수원지방법원 2025타경59459. 경기도 화성시 영천동 동탄케이밸리 1층 105호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 서정디엔씨주식회사이며, 중소기업은행이 신청한 사건입니다. 말소기준권리는 2018.02.26 설정된 중소기업은행의 근저당권으로, 이후 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 임대차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
현재 최저매각가 325,850,000원은 감정가의 49%입니다. 그러나 근린생활시설은 실제 임차 상태와 점포별 이용 형태, 임대수익 및 거래 가능성을 함께 판단해야 합니다. 특히 이 사건에서는 여러 호실의 임차인이 함께 조사되어 있으므로 105호와 다른 호실의 임대차를 구별해야 정확한 인수액을 산정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59459 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층 105호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄첨단산업1로 14 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 해당 호실 | 1층 105호 · 임차 조사상 47.5800㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 · 사용승인일 2018.01.10 |
| 소유자 | 서정디엔씨주식회사 |
| 감정가 | 665,000,000원 |
| 현재 최저가 | 325,850,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 3,857,686,893원 |
| 말소기준권리 | 2018.02.26 중소기업은행 근저당권 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임대차는 별도 확인
말소기준은 2018.02.26 중소기업은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 6,600,000,000원이었고, 2020.02.06 변경등기를 통해 4,380,000,000원으로 조정되었습니다. 이 근저당권에는 공동담보목록 제2018-607호가 연결되어 있습니다.
후순위 조성철 근저당권과 국·화성시의 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 주식회사생보부동산신탁으로의 소유권이전 신탁등기는 2018.02.26 말소되어 소유권이 서정디엔씨주식회사에 귀속되었습니다.
② 임차인 분석 — 105호와 다른 호실을 구별해야 한다
현황조사에는 실제 임차인 6명이 기재되어 있습니다. 보증기관 승계나 대위신고로 중복된 임차인은 없습니다. 다만 조사된 임차인이 모두 105호의 임차인인 것은 아닙니다. 105호 자체에 기재된 임차인은 박래정이며, 나머지는 다른 호실의 임차인입니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 장혜주 101호 · 34.0160㎡ |
2018.01.19 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 기재 있음 우선변제 미확인 |
| 사문정 103호 · 51.2400㎡ |
2022.06.20 | 30,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 없음 기재 우선변제 미확인 |
| 김민주 104호 · 47.5800㎡ |
2020.07.27 | 20,000,000원 | 1,650,000원 | 대항력 없음 기재 우선변제 미확인 |
| 박래정 105호 · 47.5800㎡ |
2021.02.08 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 기재 우선변제 미확인 |
| 장인수 106·107호 · 95.1600㎡ |
2021.03.11 | 40,000,000원 | 2,600,000원 | 대항력 없음 기재 우선변제 미확인 |
| 박지용 112호 · 43.7000㎡ |
2023.09.01 | 20,000,000원 | 1,350,000원 | 대항력 없음 기재 우선변제 미확인 |
대항력은 조사상 판정이며, 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 근린생활시설의 임대차에는 실제 점유, 사업자등록 등 적용 법률에 따른 요건 확인이 필요합니다. 전입일 비교만으로 상가 임대차의 대항력 전체를 확정할 수는 없습니다.
예상배당은 장혜주의 보증금 30,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하지만, 해당 금액이 105호 매수인에게 실제로 승계되는지는 이 내용만으로 확정할 수 없습니다. 101호와 105호의 임대차 목적물·매각 범위·점유 관계를 대조해야 합니다.
잠정 판단: 105호만 기준으로 보면 확인된 임차인은 박래정이고, 조사상 선순위 대항력 임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 장혜주의 보증금 30,000,000원을 105호의 확정된 인수채무로 단정할 수 없습니다. 반대로 그 금액이 실제로 적용될 가능성도 원본 확인 없이 배제해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세 할인율은 미확정
감정가 665,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 325,850,000원입니다. 감정가 기준으로는 49%에 해당하지만, 근린생활시설의 시장가격은 감정가 할인율만으로 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 인수 모형 | 실질취득 모형 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 325,850,000원 | 30,000,000원 | 355,850,000원 |
| 3회 유찰 시 | 228,095,000원 | 30,000,000원 | 258,095,000원 |
| 4회 유찰 시 | 159,666,500원 | 30,000,000원 | 189,666,500원 |
실질취득 모형은 각 회차 최저매각가에 예상 인수액 30,000,000원을 더한 값입니다. 장혜주의 101호 임대차가 105호에 실제 적용되는지를 확인하기 전까지 확정 취득원가로 사용해서는 안 됩니다. 취득세와 기타 부대비용은 별도입니다.
