수원지방법원 2025타경59459. 화성시 영천동 동탄케이밸리 1층 103호 근린시설입니다. 감정 이용상태상 동탄케이밸리의 1층 점포들은 근린생활시설로 이용되고 있으며, 103호는 현황조사상 사문정이 점유하는 것으로 기재돼 있습니다. 권리분석의 기준점은 2018.02.26. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이 권리보다 늦은 조성철 근저당권과 국·화성시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 “후순위가 소멸하니 인수 0원”으로 끝나지 않습니다. 현황조사상 장혜주는 2018.01.19. 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 30,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서도 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 따라서 입찰가격을 볼 때는 717,000,000원이 아니라 인수액까지 더한 747,000,000원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59459 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 서정디엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 717,000,000원 / 717,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,857,686,893원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인일 | 2018.01.10 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 공장용지 · 공업용 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 인수
말소기준은 2018.02.26. 중소기업은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 6,600,000,000원이고, 2020.02.06. 변경등기로 채권최고액 4,380,000,000원이 기재돼 있습니다. 2020.04.17. 조성철 근저당권 1,200,000,000원, 2025.08.20. 국 압류, 2026.04.02. 화성시 압류 및 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장혜주 | 동탄KTX밸리지식산업센터 101호 34.0160㎡ | 2018.01.19 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자 없음 | 30,000,000원 인수 |
| 사문정 | 동탄케이밸리 1층 103호 51.2400㎡ | 2022.06.20 | 30,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 인수 없음 |
| 김민주 | 동탄케이밸리 1층 104호 47.5800㎡ | 2020.07.27 | 20,000,000원 | 1,650,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 인수 없음 |
| 박래정 | 동탄케이밸리 105호 47.5800㎡ | 2021.02.08 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 인수 없음 |
| 장인수 | 동탄케이밸리 1층 106,107호 95.1600㎡ | 2021.03.11 | 40,000,000원 | 2,600,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 인수 없음 |
| 박지용 | 동탄케이밸리 1층 112호 43.7000㎡ | 2023.09.01 | 20,000,000원 | 1,350,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 인수 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복을 제거할 대상은 없으며, 기재된 실제 임차인은 6명입니다. 그중 본건 103호 점유자로 확인되는 사문정은 2022.06.20. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 장혜주는 2018.01.19. 전입으로 선순위이며, 배당 시뮬레이션상 보증금 30,000,000원이 매수인에게 승계되는 것으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 비교 시세가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 717,000,000원 또는 최저가 717,000,000원만 보고 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 매수인 인수액 30,000,000원이 있어 신건 기준 실질취득은 747,000,000원입니다. 이후 유찰되더라도 각 회차의 낙찰대금에 인수보증금 30,000,000원을 별도로 더해 실질 부담을 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 717,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,570,000원 |
| 인수 · 임차인 장혜주 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 6,600,000,000원 | 707,430,000원 |
| 3. 근저당 · 조성철 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 717,000,000원 중 집행비용 9,570,000원을 제외한 707,430,000원이 중소기업은행에 배당되는 시뮬레이션입니다. 총 채권액 7,800,000,000원 대비 미배당액은 7,092,570,000원이며, 장혜주 보증금 30,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 부담합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 영천동 동탄케이밸리 내에 위치하며, 인근에 아파트단지, 공장·지식산업센터, 근린생활시설, 치동초·중교와 동탄역푸르지오 등이 혼재하는 동탄2신도시 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 경부고속국도 기흥IC와 동탄역이 인근에 위치해 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 1층 점포군으로, 사용승인일은 2018.01.10입니다. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35~40미터, 서측으로 폭 약 20~25미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 공장용지, 공업용이며 토지면적은 3,116.3㎡, 공시지가는 1,706,000원/㎡입니다.
- 규제. 동탄2지구 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 이용상태. 감정 당시 1층 점포들은 부동산중개업소·커피점·이발소·부대찌개점 및 공실 등 근린생활시설로 이용되고 있었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 717,000,000원에 장혜주 인수보증금 30,000,000원을 더한 747,000,000원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 선순위 임차인 인수 재확인. 장혜주의 전입일 2018.01.19., 보증금 30,000,000원, 배당요구 여부와 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 103호 점유자 확인. 현황조사상 103호는 사문정이 점유하고 있으며 전입일은 2022.06.20., 보증금 30,000,000원, 월세 1,600,000원입니다. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰률 자체를 시세로 간주하지 말고 근린시설의 실제 매매·임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 상가 명도·영업 상태 확인. 1층 근린시설은 주거용과 달리 점포별 영업·공실·시설 상태가 환금성과 임대수익에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “717,000,000원이 끝이 아니다”
이 물건은 말소기준 이후 등기권리가 정리된다는 점만 보면 단순해 보이지만, 매수인 입장에서는 선순위 대항력 임차인 보증금 30,000,000원 인수가 결론을 바꿉니다. 신건 최저가는 717,000,000원이지만 실질취득은 747,000,000원입니다. 본건 103호 점유자인 사문정은 후순위 전입으로 대항력이 없으나, 배당 시뮬레이션에 반영된 장혜주 인수부담은 별도입니다. 비교 실거래 자료도 없기 때문에 현재 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 후순위 등기는 소멸하지만 인수보증금은 남는다. 이 사건의 입찰 판단은 그 30,000,000원을 포함한 실질취득액과 근린시설의 실제 시장가치를 함께 검증하는 데 달려 있습니다.
