수원지방법원 2025타경59459. 경기도 화성시 영천동 동탄케이밸리 1층 104호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태 자료에는 근린생활시설로 부동산중개업소·커피점·공실·이발소·부대찌개·커피점 등이 조사되어 있고, 본 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인일은 2018.01.10입니다.
등기상 가장 먼저 잡아야 할 기준은 2018.02.26 중소기업은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 6,600,000,000원이고 2020.02.06 변경등기로 4,380,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 그 뒤 2020.04.17 조성철 근저당 1,200,000,000원, 2025.08.20 국 압류, 2025.12.17 임의경매개시결정, 2026.04.02 화성시 압류가 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59459 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층 104호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄첨단산업1로 14 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 서정디엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 665,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,857,686,893원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 토지 | 준주거지역 · 공장용지 · 공업용 · 공시지가 1,706,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.02.26
말소기준은 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 조성철 근저당과 국·화성시 압류, 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2018.01.11 주식회사생보부동산신탁으로의 신탁등기는 2018.02.26 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 현황 — 본건 104호와 주변 호실을 구분해야 한다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장혜주 | 동탄KTX밸리지식산업센터 101호 34.0160㎡ | 2018.01.19 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자 없음 | 인수 계산 |
| 사문정 | 동탄케이밸리 1층 103호 51.2400㎡ | 2022.06.20 | 30,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 없음 |
| 김민주 | 동탄케이밸리 1층 104호 47.5800㎡ | 2020.07.27 | 20,000,000원 | 1,650,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 없음 |
| 박래정 | 동탄케이밸리 105호 47.5800㎡ | 2021.02.08 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 없음 |
| 장인수 | 동탄케이밸리 1층 106,107호 95.1600㎡ | 2021.03.11 | 40,000,000원 | 2,600,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 없음 |
| 박지용 | 동탄케이밸리 1층 112호 43.7000㎡ | 2023.09.01 | 20,000,000원 | 1,350,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 없음 |
실제 본건 주소와 직접 일치하는 임차인은 김민주로, 104호 47.5800㎡를 점유하고 2020.07.27 전입한 것으로 조사됐습니다. 이는 2018.02.26 말소기준보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음입니다. 반면 대항력 있음으로 분류된 장혜주는 101호로 조사되어 있어, 현재 제공된 배당 인수액 30,000,000원을 본건 104호에 그대로 적용할지는 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 665,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,050,000원 |
| 인수 · 장혜주 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 6,600,000,000원 | 655,950,000원 |
| 3. 근저당 · 조성철 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 7,800,000,000원 중 예상배당은 655,950,000원이며 미배당은 7,144,050,000원입니다. 배당자료는 장혜주 보증금 30,000,000원을 우선변제 없이 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 30,000,000원을 함께 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 인수 | 실질취득 | 채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 665,000,000원 | 30,000,000원 | 695,000,000원 | 655,950,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 532,000,000원 | 30,000,000원 | 562,000,000원 | 524,280,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 425,600,000원 | 30,000,000원 | 455,600,000원 | 418,944,000원 |
대항력 인수액 30,000,000원을 그대로 적용하면 유찰로 매각가격이 내려갈수록 실질취득액도 695,000,000원 → 562,000,000원 → 455,600,000원으로 낮아집니다. 장혜주 보증금은 각 회차 매각가보다 작으므로 ‘보증금보다 낙찰가가 낮아 실질취득이 보증금에 고정되는’ 구조는 아닙니다. 그러나 시세 거래자료가 없으므로 어느 회차가 시장가 대비 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄2신도시 내 동탄케이밸리에 위치하며 주변에 아파트단지, 공장·지식산업센터, 근린생활시설, 치동초·중교, 동탄역푸르지오 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장, 경부고속국도 기흥IC, 전철 동탄역 등이 위치해 대중교통 여건이 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 사용승인일은 2018.01.10입니다. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35~40미터, 서측으로 폭 약 20~25미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 토지면적은 3,116.3㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가 조사에서는 근린생활시설로 부동산중개업소·커피점·공실·이발소· 부대찌개 등이 확인됐고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 104호 임차인부터 확인. 본건과 직접 일치하는 김민주의 2020.07.27 전입, 보증금 20,000,000원, 월세 1,650,000원 및 대항력 없음 판단을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 장혜주 인수 30,000,000원 대조. 장혜주는 101호로 조사됐는데 배당자료는 본건 매수인 인수로 계산합니다. 매각물건명세서상 매수인 인수 문구와 호수 특정관계를 직접 확인해야 합니다.
- 입찰금액은 시세 확인 후. 동일 호실·동일 건물의 실거래 비교자료가 없어 감정가 665,000,000원이 시장가 대비 높은지 낮은지 이 자료만으로 결론 내릴 수 없습니다.
- 신건 총투입액. 데이터상 인수액을 그대로 적용하면 매각가 665,000,000원 외에 30,000,000원을 고려한 실질취득은 695,000,000원입니다.
- 상가 점유·명도. 근린생활시설이고 임대차 조사 내역이 있으므로 실제 점유상태, 영업 여부와 명도 조건을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 임차인 자료를 먼저 풀어야 한다”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 2018.02.26 중소기업은행 근저당을 기준으로 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건의 실제 승부처는 등기가 아닙니다. 배당자료가 대항력 있는 장혜주의 보증금 30,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있는 반면, 장혜주의 조사 점유 부분은 101호이고 본건은 104호입니다. 반대로 104호의 김민주는 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 조사됐습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “권리 소멸 구조는 확인되지만 인수 30,000,000원의 본건 귀속 여부는 원본 대조 전까지 보수적으로 반영”입니다. 신건에서 이를 그대로 계산하면 실질취득액은 695,000,000원입니다. 실거래 시세자료가 없으므로 가격 메리트 여부는 단정하지 않고, 매각물건명세서와 현황조사에서 101호·104호 임차인 관계를 먼저 확정한 뒤 응찰가를 판단하는 것이 순서입니다.