각 유찰 시나리오는 현재 제시된 회차별 최저가격을 비교한 것입니다. 해당 가격에 낙찰된다는 의미는 아닙니다. 감정가 대비 하락 폭이 크더라도 동일 건물 근린시설의 최근 실거래나 실제 임대수익을 확인하지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 모형상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,361,900원 |
| 인수 · 장혜주 보증금(101호) | 30,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 6,600,000,000원 | 320,488,100원 |
| 2. 근저당 · 조성철 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
현재 배당 모형에서는 집행비용 5,361,900원을 제외한 320,488,100원을 중소기업은행에 배당하고, 후순위 근저당권자 조성철에게는 배당하지 못합니다. 소유자 잔여금도 없습니다.
모형상 채권 합계는 7,800,000,000원, 배당 부족액은 7,479,511,900원입니다. 다만 중소기업은행 근저당권의 최초 채권최고액은 6,600,000,000원이고, 변경등기 후 금액은 4,380,000,000원입니다. 배당 모형은 최초 금액을 사용하고 있어 최신 등기 내용과 차이가 있습니다. 채권최고액은 실제 채권잔액과 동일하지 않으며, 공동담보 관계도 있으므로 부족액을 해당 호실의 확정 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄2신도시 내 동탄케이밸리 건물에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 치동초·중교 및 동탄역푸르지오 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 기흥IC와 동탄역이 인근에 위치하며, 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 사용승인일은 2018.01.10이며 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35~40m, 서측으로 폭 약 20~25m의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역 및 벤처기업육성촉진지구 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,706,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가에는 근린생활시설의 부동산중개업소·커피점·이발소·음식점 및 공실 이용이 기재되어 있습니다. 일부 음식점은 내부를 연결하여 사용한 것으로 조사되었습니다. 개별 호실의 현재 점유와 실제 용도는 현장 대조가 필요합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 물건의 구조 및 임차인의 실제 사용관계 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호와 105호의 권리 범위. 장혜주의 보증금 30,000,000원이 실제로 105호 매수인에게 인수되는지, 매각물건명세서와 임대차 목적물 및 매각 범위를 대조하세요.
- 105호 임차인 확인. 박래정의 보증금 20,000,000원, 월차임 1,300,000원, 전입일 2021.02.08을 기준으로 실제 점유, 대항력 요건, 배당요구 여부 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 주거 이용 여부. 105호는 근린시설인데 임차 조사에는 주거 이용으로 기재되어 있습니다. 현장 이용 상태와 건축물대장상 용도를 확인하세요.
- 근저당권 채권액. 중소기업은행 근저당권의 채권최고액이 6,600,000,000원에서 4,380,000,000원으로 변경된 점과 공동담보 관계를 확인하세요.
- 압류·조세. 기흥세무서장과 화성시의 압류가 있으므로 조세채권의 배당 순위와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 별도 부담 여부를 검토하세요.
- 점포 구조. 감정평가에 내부 연결 사용이 언급되어 있으므로 호실 경계, 출입구, 설비 및 독립적인 이용 가능성을 확인하세요.
- 임대수익 검증. 임대차계약서, 보증금 수령 및 반환 관계, 실제 월차임 수납, 관리비와 공실 가능성을 확인하세요.
- 시장가격 검증. 동일 건물과 인근 근린시설의 최근 거래가격, 실제 임대수익과 공실률을 비교하여 감정가 할인율이 아닌 시장가치 기준으로 입찰 상한을 산정하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 임대차계약서를 대조하세요.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 인수 범위가 먼저다”
이 사건은 감정가 665,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 325,850,000원까지 내려온 근린시설입니다. 선순위 근저당권 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 그 사실만으로 안전한 낙찰이라고 평가하기는 어렵습니다.
가장 중요한 문제는 예상배당에서 101호 임차인 장혜주의 보증금 30,000,000원을 105호 매수인 인수액으로 계산한 점입니다. 이 가정을 따르면 현재 실질취득 모형은 355,850,000원이지만, 실제 승계 범위가 확인되지 않았기 때문에 확정 취득원가로 보기는 어렵습니다.
또한 동일 유형의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 시장보다 낮다는 판단도 유보해야 합니다. 근린시설의 사용 상태, 임대차 및 환금성 위험까지 고려하면 가격 할인율만으로 적극 입찰할 단계는 아닙니다.
종합 판단은 C등급(45점). 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 분명하지만, 임차인 인수액의 호실 불일치, 근린시설의 이용 상태, 2회 유찰 및 시세 검증 부족이 점수를 제한합니다. 인수 범위와 실제 시장가격을 확인한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.
