수원지방법원 2025타경59459. 경기도 화성시 영천동의 동탄케이밸리 1층 114호 근린시설입니다. 감정가는 613,000,000원이었지만 두 차례 유찰되면서 이번 최저매각가는 300,370,000원이 됐습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 조정입니다. 그러나 감정가 대비 49%라는 사실이 곧 시세 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 특히 근린시설은 호실별 위치와 점포 이용상태, 임대차 관계가 실질취득 비용과 환금성에 영향을 줍니다.

이 사건에서 먼저 확인해야 할 것은 매각 대상 114호와 실제 임차인의 점유 호실이 일치하는지입니다. 현황조사상 실제 임차인은 6명으로 확인되지만 이들이 사용하는 호실은 101호, 103호, 104호, 105호, 106·107호, 112호입니다. 114호를 점유하는 임차인은 확인되지 않았습니다. 반면 예상배당에서는 101호 임차인 장혜주의 보증금 30,000,000원이 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다. 따라서 이 수치는 114호 매수인의 확정 부담이 아니라, 매각대상과 임차관계를 대조해야 하는 조건부 위험금액으로 해석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 기업은행 근저당

권리의 출발점은 2018.02.26 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 6,600,000,000원이었으나, 2020.02.06 변경등기로 4,380,000,000원으로 변경됐습니다. 이 둘을 별개 채권으로 더해서는 안 됩니다. 이후 2020.04.17 조성철 명의 근저당권이 설정됐으며, 2025년 국의 압류, 경매개시결정, 2026년 화성시 압류가 이어졌습니다.

등기상 신탁은 2018.01.11 이뤄졌지만 2018.02.26 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전으로 정리됐습니다. 현재 소유자는 서정디엔씨주식회사입니다. 말소기준 이후 설정된 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 소멸과 임차보증금 인수, 조세 배당 문제는 별개의 판단입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 114호 귀속 확인이 관건

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 6명입니다. 이들은 모두 서로 다른 점포 또는 결합 점포를 사용하며, 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 없습니다. 아래 대항력 표시는 확인된 신고내용과 말소기준일을 기준으로 한 판단입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 경우 우선변제권은 단정하지 않았습니다.

대항력은 현황조사상 분류를 표시했습니다. 장혜주의 전입신고는 말소기준권리 이전이며, 나머지 임차인의 신고일은 말소기준권리 이후입니다. 근린생활시설 임대차의 법적 대항요건은 점유 및 사업자등록 등과 함께 확인해야 합니다. 확정일자 미확인 상태를 우선변제권이 없다는 확정 판단으로 해석해서는 안 됩니다.

114호 자체의 임차인이나 점유자는 확인되지 않았으므로, 임차인이 없다고 확정하거나 명도 부담이 없다고 단정하는 것 또한 적절하지 않습니다. 입찰 전 114호의 현황 점유자, 사업자등록 관계, 보증금 및 확정일자, 배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 49% 낙찰기회인가, 시세 검증이 필요한가

현재 최저매각가는 300,370,000원으로 감정가 613,000,000원의 49%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 경매 진행 상황을 보여주는 지표일 뿐, 시장가격 대비 수익률을 의미하지 않습니다. 이 건은 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않았기 때문에 시세보다 저렴하다는 평가를 내릴 수 없습니다.

조건부 실질취득 = 해당 회차 매각가 + 배당모형상 인수 가정액 30,000,000원. 이 인수액은 101호 임차인과 관련돼 있으며, 114호에 실제 적용되는지는 미확인입니다. 취득세·명도비·미납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 유찰 후 가격은 회차별 가정이며 실제 입찰 최저가가 확정된 것은 아닙니다.

이 물건은 2회 유찰된 근린시설입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 낮아진 것은 사실이지만, 실거래 비교가 불가능한 상황에서는 낙찰가격이 시장가격보다 낮을 것이라는 전제를 두기 어렵습니다. 점포별 위치와 노출도, 실제 공실 여부, 임대수익에 대한 검증이 선행돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 300,370,000원 가정)

배당모형상 집행비용 5,005,180원과 중소기업은행 배당 295,364,820원으로 매각대금 전액이 배분됩니다. 인수 가정액 30,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 별도의 조건부 매수인 부담으로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

배당모형상 세 회차 모두 신청채권자인 중소기업은행의 청구금액 3,857,686,893원을 충족하지 못하는 구조입니다. 따라서 후순위 근저당권자인 조성철에게 배당이 돌아가지 않는 것으로 추정됩니다. 다만 위 시나리오는 최초 채권최고액을 기준으로 계산돼 있으며, 변경등기·공동담보 배당관계와 실제 우선배당권을 반영하면 결과가 달라질 수 있습니다.

