광주지방법원 2024타경1154. 나주시 빛가람동 휴타워 1동 4층 401호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기부상 소유자는 신용민이고, 2014.12.11 소유권보존 이후 여러 근저당권이 설정·말소된 뒤 2016.06.30 나주새마을금고 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준으로 잡혀 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 190,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
등기 내역은 복잡하지만 매수인 기준의 결론은 단순합니다. 2016.06.30 말소기준 이후 존속하는 정성철·오태원 근저당권과 신용보증기금·광주은행·우리금융캐피탈의 가압류, 국·나주시의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경1154 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 그린로 196, 1동 4층 401호 (빛가람동, 휴타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정 이용상태 근린생활시설 · 지하1층 지상5층 건물 |
| 소유자 | 신용민 · 2014.12.11 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 영광새마을금고(상호변경 전 정주새마을금고) / 782,906,650원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기상 근저당 / 압류계열 | 근저당 6건 · 압류·가압류 5건 |
① 권리 흐름 — 등기는 복잡하지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2016.06.30 을구 7번(1) 나주새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 신한은행·광주은행·정봉용 근저당권은 이미 등기부상 말소돼 있고, 말소기준 이후 존속하는 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 내역은 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 감정가 100%부터 시작
현재 회차의 최저매각가는 190,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 매수인이 떠안을 금액이 0원이므로 권리 기준 실질취득액도 현재 최저가와 같은 190,000,000원입니다. 1회 유찰 시 152,000,000원, 2회 유찰 시 121,600,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 190,000,000원 | 4,087,685,609원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 152,000,000원 | 4,125,153,609원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 121,600,000원 | 4,155,128,009원 | 0원 |
여기서 4,000,000,000원대 미배당액을 매수인이 떠안는 것으로 오해하면 안 됩니다. 이는 매각대금으로 갚지 못하는 채권자 측 부족액이고, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 현재 가격이 감정가 100%라는 사실만으로 근린시설의 가격 메리트를 인정할 근거는 충분하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 나주새마을금고 | 1,300,000,000원 | 186,540,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주월새마을금고 | 1,313,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 정주새마을금고 | 728,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 11번 근저당 · 정성철 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 12번 근저당 · 정성철 | 260,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 13번 근저당 · 오태원 | 240,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 175,100,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 124,667,112원 | 0원 |
| 10. 갑구 7번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 33,458,497원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 4,274,225,609원 중 186,540,000원이 배당되고, 미배당은 4,087,685,609원입니다. 집행비용 3,460,000원을 포함하면 매각대금 190,000,000원이 모두 소진됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상 건물이 속한 평가물건들은 근린생활시설로 이용되고 있으며, 본건은 근린시설로 분류돼 있습니다.
- 입지. 나주시 빛가람동 소재 빛가람중학교 동측 인근으로, 나주혁신도시 내 대규모 아파트단지를 배후로 근린생활시설과 교육시설이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상5층 건물이며, 승강기·위생 및 급배수·소화전·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 4(6)차로, 남측 왕복 2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 토지면적 540.4㎡, 공시지가 1,645,000원/㎡, 평지·세로장방형·상업용입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 감정요항표의 전유부 합병 및 기호 4 말소 기재는 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 401호와 ‘기호 4’ 대조. 감정요항표상 기호 4의 이용상태는 “-”, 공부와의 차이에는 “기호 4는 말소되었음”으로 기재돼 있습니다. 대상 401호와의 대응관계를 우선 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2016.06.30 을구 7번(1) 나주새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후 권리는 매각 소멸 구조인지 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 근저당 변경액 확인. 을구 7번(1)은 1,500,000,000원, 7번(3)은 998,400,000원으로 채권최고액이 변경된 이력이 있으므로 실제 채권계산서와 예상배당의 차이를 확인해야 합니다.
- 채권 승계 확인. 2024.12.27 확정채권양도를 원인으로 2025.02.20 엠씨아이대부주식회사에 근저당권 이전 등기가 있고, 2026.05.12에는 영광새마을금고 승계인 관련 기각결정정본 발송 기록이 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 근린시설인 만큼 현장 점유상태와 실제 사용주체를 매각 전 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가는 감정가와 같은 190,000,000원입니다. 권리 인수 0원과 가격 적정성은 별개의 문제로 봐야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 물건 특정과 가격”
등기 권리만 놓고 보면 이 사건은 생각보다 단순합니다. 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 임차인 0명, 매수인 인수액 0원입니다. 4,087,685,609원의 거대한 미배당액도 매수인이 승계하는 돈이 아니라 채권자의 배당 부족액입니다.
하지만 그래서 곧바로 안전한 입찰물건이라고 결론내리기는 어렵습니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 190,000,000원이고, 용도는 근린시설입니다. 무엇보다 감정요항표에 기호 4 말소라는 이례적인 기재가 존재합니다. 대상 401호와 이 기호의 관계를 해소하지 못하면 권리가 깨끗하다는 장점보다 물건 자체의 특정·공부 일치 여부가 더 큰 문제가 됩니다. 이 사건은 “인수 0원”은 확인되지만, 401호의 공부 대응관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
