수원지방법원 2025타경59459. 경기도 화성시 영천동 동탄케이밸리 1층 112호 근린시설입니다. 소유자는 서정디엔씨주식회사, 말소기준권리는 2018년 2월 26일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 조성철 근저당권과 국·화성시의 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

겉으로 보이는 가격은 상당히 낮아졌습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 실제 매매사례와 최근 거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 최저매각가 285,180,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 근린시설은 호실별 위치, 임대수익, 공실 여부가 가격에 영향을 줄 수 있으므로 실제 점유 및 임대차 확인이 선행되어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임차인은 호실별 확인

말소기준은 2018.02.26 중소기업은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 6,600,000,000원이며, 2020.02.06 변경등기를 통해 4,380,000,000원으로 변경되었습니다. 뒤이어 설정된 조성철의 근저당권과 압류등기는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

다만 등기된 권리의 소멸과 임차보증금 인수는 별개입니다. 조사된 임차인 가운데 장혜주는 말소기준권리보다 앞선 2018.01.19 신고 이력이 있어 대항력이 있는 것으로 분류되지만, 점유 부분은 101호입니다. 매각 대상 112호의 박지용은 2023.09.01 신고로, 조사상 말소기준권리 이후이며 대항력이 없는 것으로 표시됩니다.

② 임차인 분석 — 112호의 박지용과 101호의 장혜주를 구분

현황조사에는 실제 임차인 6명이 확인됩니다. 그러나 조사된 점포는 101호부터 112호까지 서로 다르며, 이번 매각 대상인 112호의 직접 조사 임차인은 박지용 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.

대항력은 조사상 판정을 표시한 것이며, 우선변제권은 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다. 상가 임차인의 실제 대항력은 사업자등록·인도·점유 및 관련 법정요건을 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 49% 낙찰가와 실질취득을 구별

감정가는 582,000,000원, 2회 유찰 후 최저매각가는 285,180,000원입니다. 감정가 대비 비율은 49%입니다. 그러나 비교 가능한 근린시설 실거래가격이 확인되지 않아 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.

조건부 총취득은 각 회차 매각가격에 배당모델상 인수액 30,000,000원을 더한 참고금액입니다. 101호와 112호의 권리 귀속이 확인되기 전에는 확정 취득비용이 아닙니다. 취득세, 명도비, 관리비 등은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 285,180,000원 가정)

배당 시뮬레이션에서는 집행비용 4,792,520원을 공제한 후 중소기업은행에 280,387,480원이 배당되며, 후순위 근저당권자와 소유자에게 배분되는 금액은 없습니다. 중소기업은행의 변경 채권최고액, 세금의 배당순위 및 임차인 인수범위가 반영되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 부족과 권리 위험

예상배당상 후순위 채권자에게는 배당이 돌아가지 않으며, 소유자 잔여금도 없습니다. 그러나 채권자의 미배당액이 크다는 사실이 곧 매수인이 그 금액을 인수한다는 뜻은 아닙니다. 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 반면, 실제 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금은 별도로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 영천동 동탄2신도시 소재 동탄케이밸리 건물입니다. 인근에 아파트단지, 지식산업센터, 근린생활시설과 학교가 혼재하며, 치동초·중학교 및 동탄역푸르지오 등이 주변에 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 기흥IC와 동탄역 등이 인근에 위치합니다. 감정평가에서는 대중교통 여건을 양호하게 평가합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 9층 건물로 사용승인일은 2018.01.10입니다. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 접도. 남측 폭 약 35~40m, 서측 폭 약 20~25m 포장도로와 접합니다. 토지는 평지이며, 공장·근린생활·업무시설 등의 건물부지로 이용됩니다.
• 이용상태. 건물 내 조사 대상 점포에는 부동산중개업소·커피점·이발소·음식점 및 공실이 혼재합니다. 112호 자체의 정확한 영업상태는 호실별로 현장에서 구분 확인해야 합니다.
• 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄2)이며 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 표시됩니다. 해당 건물의 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 지식산업센터 내 1층 근린시설로, 주변 업무·산업시설의 수요와 실제 점포 임대상태가 중요합니다. 실거래 비교가격 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 긍정 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 매각물건명세서상 정확한 목적물이 동탄케이밸리 1층 112호인지 확인하고, 101호를 포함한 다른 호실의 임차관계와 혼동하지 않아야 합니다.
• 30,000,000원 인수 검증. 배당 시뮬레이션의 장혜주 보증금이 왜 112호 매수인 인수액으로 계산되었는지 신탁·임대차·등기·점유 관계를 통해 검증해야 합니다.
• 112호 박지용 임차관계. 보증금 20,000,000원, 월차임 1,350,000원, 신고일 2023.09.01을 기준으로 계약서·사업자등록·점유·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 근저당권 변경등기. 중소기업은행의 최초 채권최고액 6,600,000,000원과 변경 후 4,380,000,000원의 관계를 확인하고, 실제 배당채권액을 별도로 검증해야 합니다.
• 조세채권 확인. 기흥세무서 및 화성시 압류가 존재하므로 당해세 등 법정 우선순위를 갖는 채권의 배당 영향을 확인해야 합니다.
• 상가 수익성 확인. 112호의 실제 영업상태, 임대차 승계 가능성, 월차임 지급현황, 공실 위험과 인근 근린시설 매매가격을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 관리비 체납 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분을 확인하고, 점유자가 있는 경우 인도 및 명도에 필요한 비용과 절차를 검토해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 감정가 49%라는 숫자만으로 응찰하지 말고, 실거래·임대수익·예상 공실·취득부대비용을 반영한 입찰가를 산정해야 합니다.

맺으며 — “낮아진 최저가보다 정확한 인수액이 먼저다”

동탄케이밸리 112호는 감정가 582,000,000원에서 최저가 285,180,000원까지 내려온 2회 유찰 근린시설입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만 실제 시장가격과 비교한 가격 메리트는 아직 확인되지 않았습니다.

권리 측면에서는 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 소멸하는 구조입니다. 다만 배당 시뮬레이션에 반영된 30,000,000원 인수액은 101호 임차인에 관한 것으로, 112호와의 연관성을 입증하지 않고 매수인의 확정 부담으로 볼 수 없습니다. 112호 임차인 박지용의 대항력은 조사상 없는 것으로 표시되지만, 실제 임대차 서류와 점유관계에 대한 확인은 필요합니다.

결론은 권리·호실 대조 후 가격 판단입니다. 매수인 인수가 실제로 성립하면 현재 회차의 조건부 총취득은 315,180,000원이며, 인수가 성립하지 않는다면 해당 30,000,000원을 취득비용에 포함해서는 안 됩니다. 2회 유찰된 근린시설이라는 특성과 실거래 비교가격 미확인을 감안하면, 현 단계에서는 공격적인 응찰보다 권리 확인과 시장가격 검증이 우선입니다.