수원지방법원 2025타경59459. 동탄2신도시 영천동에 있는 동탄케이밸리 1층 근린생활시설입니다. 사건의 표시 주소는 106호이며, 매각물건명세서에는 일괄매각 및 106호와 107호가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 특기사항이 있습니다. 감정평가상 건물은 지상 9층 철근콘크리트구조로, 2018년 사용승인을 받은 근린생활시설·업무시설 등이 있는 건물입니다.
등기상 소유자는 서정디엔씨주식회사입니다. 2018년 중소기업은행 근저당권이 설정됐으며, 이후 조성철의 근저당권과 국·화성시의 압류가 이어졌습니다. 등기상 담보권과 압류의 매각 소멸 구조 자체는 비교적 명확하지만, 임차인 문제는 별개입니다. 특히 101호에 대항력 있는 임차인이 조사돼 있고, 106·107호에는 다른 점유자가 존재합니다. 실제로 어떤 호실들이 하나의 매각 단위에 포함되는지에 따라 인수액·명도 범위가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59459 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층 106호 도로명주소: 경기도 화성시 동탄첨단산업1로 14 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 · 2018.01.10 사용승인 |
| 매각 특기사항 | 일괄매각. 106호와 107호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중 |
| 점유자(106·107호) | 장인수 · 조사 면적 95.1600㎡ · 보증금 40,000,000원 · 월차임 2,600,000원 |
| 소유자 | 서정디엔씨주식회사 |
| 감정가 | 1,330,000,000원 |
| 최저매각가 | 651,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 3,857,686,893원 |
| 말소기준권리 | 2018.02.26 중소기업은행 근저당권 최초 채권최고액 6,600,000,000원 → 2020.02.06 변경 후 4,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2018.02.26 중소기업은행 근저당권입니다. 해당 근저당권과 후순위 조성철 근저당권, 국·화성시의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2018년 생보부동산신탁으로의 소유권이전 등기는 같은 해 말소돼 현재 신탁 인수문제로 볼 근거는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 인수 가정 30,000,000원
현황조사에 나타난 실제 임차인은 6명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없으며, 점유 호실별 임차관계를 구분해야 합니다. 장혜주는 말소기준보다 앞선 전입일이 기재돼 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있고, 나머지 임차인은 말소기준 이후 전입자로 조사됐습니다. 우선변제권과 배당요구는 확인되지 않아 전액 배당을 전제할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 장혜주 101호 · 34.0160㎡ |
2018.01.19 | 30,000,000원 1,000,000원 |
대항력 有 우선변제 미확인 승계 없음 일괄매각 포함 시 인수 가능 |
| 사문정 103호 · 51.2400㎡ |
2022.06.20 | 30,000,000원 1,600,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 김민주 104호 · 47.5800㎡ |
2020.07.27 | 20,000,000원 1,650,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 박래정 105호 · 47.5800㎡ |
2021.02.08 | 20,000,000원 1,300,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 장인수 106·107호 · 95.1600㎡ |
2021.03.11 | 40,000,000원 2,600,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 106·107호 점유 |
| 박지용 112호 · 43.7000㎡ |
2023.09.01 | 20,000,000원 1,350,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 1,330,000,000원이고, 현재 최저매각가는 651,700,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 근린생활시설은 실제 임대수익, 공실, 점포 위치, 전면 노출, 매수수요에 따라 가치 차이가 크게 발생할 수 있습니다.
동탄케이밸리의 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 특히 101호 보증금 인수 가정이 유효하다면 낙찰가뿐 아니라 30,000,000원을 별도로 반영해 총 취득부담을 판단해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 인수 가정 | 조건부 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 651,700,000원 | 30,000,000원 | 681,700,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 456,190,000원 | 30,000,000원 | 486,190,000원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 319,333,000원 | 30,000,000원 | 349,333,000원 |
조건부 실질취득 = 각 회차 최저매각가 + 인수 가정 30,000,000원. 장혜주 임차목적물의 일괄매각 포함과 보증금 전액 인수가 유효하다는 전제입니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 제외했습니다. 실제 매각가격과 다음 회차 진행 여부는 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 651,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 모형상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,917,000원 |
| 인수 · 임차인 장혜주 | 30,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 6,600,000,000원* | 642,783,000원 |
| 2. 근저당 · 조성철 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 651,700,000원 |
* 중소기업은행 6,600,000,000원은 최초 설정 채권최고액입니다. 2020.02.06 변경 후 채권최고액은 4,380,000,000원이므로 배당 모형의 채권액·전체 미배당액은 변경내용과 불일치합니다. 장혜주 보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 조건부 매수인 인수 가정입니다. 당해세·최우선변제·실제 채권액 등에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
제시된 배당 모형은 집행비용 8,917,000원을 공제한 642,783,000원이 중소기업은행에 배당되고, 조성철에게는 배당이 없는 구조입니다. 신청채권자의 청구액 3,857,686,893원에 비하면 현재 매각가에서 회수되는 금액은 제한적입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄2신도시 영천동 동탄케이밸리 소재. 인근에 지식산업센터, 공장, 근린생활시설, 아파트단지 및 치동초·중학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있고, 기흥IC와 동탄역이 주변에 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2018.01.10 사용승인된 지상 9층 철근콘크리트구조. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 있습니다.
