(1)는 근린생활시설, 현 부동산중개업소로 기재돼 있습니다.
- 입지. 화성시 영천동 동탄2신도시 지역으로, 인근에 아파트단지·공장(지식산업센터)·근린생활시설·치동초·중교·동탄역푸르지오 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장, 경부고속국도 기흥IC, 전철 동탄역이 위치하며 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 35~40미터, 서측 약 20~25미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지, 토지면적 3,116.3㎡, 공시지가 1,706,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))·벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2018.01.10 사용승인. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 않기. 신건 최저가 430,000,000원에 장혜주 보증금 30,000,000원을 더한 460,000,000원을 현재 회차 실질취득 부담으로 보세요.
- 장혜주 임대차 원본 확인. 전입 2018.01.19로 말소기준 2018.02.26보다 빠르고, 예상배당상 보증금 30,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 다른 호실 보증금 합산 금지. 사문정·김민주·박래정·장인수·박지용은 각각 103호·104호·105호·106,107호·112호 조사 내역으로, 본 101호 인수액에 합산하지 않습니다.
- 근저당 금액 대조. 중소기업은행 근저당의 최초 채권최고액 6,600,000,000원과 2020.02.06 변경액 4,380,000,000원, 예상배당상 6,600,000,000원 기재를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시에도 인수액 별도 계산. 1회 유찰 시 매각가 344,000,000원에 인수 30,000,000원을 더해 374,000,000원, 2회 유찰 시 275,200,000원에 더해 305,200,000원입니다.
- 현황 확인. 감정 이용상태에는 근린생활시설(현, 부동산중개업소)로 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 점유·영업 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”보다 선순위 3,000만원이 중요하다
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2018.02.26 중소기업은행 근저당 이후의 조성철 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2018.01.19 전입 임차인 장혜주의 보증금 30,000,000원은 예상배당상 매수인이 인수합니다. 따라서 신건의 실제 부담은 430,000,000원이 아니라 460,000,000원입니다.
아직 0회 유찰인 근린시설이고, 이 사건에서 가격 판단의 출발점은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수보증금입니다. 후순위 등기가 깨끗하게 지워진다는 이유만으로 안전형으로 볼 수 없고, 장혜주 임대차의 대항력과 인수액, 중소기업은행 근저당 변경등기와 예상배당 기준의 차이를 원본에서 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
