수원지방법원 2025타경59459. 화성시 영천동 동탄케이밸리 1층 105호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 서정디엔씨주식회사이고, 말소기준은 2018.02.26. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 조성철 근저당권과 국·화성시의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건에서 가장 중요한 문제는 등기 후순위 권리보다 임차인 기록과 인수 시뮬레이션 사이의 불일치입니다.

임차 조사에는 실제 임차인이 6명 기재돼 있고 보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없습니다. 그중 말소기준일보다 앞선 2018.01.19. 전입기록을 가진 장혜주는 대항력 있는 임차인으로 분류되어 보증금 30,000,000원이 매수인 인수액에 반영돼 있습니다. 그러나 장혜주의 점유 부분은 동탄KTX밸리지식산업센터 101호 34.0160㎡로 적혀 있습니다. 반면 본건 105호에는 박래정이 기재돼 있고, 2021.02.08. 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력 없음으로 분류됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 인수 범위가 쟁점

말소기준권리는 2018.02.26. 중소기업은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 6,600,000,000원이고 2020.02.06. 변경등기에는 채권최고액 4,380,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2020.04.17. 조성철 근저당 1,200,000,000원, 2025.08.20. 국 압류, 2025.12.17. 임의경매개시결정, 2026.04.02. 화성시 압류가 이어지며 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상으로 정리됩니다.

② 임차인 — 실제 6명, 본건 105호 기록은 박래정

실제 임차인은 6명이며 보증기관 또는 대위변제 승계자로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 위 보증금들은 서로 다른 실제 임차인의 보증금으로 읽어야 하지만, 본 리포트 대상 주소는 1층 105호입니다. 105호 임차인으로 직접 기재된 박래정은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 665,000,000원으로, 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 배당 시뮬레이션의 인수액 30,000,000원을 그대로 적용하면 매수인의 실질취득 부담은 695,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 532,000,000원에 같은 인수액을 더하면 562,000,000원, 2회 유찰 시에는 425,600,000원에 더해 455,600,000원이 됩니다.

다만 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 감정가나 유찰률만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론낼 수 없습니다. 특히 현재 실질취득액은 배당모형의 인수 전제가 맞는지부터 확인해야 의미가 있습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 매각 대상과 임차인 인수범위를 맞추는 작업이 선행되어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 665,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션 기준 총 채권액은 7,800,000,000원, 채권자 배당액은 655,950,000원, 미배당액은 7,144,050,000원입니다. 장혜주 보증금 30,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건 용도는 근린시설이며 감정 이용상태에도 근린생활시설이 기재돼 있습니다. 전체 조사에는 부동산중개업소·커피점·공실·이발소·부대찌개·커피점·공실 등의 이용상태가 나타납니다.
• 점유기록 차이. 임차 조사에서 105호 박래정의 이용은 주거로 기재돼 있습니다. 근린시설이라는 공부·감정 용도와 실제 점유기록을 입찰 전 대조할 필요가 있습니다.
• 위치. 동탄2신도시 내 동탄케이밸리에 위치하며 주변은 아파트단지, 공장·지식산업센터, 근린생활시설, 치동초·중교, 동탄역푸르지오 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장, 경부고속국도 기흥IC, 전철 동탄역이 위치하는 것으로 조사되어 있습니다.
• 도로. 남측 폭 약 35~40미터, 서측 폭 약 20~25미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 준주거지역, 공장용지, 공업용 이용, 평지이며 공시지가는 1,706,000원/㎡, 토지면적은 3,116.3㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))·벤처기업육성촉진지구· 성장관리권역·택지개발지구 등이 기재돼 있고, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물, 사용승인일 2018.01.10이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 장혜주 인수범위 확인. 배당모형은 30,000,000원 전액 인수를 반영하지만 점유부분은 101호입니다. 본건 105호와의 관계 및 매각범위를 우선 대조해야 합니다.
• 105호 박래정 점유 확인. 105호는 보증금 20,000,000원·월차임 1,300,000원, 2021.02.08. 전입으로 기재되고 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
• 근저당 변경등기 확인. 중소기업은행 근저당은 최초 6,600,000,000원에서 2020.02.06. 4,380,000,000원으로 변경된 기록이 있으나 배당모형은 6,600,000,000원을 사용합니다.
• 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설인데 105호 임차인 이용이 주거로 기재돼 있으므로 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
• 가격은 별도 검증. 제공된 실거래 비교값이 없어 665,000,000원 또는 인수 포함 695,000,000원이 시세보다 낮다는 판단은 할 수 없습니다.
• 배당표 전제 확인. 현재 회차의 채권 미배당액은 7,144,050,000원이며, 1회 유찰 시 7,275,720,000원, 2회 유찰 시 7,381,056,000원으로 계산돼 있습니다.

맺으며 — 권리보다 먼저 ‘어느 임차인이 이 105호에 붙는가’

등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2018.02.26. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차관계에서는 결론을 서두르면 안 됩니다. 제공된 배당모형은 장혜주의 30,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산해 현재 실질취득액을 695,000,000원으로 만듭니다. 반면 장혜주의 점유 표기는 101호이며, 본건 105호에는 대항력 없는 박래정이 별도로 기재돼 있습니다.

따라서 이 물건의 핵심은 “3,000만원 인수가 있다” 또는 “없다” 중 하나를 성급하게 고르는 것이 아니라, 배당 시뮬레이션의 장혜주 인수와 105호 점유관계가 왜 다르게 잡혔는지를 원문에서 맞추는 것입니다. 게다가 실거래 가격 비교값이 없어 신건 665,000,000원이 싸다는 근거도 없습니다. 권리관계는 확인 필요, 가격 판단은 보류. 현재 단계에서는 두 불확실성을 모두 해소한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.