- 영업환경. 감정평가에서 부동산중개업소, 커피점, 이발소, 음식점 및 공실이 확인됩니다. 전체 점포가 안정적으로 임대 중인 상태로 볼 수는 없습니다.
- 일괄매각 특성. 106호와 107호는 벽체 구분 없이 하나의 점포로 이용 중입니다. 점포 구획과 독립적인 사용 가능성, 인도 범위 및 매각 대상의 등기별 현황을 확인해야 합니다.
- 도로. 남측 약 35~40m, 서측 약 20~25m 포장도로와 접합니다. 토지는 평지의 공장·근린생활시설·업무시설 등 건물부지입니다.
- 토지 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄2), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역 및 택지개발지구에 해당합니다. 공시지가는 1,706,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린생활시설은 주거용 부동산과 달리 점포별 매출·임대수익·공실·상권 변화에 영향을 받습니다. 2회 유찰된 사실만으로 향후 매각 용이성을 보장할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 106호 표시 주소와 감정평가서상 101호 외 7개 호실, 매각물건명세서의 일괄매각 기재를 대조하세요. 101호가 실제 매각 목적물인지 확인이 우선입니다.
- 장혜주 대항력. 2018.01.19 전입, 보증금 30,000,000원 임차인에 대해 사업자등록, 점유, 대항요건, 배당요구 및 잔여보증금을 확인하세요.
- 106·107호 점유. 장인수의 보증금 40,000,000원, 월차임 2,600,000원 및 통합 점포 이용 현황을 확인하고 명도비용을 고려하세요.
- 근저당 변경등기. 중소기업은행 채권최고액은 6,600,000,000원에서 4,380,000,000원으로 변경됐습니다. 공동담보와 채권계산서를 함께 확인하세요.
- 압류 관련 세금. 기흥세무서와 화성시 압류가 있습니다. 등기 말소와 별도로 배당 우선순위 및 당해세 영향을 확인하세요.
- 실거래 시세. 동탄케이밸리 내 동일 층·유사 면적 근린생활시설 실거래와 실제 임대수익을 조사한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
- 공실·관리비. 건물 내 일부 공실이 확인됩니다. 임대수익 안정성과 공용부분 관리비 미납 여부, 실내 설비 상태를 확인하세요.
- 현장 확인. 106·107호의 벽체 통합 상태, 출입구, 영업시설, 점유자를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 최종 매각목록·등기사항전부증명서· 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 확인하세요.
맺으며 — “반값 유찰보다 먼저 볼 것은 인수 범위”
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 49%까지 떨어진 최저매각가입니다. 그러나 감정가에서 많이 내려왔다는 이유만으로 저렴한 근린생활시설이라고 평가할 수는 없습니다. 실제 시장가격과 임대수익이 검증되지 않았고, 여러 호실의 일괄매각 및 임차관계가 함께 얽혀 있기 때문입니다.
등기상 후순위 담보권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 101호 임차인 장혜주의 보증금 30,000,000원은 일괄매각 범위와 대항력 인정 여부에 따라 인수부담으로 남을 수 있습니다. 인수 가정이 유효할 경우 현재 최저가에서의 실질취득 부담은 681,700,000원이며, 해당 임차권이 목적물에 포함되지 않는다면 이 보증금을 106호 매수인에게 그대로 합산해서는 안 됩니다.
또한 106·107호를 통합 점유하는 장인수의 보증금 40,000,000원은 조사상 후순위 임대차로, 장혜주의 인수 가정과 구분해야 합니다. 실제 점포 인도 및 명도 부담은 여전히 검토 대상입니다.
결론은 조건부 관망입니다. 권리의 기본 소멸 구조는 파악되지만, 일괄매각 범위·보증금 인수·실거래 시세·실제 임대수익에 관한 확인이 끝나지 않았습니다. 감정가 49%라는 숫자에 가격 가점을 주기보다, 실제 인수액과 수익성을 확정한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
