수원지방법원 2025타경59459. 경기도 화성시 영천동 동탄케이밸리 1층 104호 근린시설입니다. 감정가 665,000,000원에서 두 차례 유찰되며 최저매각가가 325,850,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 권리분석에서는 얼마에 낙찰받느냐보다 실제로 어떤 권리와 점유를 넘겨받느냐가 먼저입니다.
이 물건의 말소기준권리는 2018년 2월 26일 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 조성철의 근저당권과 국·화성시의 압류, 임의경매개시결정이 존재합니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권의 채권최고액이 변경된 이력이 있고, 임차인 조사에는 여러 호실이 함께 등장합니다. 등기권리의 소멸과 임차보증금의 인수 여부는 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59459 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층 104호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄첨단산업1로 14 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 중 1층 |
| 104호 조사 면적 | 47.5800㎡ (임차인 현황상 면적) |
| 사용승인일 | 2018.01.10 |
| 소유자 | 서정디엔씨주식회사 |
| 감정가 | 665,000,000원 |
| 최저매각가 | 325,850,000원 (감정가의 49%) |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 3,857,686,893원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행 근저당
소유권은 서정디엔씨주식회사에 보존등기되었고, 같은 날 주식회사생보부동산신탁으로 신탁등기가 이루어졌습니다. 해당 신탁은 2018년 2월 26일 말소되어 소유권이 서정디엔씨주식회사에 귀속된 상태입니다.
핵심은 2018년 2월 26일 중소기업은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 6,600,000,000원이었지만, 2020년 2월 6일 4,380,000,000원으로 변경되었습니다. 이후 2020년 4월 17일 조성철 명의의 1,200,000,000원 근저당권이 추가되었습니다. 등기상 두 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 104호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사상 실제 임차인 6명이 확인됩니다. 이 가운데 표시 물건인 104호에 해당하는 임차인은 김민주 1명이며, 나머지 5명은 다른 호실을 점유하는 것으로 조사되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고인은 없습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 신고일 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 장혜주 101호 · 34.0160㎡ |
30,000,000원 | 1,000,000원 | 2018.01.19 |
대항력 있음
우선변제 미확인
말소기준 이전 · 104호가 아닌 101호
|
| 사문정 103호 · 51.2400㎡ |
30,000,000원 | 1,600,000원 | 2022.06.20 | 대항력 없음 우선변제 미확인 |
| 김민주 · 104호 47.5800㎡ · 해당 호실 |
20,000,000원 | 1,650,000원 | 2020.07.27 |
대항력 없음
우선변제 미확인
말소기준 이후 · 현황조사·매각물건명세서
|
| 박래정 105호 · 47.5800㎡ |
20,000,000원 | 1,300,000원 | 2021.02.08 | 대항력 없음 우선변제 미확인 |
| 장인수 106·107호 · 95.1600㎡ |
40,000,000원 | 2,600,000원 | 2021.03.11 | 대항력 없음 우선변제 미확인 |
| 박지용 112호 · 43.7000㎡ |
20,000,000원 | 1,350,000원 | 2023.09.01 | 대항력 없음 우선변제 미확인 |
대항력 표시는 조사된 판정에 따른 것입니다. 우선변제는 확정일자 및 배당요구 관련 사실이 확인되지 않아 확정하지 않았습니다. 근린시설 임대차의 실제 대항요건, 점유 및 사업자등록 관계는 별도 확인 대상입니다.
표시된 경매 물건은 104호이므로, 장혜주 보증금을 해당 호실의 인수금으로 연결하려면 실제 매각범위와 임대차 목적물, 매각물건명세서를 확인해야 합니다. 단순히 같은 건물이라는 이유만으로 다른 호실의 보증금을 합산할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그래도 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 325,850,000원으로 감정가 665,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 진입가격은 크게 낮아졌지만, 근린시설은 아파트와 달리 점포 위치·전면 노출·임대상태·상권에 따라 개별 가격 차이가 크게 나타날 수 있습니다.
동탄케이밸리 1층 104호의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태이므로, 현재 최저가를 주변 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 거래시장 대비 할인율은 구분해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 감정가 대비 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 325,850,000원 | 49% | 30,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 228,095,000원 | 34% | 30,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 159,666,500원 | 24% | 30,000,000원 |
유찰 후 가격은 제시된 시나리오이며 실제 매각일정이나 낙찰가격을 의미하지 않습니다. 인수 30,000,000원은 장혜주 보증금을 반영한 기존 배당 가정으로, 104호 매수인의 확정 부담액은 아닙니다.
