수원지방법원 2025타경59459. 경기도 화성시 영천동 동탄케이밸리의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 서정디엔씨주식회사이고, 2018.02.26 설정된 중소기업은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 조성철 근저당, 국가 및 화성시 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기만 보고 끝내면 안 됩니다. 2018.01.19 전입한 장혜주는 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 조사돼 보증금 30,000,000원 전액이 배당되지 않고 매수인 인수로 산정돼 있습니다.
따라서 신건 최저가 582,000,000원만 입찰가격으로 보면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다. 현재 회차에서 매각대금과 인수보증금을 합친 실질취득은 612,000,000원입니다. 1회 유찰 시에는 매각가 465,600,000원에 인수 30,000,000원을 더해 495,600,000원, 2회 유찰 시에는 372,480,000원에 30,000,000원을 더해 402,480,000원이 됩니다. 인수액은 회차가 내려가도 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59459 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층 112호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄첨단산업1로 14 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 중 1층 · 사용승인일 2018.01.10 |
| 소유자 | 서정디엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 582,000,000원 / 582,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 3,857,686,893원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도 확인
말소기준은 2018.02.26 중소기업은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 6,600,000,000원이고 2020.02.06 변경등기로 채권최고액이 4,380,000,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 2020.04.17 조성철 근저당 1,200,000,000원, 2025.08.20 국가 압류, 2025.12.17 임의경매개시결정, 2026.04.02 화성시 압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 6명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장혜주 · 동탄KTX밸리지식산업센터 101호 34.0160㎡ | 2018.01.19 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 없음 |
| 사문정 · 동탄케이밸리 1층 103호 51.2400㎡ | 2022.06.20 | 30,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민주 · 동탄케이밸리 1층 104호 47.5800㎡ | 2020.07.27 | 20,000,000원 | 1,650,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박래정 · 동탄케이밸리 105호 47.5800㎡ | 2021.02.08 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장인수 · 동탄케이밸리 1층 106,107호 95.1600㎡ | 2021.03.11 | 40,000,000원 | 2,600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지용 · 동탄케이밸리 1층 112호 43.7000㎡ | 2023.09.01 | 20,000,000원 | 1,350,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없어 실제 임차인은 6명입니다. 이 가운데 본건 주소인 112호에는 박지용이 2023.09.01 전입해 보증금 20,000,000원, 월세 1,350,000원으로 조사됐고, 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 장혜주는 전입일이 말소기준보다 빨라 별도의 인수 위험으로 남습니다.
③ 가격 판단 — 시세 대신 ‘실질취득’을 먼저 본다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 582,000,000원입니다. 그러나 매수인 인수액 30,000,000원이 별도로 남으므로 실제 부담 기준은 612,000,000원입니다. 실거래 비교 자료가 없어 이 금액이 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 582,000,000원 | 30,000,000원 | 612,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 465,600,000원 | 30,000,000원 | 495,600,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 372,480,000원 | 30,000,000원 | 402,480,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 582,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,220,000원 |
| 인수 · 장혜주 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 6,600,000,000원 | 573,780,000원 |
| 3. 근저당 · 조성철 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 7,800,000,000원, 배당액은 573,780,000원, 미배당액은 7,226,220,000원으로 산정돼 있습니다. 장혜주 보증금 30,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다. 등기상 중소기업은행 1번 근저당은 2020.02.06 채권최고액 4,380,000,000원으로 변경된 기록이 있으므로 배당 계산의 채권액과 함께 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 동탄케이밸리 내 근린생활시설로 조사됐으며 부동산중개업소, 커피점, 이발소, 부대찌개 점포와 공실 등이 포함돼 있습니다.
- 입지. 동탄2신도시 내 아파트단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 치동초·중교, 동탄역푸르지오 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 기흥IC, 동탄역이 위치해 있으며 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 35~40미터, 서측 폭 약 20~25미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 공장용지, 면적 3,116.3㎡, 공시지가 1,706,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인일은 2018.01.10이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 반영. 현재 회차의 실질취득은 최저가 582,000,000원에 장혜주 보증금 30,000,000원을 더한 612,000,000원으로 계산해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 장혜주의 대항력과 보증금 인수 여부는 입찰 전 매각물건명세서·현황조사·전입관계 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 112호 점유. 112호에는 박지용이 2023.09.01 전입해 보증금 20,000,000원, 월세 1,350,000원으로 조사됐으며 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.
- 근저당 변경등기. 중소기업은행 근저당은 최초 6,600,000,000원에서 2020.02.06 채권최고액 4,380,000,000원으로 변경된 등기가 있으므로 배당관계 원본을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없어 현재 실질취득 612,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없으므로 별도의 근린시설 거래·임대수익 검증이 필요합니다.
- 공실·임대상태. 감정평가상 임대 중 점포와 공실이 함께 확인되므로 실제 점포별 계약상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소된다 ≠ 인수도 없다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 등기부만 놓고 보면 2018.02.26 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계에서는 장혜주가 그보다 앞선 2018.01.19 전입자로 확인돼, 배당 산정상 보증금 30,000,000원 전액이 매수인에게 남습니다. 따라서 신건의 판단 기준은 최저가 582,000,000원이 아니라 실질취득 612,000,000원입니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 현재 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 임차보증금 인수와 가격 검증이 남는 근린시설. 이 두 가지를 해결한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