특히 중요한 것은 채권자의 미배당액이 크다고 해서 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 아니라는 점입니다. 채권자 미배당금과 매수인의 인수금은 구분해서 봐야 합니다. 이 사건의 별도 인수 가정액은 30,000,000원이지만, 해당 임차인의 점유 호실이 101호이므로 114호에 대한 귀속 여부를 확정하지 못한 상태입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 영천동 동탄2신도시 내 동탄케이밸리에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 지식산업센터, 공장, 근린생활시설과 학교가 혼재하며, 치동초·중교 및 동탄역푸르지오가 인근에 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 경부고속국도 기흥IC와 동탄역이 인근에 위치하며 감정평가에서는 대중교통 여건을 양호한 것으로 평가했습니다.
• 도로. 건물 부지 남측으로 폭 약 35~40m, 서측으로 폭 약 20~25m 포장도로에 접합니다. 다만 개별 114호의 실제 가시성과 출입 동선은 별도 확인이 필요합니다.
• 건물. 2018.01.10 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 기재돼 있습니다.
• 용도와 규제. 준주거지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역이며, 벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 상대보호구역 등 토지이용상 제한도 기재돼 있어 입점 업종과 이용 가능성을 검토해야 합니다.
• 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며, 전체 토지면적은 3,116.3㎡, 공시지가는 ㎡당 1,706,000원입니다. 이 수치를 114호의 독립된 대지면적이나 지분가치로 해석해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 이것만으로 개별 점포의 내부 상태와 임대 가능 상태가 확인되는 것은 아닙니다.
• 환금성. 1층 근린시설은 상권과 실제 임차수요의 영향을 크게 받습니다. 같은 건물에서도 부동산중개업소, 커피점, 이발소, 음식점, 공실 등 다양한 이용상태가 조사됐습니다. 다만 114호에 해당하는 이용상태는 별도로 특정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 114호 매각범위 확인. 매각물건명세서, 등기부, 집합건축물대장, 감정평가서의 호실 번호와 전유부분 범위가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 101호 임차인 인수 여부. 장혜주의 보증금 30,000,000원과 대항력 판단이 실제 114호 매각에 적용되는지 구분해야 합니다. 다른 호실의 임차권을 자동 인수한다고 볼 수 없습니다.
• 114호 점유자 조사. 실제 영업자 또는 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당 변경 확인. 중소기업은행의 최초 채권최고액 6,600,000,000원과 변경 후 4,380,000,000원을 혼동하지 않아야 합니다. 공동담보목록도 확인해야 합니다.
• 조세채권 점검. 기흥세무서장의 압류와 화성시 압류가 기재돼 있습니다. 등기상 압류 소멸과 별개로 당해세 및 우선배당 관계가 있는지 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 300,370,000원 또는 인수 가정 시 330,370,000원을 인근의 비교 가능한 근린시설 실거래가격 및 임대수익과 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 114호의 실제 점유상태와 영업 여부, 미납 관리비 및 명도에 따른 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 경매 일정. 매각기일은 2026.11.02입니다. 입찰 전 매각조건과 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 확인한 뒤 인수금과 입찰 상한을 결정해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 114호의 실제 취득비용

이 사건은 감정가 613,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 300,370,000원까지 낮아진 근린시설입니다. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 등 등기상 권리 구조는 비교적 정리돼 있습니다.

그러나 입찰 판단에 중요한 두 가지가 남습니다. 첫째, 배당모형의 인수 가정액 30,000,000원은 101호 임차인에 관한 것으로, 114호 매수인의 인수금인지 확인되지 않았습니다. 둘째, 114호의 최근 거래 시세와 실제 임대수익을 확인하지 못한 상황에서 감정가 대비 49%를 가격 메리트라고 단정할 수 없습니다.

인수 가정이 적용되면 현재 회차의 조건부 실질취득은 330,370,000원이고, 적용되지 않는다면 해당 보증금을 취득비용에 합산해서는 안 됩니다. 어느 경우에도 취득세, 관리비, 명도비 등 추가 비용을 고려해야 합니다. 여기에 2회 유찰된 근린시설이라는 환금성 변수까지 감안하면, 지금 단계에서는 보수적인 평가가 합리적입니다.

결론은 '등기상 후순위 권리 소멸 구조는 확인되지만, 114호 임차관계와 시장가격 검증 전에는 입찰을 보류할 필요가 있다'입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 114호에 실제로 인수할 권리가 있는지와 확인된 실질취득금액이 시장가격보다 충분히 낮은지입니다.