다만 그 보증금은 101호 임차인의 것이므로, 이 금액을 104호의 확정 실질취득액으로 제시할 수 없습니다. 실제로 104호에 적용되는 인수금이 없다면 별도의 판단이 필요합니다. 어느 경우든 최근 실거래 시세를 확인하기 전에는 가격 메리트가 검증되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,850,000원 가정)
다음은 현재 최저매각가를 기준으로 구성된 예상배당입니다. 집행비용을 공제한 금액이 중소기업은행에 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게는 배당이 없는 구조입니다. 임차인 장혜주의 보증금은 현금배당 없이 매수인 인수로 처리되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,361,900원 |
| 인수 · 장혜주 (101호) | 30,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 6,600,000,000원 | 320,488,100원 |
| 2. 근저당 · 조성철 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
예상배당상의 중소기업은행 채권액은 최초 근저당권 채권최고액을 반영한 값입니다. 등기상 2020.02.06에 4,380,000,000원으로 변경되어 실제 채권신고액·배당순위·배당액의 대조가 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 채권자 배당합계 | 미배당액(추정) | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 320,488,100원 | 7,479,511,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 | 224,101,670원 | 7,575,898,330원 | 0원 |
| 4회 유찰 | 156,631,169원 | 7,643,368,831원 | 0원 |
배당표상 채권자 총 청구 기준은 7,800,000,000원으로, 현재 회차에서 채권자에게 돌아가는 금액은 320,488,100원입니다. 미배당이 발생한다는 사실 자체가 낙찰자의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 근저당권자의 미회수 채권과 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금은 성격이 다른 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄2신도시 영천동 소재 동탄케이밸리 내 근린시설입니다. 주변에는 아파트단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 치동초·중학교, 동탄역푸르지오 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 기흥IC 및 동탄역 등이 인근에 위치하며, 감정평가에서는 대중교통 여건을 양호하게 평가했습니다.
- 건물. 2018.01.10 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 35~40m, 서측 폭 약 20~25m의 포장도로와 접합니다. 토지는 평지의 공장용지이며 중로각지로 조사되었습니다.
- 토지이용. 준주거지역, 화성동탄(2) 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구 및 성장관리권역 등에 해당합니다. 공시지가 기준은 1,706,000원/㎡입니다.
- 점포 이용상태. 감정평가에는 부동산중개업소, 커피점, 이발소, 음식점 및 공실이 조사되어 있습니다. 여러 호실의 이용상태가 함께 기재되어 있으므로 104호의 실제 이용형태는 현장과 해당 감정평가 도면을 대조해야 합니다.
- 임대 및 환금성. 임차 현황상 104호에는 김민주의 임대차가 조사되어 있습니다. 상업용 부동산은 현재 임차상태뿐 아니라 향후 공실, 임대료 지속성, 점포 가시성 및 재매각 수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 매각범위 확정. 104호 단독매각인지, 다른 호실과 일괄매각인지 법원 매각목록과 감정평가서에서 확인하세요. 감정가와 최저가가 어느 범위에 적용되는지도 함께 대조해야 합니다.
- 101호 장혜주 보증금. 배당상 인수 처리된 30,000,000원이 실제 매각범위에 속하는 임차권인지 확인하세요. 다른 호실의 대항력만으로 104호의 인수채무를 확정하면 안 됩니다.
- 104호 김민주 임대차. 보증금 20,000,000원, 월차임 1,650,000원 및 2020.07.27 신고 이력에 관하여 실제 점유, 대항요건, 배당요구 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 근저당 변경사항. 중소기업은행 근저당권은 최초 6,600,000,000원에서 4,380,000,000원으로 변경되었습니다. 배당 계산에 실제 채권신고액과 변경된 담보한도가 반영되었는지 확인하세요.
- 공동담보 관계. 중소기업은행과 조성철 근저당권에 공동담보목록이 있습니다. 다른 담보물과의 관계 및 개별 호실 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 국세·지방세. 국 및 화성시 압류가 확인됩니다. 압류등기 소멸과 별개로 조세채권의 배당순위, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고 유사 1층 상가의 최근 거래가격, 실제 임대차, 공실 가능성을 조사하세요.
- 점유 및 관리비. 현장 이용상태, 미납 관리비, 점포 인도 가능성, 내부 연결·분리 상태를 확인하세요.
- 최종 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각조건을 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 것은 무엇을 인수하느냐”
동탄케이밸리 1층 104호는 2회 유찰되어 최저매각가가 325,850,000원까지 내려온 근린시설입니다. 등기상 말소기준 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인과 배당표를 함께 보면 그대로 넘어갈 수 없는 문제가 남습니다.
장혜주는 101호 임차인이고, 김민주는 104호 임차인입니다. 그런데 예상배당은 장혜주의 보증금 30,000,000원을 매수인 인수액으로 처리했습니다. 이 금액이 104호 입찰자에게 실제로 적용되는지 판단하려면 매각범위와 호실별 임대차를 먼저 확인해야 합니다. 중소기업은행 근저당의 채권최고액 변경 이력도 배당 재검토가 필요한 이유입니다.
매각범위에 101호가 포함되고 장혜주의 보증금이 실제 인수채무로 확정된다면, 해당 부담을 포함한 실질취득액을 기준으로 가격을 비교해야 합니다. 반대로 104호 단독매각으로 그 인수관계가 적용되지 않는다면 인수위험과 취득비용을 다시 산정해야 합니다. 어느 경우든 최근 실거래가격이 확인되지 않았으므로 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 단계는 아닙니다.
결론은 조건부 검토입니다. 후순위 등기권리의 소멸구조는 비교적 분명하지만, 호실별 임차보증금의 인수 여부와 채권액 변경사항이 정리되지 않았고 근린시설의 환금성 및 실거래 시세도 검증되지 않았습니다. 따라서 최저가의 할인 폭에 높은 점수를 부여하기보다 매각범위와 실질취득액을 확정한 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 적절합니다.
