광주지방법원 2024타경1154. 나주 빛가람동 휴타워 1동 1층 101호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에서 기호 1은 MEGA커피전문점으로 기재되어 있습니다. 등기부에는 근저당권 6건과 압류·가압류 5건이 확인되지만, 권리의 숫자 자체보다 중요한 것은 2016.06.30 말소기준과 점유자 최승수의 미확정 임차관계입니다.
배당 계산에서는 매각대금 578,000,000원 가운데 집행비용 8,180,000원을 제외한 569,820,000원이 나주새마을금고 근저당에 배당되고, 나머지 채권자에게는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 채권자 총 청구액 4,274,225,609원에 비해 매각대금이 크게 부족하지만, 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 별도로 확인해야 할 것은 말소되지 않는 권리와 대항력 있는 임차보증금이고, 이 사건에서는 바로 최승수의 임차관계가 그 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경1154 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 그린로 196, 1동 1층 101호 (빛가람동, 휴타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가 이용상태: 기호 1 MEGA커피전문점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하 1층 / 지상 5층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 신용민 |
| 감정가 / 최저가 | 578,000,000원 / 578,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 782,906,650원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016.06.30
말소기준은 2016.06.30 나주새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,300,000,000원이고 2019.07.10 변경등기에는 1,500,000,000원으로 기재되어 있습니다. 같은 2016.06.30에는 주월새마을금고 1,313,000,000원, 정주새마을금고 728,000,000원의 근저당도 설정됐으며, 정주새마을금고 근저당은 2016.08.24 채권최고액이 998,400,000원으로 변경됐습니다.
이후 정성철의 근저당 100,000,000원·260,000,000원, 오태원의 근저당 240,000,000원, 신용보증기금·광주은행·우리금융캐피탈의 가압류, 국과 나주시의 압류, 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2018.11.01 주식회사티원 명의 전세권 100,000,000원은 2019.07.10 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 — ‘대항력 있음’이 아니라 ‘가능·미상’
| 성명 | 용도 | 배당요구 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최승수 | 주거 | 2024.03.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
최승수는 2024.03.12 배당요구를 했지만, 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람에게 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인 신고는 1명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 578,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,180,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 나주새마을금고 | 1,300,000,000원 | 569,820,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주월새마을금고 | 1,313,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 정주새마을금고 | 728,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당 · 정성철 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 12번 근저당 · 정성철 | 260,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 13번 근저당 · 오태원 | 240,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 175,100,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 124,667,112원 | 0원 |
| 10. 갑구 5번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 33,458,497원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 4,274,225,609원 중 569,820,000원이 배당되고, 미배당액은 3,704,405,609원입니다. 집행비용은 8,180,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 578,000,000원 | 569,820,000원 | 3,704,405,609원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 462,400,000원 | 455,376,000원 | 3,818,849,609원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 369,920,000원 | 363,941,120원 | 3,910,284,489원 | 0원* |
* 회차별 시뮬레이션상 인수액. 최승수의 대항력과 보증금이 확인되기 전에는 임차보증금 관련 최종 인수 여부를 별도로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 소재 빛가람중학교 동측 인근으로, 나주혁신도시 내 대규모 아파트단지를 배후지로 둔 노선상가지대입니다. 근린생활시설과 교육시설이 혼재합니다.
- 이용상태. 대상 101호에 해당하는 기호 1은 MEGA커피전문점으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4(6)차로, 남측으로 왕복 2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 540.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방형이며 도로접면은 광대소각입니다. 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구와 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 건물설비. 일반적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 점포의 실제 영업상태·임대차·상권 수요에 따라 매수층이 크게 달라질 수 있으므로, 신건 최저가 578,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최승수 전입일 확인. 말소기준일 2016.06.30과 비교해야 대항력 여부를 판정할 수 있습니다. 현재는 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 최승수 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 배당 후 미회수액과 매수인 승계 가능 금액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·임차 범위 확인. 우선변제 여부와 실제 점유 범위를 명세서·현황조사·배당요구 서류에서 대조해야 합니다.
- 상가 이용상태와 주거 신고의 차이 확인. 101호는 감정평가상 MEGA커피전문점인데 최승수 신고 용도는 주거입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2025.02.20 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전 및 느티나무제사차유한회사의 근질권 설정 내용을 최신 등기와 대조하세요.
- 승계인 관련 기각결정 확인. 2026.05.12 발송·2026.05.15 도달한 기각결정의 대상과 현재 경매절차에 미치는 범위를 원문으로 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 현 최저가는 감정가의 100%인 578,000,000원입니다. 등기상 권리가 소멸한다는 사정만으로 가격 가점을 주지 마세요.
- 배당 미달과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당은 3,704,405,609원이지만 이 금액 자체는 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차인은 아직 미확정”
이 사건을 복잡하게 보이게 만드는 것은 6건의 근저당과 5건의 압류·가압류입니다. 그러나 말소기준을 잡으면 후순위 등기권리 대부분은 매각으로 소멸하는 구조라, 등기부 자체가 가장 큰 위험은 아닙니다.
진짜 핵심은 최승수입니다. 2024.03.12 배당요구를 했지만 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부가 모두 미상입니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있지만, 이 임차관계가 정리되지 않은 상태에서는 실질취득비용을 578,000,000원으로 확정해서도 안 됩니다.
따라서 이 물건은 “후순위 권리는 소멸, 임차인 확인은 필수”로 요약됩니다. 신건 최저가는 감정가와 같은 578,000,000원이고, 권리자료만으로 가격 할인 여부를 가점할 근거도 두지 않는 것이 맞습니다. 입찰 여부를 가르는 마지막 한 조각은 최승수의 전입일·보증금·실제 점유관계입니다.
