수원지방법원 2025타경59459. 화성시 영천동 동탄케이밸리 1층 114호 근린시설입니다. 소유자는 서정디엔씨주식회사이고, 2018.01.11 소유권보존 후 같은 날 주식회사생보부동산신탁으로 신탁됐다가 2018.02.26 신탁등기가 말소되어 다시 서정디엔씨주식회사 명의로 귀속된 흐름입니다. 같은 날 중소기업은행의 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2020.04.17 조성철 근저당, 2025.08.20 국 압류, 2025.12.17 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2026.04.02 화성시 압류가 이어집니다. 이들은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 문제는 등기 자체보다 임차인 귀속과 배당 계산의 정합성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59459 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층 114호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄첨단산업1로 14 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 9층 중 1층 |
| 사용승인일 | 2018.01.10 |
| 소유자 | 서정디엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 613,000,000원 / 613,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,857,686,893원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 배당 기준은 재확인
2018.02.26 설정된 중소기업은행 근저당의 최초 채권최고액은 6,600,000,000원입니다. 그런데 2020.02.06 등기에는 이 1번 근저당의 채권최고액을 4,380,000,000원으로 변경한 내용이 별도로 기재돼 있습니다. 반면 현재 배당 시뮬레이션은 중소기업은행의 채권액을 다시 6,600,000,000원으로 사용합니다. 낙찰자에게 직접 승계되는 저당권은 아니지만, 현재 등기상 채권최고액과 배당 계산 기준이 서로 다르므로 실제 배당순위·미배당액을 판단할 때 원문 대조가 필요합니다.
② 임차인 — 실임차인 6명, 그러나 114호 기재는 없다
현황조사에 기재된 사람 중 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인으로 기재된 사람은 6명입니다. 다만 점유 부분은 101호·103호·104호·105호·106·107호·112호로 기재돼 있어, 경매대상인 114호와 일치하는 임차인은 표에 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장혜주 | 동탄KTX밸리지식산업센터 101호 34.0160㎡ | 2018.01.19 | 30,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 30,000,000원 인수 전제* |
| 사문정 | 동탄케이밸리 1층 103호 51.2400㎡ | 2022.06.20 | 30,000,000원 / 1,600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민주 | 동탄케이밸리 1층 104호 47.5800㎡ | 2020.07.27 | 20,000,000원 / 1,650,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 박래정 | 동탄케이밸리 105호 47.5800㎡ | 2021.02.08 | 20,000,000원 / 1,300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인수 | 동탄케이밸리 1층 106,107호 95.1600㎡ | 2021.03.11 | 40,000,000원 / 2,600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지용 | 동탄케이밸리 1층 112호 43.7000㎡ | 2023.09.01 | 20,000,000원 / 1,350,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
* 배당 시뮬레이션은 장혜주를 대항력 있는 임차인으로 보고 보증금 30,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 현황조사상 점유 부분은 101호이고 경매대상은 114호이므로, 이 인수 전제가 실제 114호에 적용되는지는 별도 확인이 필요한 핵심 쟁점입니다.
③ 가격 판단 — 신건 613,000,000원, 시세 가점은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 613,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 동일 호실 또는 직접 비교 가능한 실거래 가격은 제시돼 있지 않아, 최저가가 시세보다 싸다는 판단이나 가격 가점은 할 수 없습니다.
배당 시뮬레이션의 인수 가정을 그대로 적용하면 현재 회차의 매수인 총 부담은 최저가 613,000,000원에 장혜주 보증금 30,000,000원을 더한 643,000,000원입니다. 1회 유찰 시에는 490,400,000원에 30,000,000원, 2회 유찰 시에는 392,320,000원에 30,000,000원이 더해지는 구조로 계산돼 있습니다. 다만 이 역시 장혜주 임차관계가 114호에 승계된다는 전제입니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 가정 | 실질취득* | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 613,000,000원 | 30,000,000원 | 643,000,000원 | 7,195,530,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 490,400,000원 | 30,000,000원 | 520,400,000원 | 7,316,904,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 392,320,000원 | 30,000,000원 | 422,320,000원 | 7,413,972,480원 |
* 실질취득은 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 30,000,000원이 114호에도 적용된다는 전제로 계산한 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 613,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,530,000원 | 약 매각가의 1.4% 추정 |
| 인수 · 임차인 장혜주 보증금 | 30,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 우선변제권 無 · 전액 매수인 인수 가정 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 6,600,000,000원 | 604,470,000원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 조성철 | 1,200,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 시뮬레이션상 채권 총액은 7,800,000,000원, 배당액은 604,470,000원, 미배당은 7,195,530,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매각대금 밖에서 별도로 계산된 매수인 인수액은 30,000,000원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가 대상 건물은 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 대상 호실들에는 부동산중개업소·커피점·공실·이발소·부대찌개 등의 이용상태가 기재돼 있으나, 그 문구에서 114호와 각 이용상태의 대응관계는 특정되지 않습니다.
- 입지. 경기도 화성시 영천동 동탄케이밸리 내에 위치하며, 주변은 아파트단지·공장(지식산업센터)·근린생활시설·치동초·중교·동탄역푸르지오 등이 혼재하는 동탄2신도시 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장, 경부고속국도 기흥IC, 전철 동탄역이 위치해 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35-40미터, 서측으로 폭 약 20-25미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 토지면적은 3,116.3㎡, 공시지가는 1,706,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물로 사용승인일은 2018.01.10입니다. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 114호 점유관계 우선 확인. 현황조사 임차인 6명의 기재 호실 중 114호는 없습니다. 배당 시뮬레이션이 왜 101호 장혜주 보증금 30,000,000원을 114호 매수인 인수로 계산했는지 반드시 대조해야 합니다.
- 중소기업은행 근저당 금액 확인. 최초 채권최고액 6,600,000,000원과 2020.02.06 변경 후 4,380,000,000원이 함께 존재하는데 배당 시뮬레이션은 6,600,000,000원을 사용합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 현재 신건 최저가는 613,000,000원입니다. 직접 비교 가능한 실거래 기준이 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 인수 전제별 자금계획 분리. 배당 시뮬레이션을 따르면 현재 회차 실질취득은 643,000,000원입니다. 다만 30,000,000원 인수 적용 여부가 달라지면 총 부담도 달라집니다.
- 배당 미반영 항목 확인. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재돼 있습니다.
맺으며 — 권리보다 먼저 ‘이 임차인이 정말 114호 임차인인가’를 확인할 사건
등기만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018.02.26 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 그 사실만으로 안전 판정을 내리기 어렵습니다. 배당 시뮬레이션은 장혜주의 보증금 30,000,000원을 매수인 인수로 잡으면서도, 현황조사상 장혜주의 점유 부분은 101호, 경매대상은 114호로 기재되어 있습니다.
더구나 중소기업은행 1번 근저당은 2020.02.06 채권최고액이 4,380,000,000원으로 변경된 등기가 있는데 배당 시뮬레이션은 6,600,000,000원을 기준으로 사용합니다. 실거래 비교 기준도 없어 신건 최저가 613,000,000원의 가격 매력을 높게 평가할 근거가 없습니다. 결론은 “말소 구조는 단순하지만, 임차인 호실과 배당 기준의 정합성을 확인하기 전에는 보수적으로 접근”입니다.
