수원지방법원 2025타경59459. 경기도 화성시 영천동 동탄케이밸리의 근린시설입니다. 감정요항에는 철근콘크리트구조 9층 건물 중 1층 101호 외 7개호가 기술돼 있고, 이용상태도 부동산중개업소·커피점·공실·이발소·부대찌개점 등 여러 근린생활시설로 조사됐습니다. 주소상 대상은 1층 106호로 제시되어 있으며, 현황조사에는 여러 호실의 임차내역이 함께 확인됩니다.
등기권리의 기준점은 2018.02.26 중소기업은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 6,600,000,000원이고 2020.02.06 변경등기로 4,380,000,000원이 기재됐습니다. 이후 조성철의 근저당, 국과 화성시의 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 다만 임차관계에서는 장혜주의 전입일이 2018.01.19로 말소기준보다 앞서 등기권리 소멸과 별개인 인수위험이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59459 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층106호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄첨단산업1로 14 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정요항상 근린생활시설 |
| 소유자 | 서정디엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,330,000,000원 / 1,330,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,857,686,893원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 중 1층 · 사용승인일 2018.01.10 |
| 토지 | 공장용지 · 3,116.3㎡ · 준주거지역 · 공시지가 1,706,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 말소, 임차보증금은 별도
2018.01.11 소유권보존 후 같은 날 주식회사생보부동산신탁으로 신탁됐고, 2018.02.26 신탁재산이 서정디엔씨주식회사로 귀속되며 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 중소기업은행의 근저당이 설정돼 말소기준이 됐습니다. 2020.04.17 조성철 근저당, 2025.08.20 국 압류, 2025.12.17 임의경매개시결정, 2026.04.02 화성시 압류는 모두 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 대항력 핵심은 장혜주
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장혜주 | 동탄KTX밸리지식산업센터 101호 34.0160㎡ | 2018.01.19 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 사문정 | 동탄케이밸리 1층 103호 51.2400㎡ | 2022.06.20 | 30,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민주 | 동탄케이밸리 1층 104호 47.5800㎡ | 2020.07.27 | 20,000,000원 | 1,650,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박래정 | 동탄케이밸리 105호 47.5800㎡ | 2021.02.08 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장인수 | 동탄케이밸리 1층 106,107호 95.1600㎡ | 2021.03.11 | 40,000,000원 | 2,600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지용 | 동탄케이밸리 1층 112호 43.7000㎡ | 2023.09.01 | 20,000,000원 | 1,350,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위나 승계로 중복 신고된 사람은 없어 실제 임차인은 6명입니다. 이 가운데 대항력 판단상 가장 중요한 사람은 장혜주입니다. 전입일 2018.01.19가 말소기준 2018.02.26보다 앞서고, 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 30,000,000원을 전액 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,700,000원 |
| 인수 · 장혜주 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 6,600,000,000원 | 1,314,300,000원 |
| 3. 근저당 · 조성철 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 15,700,000원을 제외한 1,314,300,000원이 중소기업은행에 배당되고, 조성철과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권총액 7,800,000,000원 대비 미배당은 6,485,700,000원이며, 장혜주 보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 3,000만원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,330,000,000원 | 1,314,300,000원 | 6,485,700,000원 | 30,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,064,000,000원 | 1,050,960,000원 | 6,749,040,000원 | 30,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 851,200,000원 | 840,288,000원 | 6,959,712,000원 | 30,000,000원 |
1회 유찰 시 매각가는 1,064,000,000원, 2회 유찰 시 851,200,000원으로 낮아지지만 장혜주 보증금 인수액은 각 시나리오에서 모두 30,000,000원으로 유지됩니다. 또한 신청채권자의 청구액은 3,857,686,893원인데 현재 회차 예상배당은 1,314,300,000원, 1회 유찰 시 1,050,960,000원, 2회 유찰 시 840,288,000원으로 어느 회차에서도 청구액 전액을 충족하지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동탄2신도시 내 동탄케이밸리 건물에 위치하며 인근에 아파트단지, 공장·지식산업센터, 근린생활시설, 치동초·중교, 동탄역푸르지오 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 경부고속국도 기흥IC와 동탄역이 인근에 위치해 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정대상 1층 근린생활시설은 부동산중개업소·커피점·공실·이발소· 부대찌개점 등으로 이용되고 있으며 일부는 내부를 터 한 점포로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35~40미터, 서측으로 폭 약 20~25미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며, 토지 면적은 3,116.3㎡, 공시지가는 1,706,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2018.01.10이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 응찰가를 계산할 때 장혜주 보증금 30,000,000원을 반드시 더해 실질취득액으로 비교해야 합니다.
- 임차범위 재확인. 현황조사에는 101호·103호·104호·105호·106·107호·112호 등 여러 호실 임차내역이 함께 확인됩니다. 매각 대상 범위와 각 점유 부분을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 106·107호 점유. 장인수는 106·107호 95.1600㎡를 점유하고 보증금 40,000,000원, 월차임 2,600,000원, 전입일 2021.03.11로 조사됐습니다. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 근저당 변경등기. 중소기업은행 근저당의 최초 채권최고액 6,600,000,000원과 2020.02.06 변경금액 4,380,000,000원, 예상배당표상 채권액 6,600,000,000원을 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격판단. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 근린시설의 실제 임대수익·공실·거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리와 인수하는 보증금은 다르다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 임차관계까지 보면 결론이 달라집니다. 장혜주의 전입일은 2018.01.19로 중소기업은행 근저당 2018.02.26보다 앞서며, 보증금 30,000,000원은 예상배당에서 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 신건을 최저가 1,330,000,000원에 취득한다고 보면 권리분석상 실질취득은 1,360,000,000원입니다.
여기에 근린시설이라는 용도, 여러 호실의 임차현황, 중소기업은행 근저당 변경등기와 배당 계산상 채권액의 차이까지 확인해야 합니다. 최근 실거래 시세자료가 없어 현재 실질취득액이 시장가격보다 싸다는 근거도 없습니다. 등기권리는 정리되지만 임차보증금 인수가 남는 사건인 만큼, 신건 최저가 자체보다 임차범위와 실제 취득원가를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
