광주지방법원 2024타경1154. 나주시 빛가람동 휴타워 제1동 3층 302호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 신용민이며, 말소기준은 2016.06.30. 설정된 나주새마을금고 근저당권입니다. 이 기준권리와 같은 날 주월새마을금고·정주새마을금고 근저당도 설정됐고, 이후 정성철·오태원 근저당과 신용보증기금·광주은행·우리금융캐피탈 가압류, 압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 경매로 인한 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 등기 권리의 숫자가 많습니다. 채권총액은 4,274,225,609원이고, 현재 최저가 310,000,000원 가정 시 채권자 배당액은 304,860,000원, 미배당은 3,969,365,609원입니다. 이 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 배당구조가 상당히 포화된 사건이라는 점은 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경1154 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 그린로 196, 1동 3층 302호 (빛가람동, 휴타워) |
| 물건종류 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 신용민 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 782,906,650원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.08.24 · 광주지방법원 나주등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수나 임차보증금 승계 계산은 없습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 310,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 310,000,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 감정가가 최근 시세보다 싼지 비싼지를 비교할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 310,000,000원 | 304,860,000원 | 3,969,365,609원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 4,030,497,609원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 4,079,403,209원 |
유찰되면 매각가는 248,000,000원, 198,400,000원으로 내려가지만 채권총액이 훨씬 커 미배당은 각각 4,030,497,609원, 4,079,403,209원으로 증가합니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 2. 근저당 · 나주새마을금고 | 1,300,000,000원 | 304,860,000원 |
| 3. 근저당 · 주월새마을금고 | 1,313,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정주새마을금고 | 728,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 정성철 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 정성철 | 260,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 오태원 | 240,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 175,100,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 124,667,112원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 33,458,497원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,274,225,609원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당은 304,860,000원, 미배당은 3,969,365,609원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 ‘빛가람중학교’ 동측 인근이며, 나주혁신도시 내 대규모 아파트단지를 배후지로 근린생활시설과 교육시설이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하 1층·지상 5층 건물이며 승강기·위생 및 급배수·소화전·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 상업용 건물 부지로 이용 중이며 평지의 세로장방형입니다. 북측 왕복 4(6)차로, 남측 왕복 2차로 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물 내 각 호는 근린생활시설로 이용되고 있으며 커피전문점·음식점·스터디카페·학원·학습시설 등이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.06.30. 나주새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기와 다시 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 체납액을 확인해야 합니다.
- 배당 포화. 감정가 310,000,000원에 비해 채권총액 4,274,225,609원으로 미배당이 매우 큽니다. 다만 미배당과 매수인 인수액 0원은 구분해서 판단해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 310,000,000원이 시장가 대비 유리한지 별도의 현장·거래사례 검증이 필요합니다.
- 근린시설 이용상태 확인. 감정평가서상 휴타워 내 다양한 근린생활시설이 이용 중이므로 해당 302호의 실제 점유·영업·내부상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.24입니다. 매각기일 2026.08.26 전 최신 권리변동 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “적정 가격”은 아직 별도 문제
이 사건의 가장 분명한 장점은 임차인 0명·매수인 인수 0원입니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류 역시 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 반면 감정가 310,000,000원의 시장 적정성을 확인할 실거래 정보는 없고, 채권총액 4,274,225,609원 가운데 현재 회차에서도 3,969,365,609원이 미배당으로 남습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건까지 있어 배당관계도 단순하지 않습니다. 권리 인수는 양호, 가격 판단은 보류. 이 물건은 신건 가격을 곧바로 매력적으로 보기보다, 현장 이용상태와 실제 시장가를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 데이터에 부합합니다.
