수원지방법원 2025타경59459. 화성시 영천동 동탄케이밸리에 위치한 1층 근린시설 경매입니다. 소유자는 서정디엔씨주식회사이며, 2018년 중소기업은행의 근저당권이 설정된 이후 후순위 근저당권과 압류가 이어졌습니다. 신청채권자인 중소기업은행의 청구액은 3,857,686,893원입니다. 말소기준권리는 2018년 2월 26일 설정된 중소기업은행 근저당권이고, 뒤따르는 근저당권·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건을 단순한 권리 소멸형 근린시설로만 볼 수는 없습니다. 선순위 임차인으로 분류된 장혜주의 전입일은 말소기준권리보다 앞서 있지만, 조사된 점유 부분은 101호입니다. 반면 경매물건의 표시 주소는 103호이며, 103호에는 별도의 임차인 사문정이 조사됐습니다. 게다가 감정평가의 건물 구조·이용상태 설명에는 101호 외 7개호가 등장합니다. 따라서 103호 단독매각인지, 여러 호실을 포함하는 일괄매각인지부터 확인해야 선순위 보증금 인수 여부를 정확하게 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 별도 검토

말소기준인 중소기업은행 근저당권은 최초 채권최고액 6,600,000,000원으로 설정됐지만, 2020년 2월 6일 4,380,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 조성철 명의의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권과 국가·화성시의 압류가 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 호실별 구분이 핵심

현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 6명입니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복 신고자는 없으며, 임차인별 보증금은 서로 다른 점유 호실을 기준으로 구분해야 합니다. 특히 사문정은 103호, 장혜주는 101호로 조사됐다는 점이 가장 중요합니다.

대항력 표시는 조사 기록의 분류를 반영한 것으로, 실제 법률상 효력은 해당 호실의 점유·사업자등록 등 대항요건 및 매각대상 포함 여부에 따라 재확인이 필요합니다. 우선변제는 확정일자와 배당요구 등 요건이 확인되지 않아 확정하지 않았습니다.

③ 실질취득액 — 감정가 49%만 보면 안 되는 이유

현재 최저매각가는 351,330,000원입니다. 배당 추정에서 장혜주 보증금 30,000,000원을 인수하는 조건이라면 실제 취득을 위해 부담하는 금액은 381,330,000원이 됩니다. 다만 이는 장혜주의 임차권이 매각대상에 유효하게 적용된다는 가정 아래의 계산이며, 확정 인수액은 아닙니다.

각 회차의 실질취득액은 최저매각가에 30,000,000원의 동일한 조건부 인수액을 더한 값입니다. 취득세·명도비·미납 관리비 및 기타 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 351,330,000원 가정)

현재 매각가를 기준으로 집행비용 5,718,620원을 제외하면 중소기업은행에 345,611,380원이 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자 조성철의 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 장혜주 보증금 30,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 계산된 별도 부담입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동탄2신도시 영천동 동탄케이밸리 건물 내 근린생활시설입니다. 주변으로 동탄역푸르지오 등 아파트단지, 공장·지식산업센터, 근린생활시설, 치동초등학교·중학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 기흥IC와 동탄역 등 교통시설을 이용할 수 있는 입지로, 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인일은 2018.01.10입니다. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가에는 부동산중개업소, 커피점, 이발소, 음식점, 공실 등의 이용상태가 혼재하는 것으로 기재돼 있습니다. 개별 호실별 이용상태와 103호의 현재 영업 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 도로. 건물부지는 남측 폭 약 35~40m, 서측 폭 약 20~25m 포장도로에 접하며, 평지의 중로각지로 조사됐습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역이며, 벤처기업육성촉진지구 및 성장관리권역 등으로 기재돼 있습니다. 공시지가 기준은 1,706,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 1층 근린시설은 주거용 아파트와 달리 점포의 실사용 면적, 가시성, 임대수익, 공실 여부 및 상권 수요에 따라 가격이 크게 달라집니다. 이미 2회 유찰된 사실을 고려해 재매각 가능성과 임대수익을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목록 확인. 사건 주소는 103호인데 감정평가에는 101호 외 7개호가 등장합니다. 매각대상 목록, 각 호실의 전유면적, 감정가 배분 및 일괄매각 여부를 원본에서 확인하세요.
• 장혜주 대항력 재검증. 2018.01.19 전입 및 101호 점유가 조사돼 있습니다. 사업자등록, 점유의 연속성, 임대차 목적물과 실제 매각대상 일치 여부를 확인한 뒤 30,000,000원 인수 여부를 확정하세요.
• 103호 사문정 확인. 보증금 30,000,000원, 월세 1,600,000원, 전입일 2022.06.20으로 조사된 임차인입니다. 현재 점유 상태, 임대차 종료 여부, 배당요구 및 인도 절차를 확인하세요.
• 다른 호실 임차인 분리. 104호·105호·106~107호·112호 임차인의 보증금을 103호 매수인 부담에 일괄 합산하지 마세요. 해당 호실이 매각목록에 포함되는지에 따라 검토 범위가 달라집니다.
• 실질취득 기준 입찰. 인수 30,000,000원이 유효하다면 현재 최저가 기준 부담은 381,330,000원입니다. 여기에 취득세·관리비·명도비 등 부대비용을 더해 자금계획을 세워야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 근린시설의 면적·층·용도·임대조건이 비교 가능한 실거래 사례를 확보하세요. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
• 근저당 변경 확인. 중소기업은행 채권최고액이 6,600,000,000원에서 4,380,000,000원으로 변경됐으므로 등기부 변경사항과 실제 채권계산서를 대조하세요.
• 임대수익 점검. 기존 임차인의 계약 유지 가능성, 공실 위험, 업종별 수요, 시설 상태 및 향후 임대료 수준을 확인하세요. 다른 호실의 월세를 103호 수익으로 포함하지 마세요.
• 세금·관리비. 국가 및 화성시 압류가 등기돼 있으므로 당해세 등 배당상 우선권 문제를 확인하세요. 미납 관리비의 공용부분 등 인수 가능 비용도 별도 점검이 필요합니다.
• 최신 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 사건 진행상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 유찰”보다 중요한 것은 무엇을 얼마에 인수하느냐

이 물건의 숫자는 충분히 눈길을 끕니다. 감정가 717,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 351,330,000원으로 내려왔기 때문입니다. 하지만 낙찰자의 투자수익을 결정하는 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 취득총액과 해당 근린시설의 시장가치입니다.

중소기업은행 근저당권과 후순위 근저당·압류는 소멸하는 구조지만, 배당 추정에 반영된 장혜주 보증금 30,000,000원의 인수 여부는 별도로 확정해야 합니다. 특히 101호 선순위 임차인과 103호 매각 표시의 불일치, 감정평가의 101호 외 7개호 기재는 입찰 전 해결해야 할 핵심 쟁점입니다. 장혜주의 인수가 실제 적용된다면 현재 조건부 실질취득액은 381,330,000원이지만, 해당 호실이 매각대상 밖이라면 이 계산은 달라집니다.

상업용 부동산의 환금성 위험과 2회 유찰 이력도 함께 고려해야 합니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 현 최저가가 싸다고 단정할 수 없습니다. 현재 판단은 적극 입찰보다 매각범위·선순위 임차권·실거래 시세 확인을 우선하는 보류입니다. 권리와 가격의 불확실성이 해소되기 전까지 감정가 대비 할인율을 투자 매력으로 환산해서는 안 됩니다.