광주지방법원 2024타경1154. 나주시 빛가람동 휴타워 제1동 3층 301호로, 감정평가상 용도는 근린생활시설입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 192,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 신용민이며, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2016.06.30. 접수된 을구 8번 나주새마을금고 근저당입니다.
등기에는 같은 날 같은 접수번호로 나주새마을금고·주월새마을금고·정주새마을금고의 근저당이 올라와 있고, 이후 정성철·오태원의 근저당, 신용보증기금·광주은행·우리금융캐피탈의 가압류, 국·나주시의 압류, 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경1154 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 그린로 196, 1동 3층 301호 (빛가람동,휴타워) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 이용상태 | 근린생활시설 |
| 소유자 | 신용민 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 782,906,650원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2014년과 2015년에 설정됐던 신한은행·광주은행 근저당과 민보라 전세권, 정봉용 근저당 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2016.06.30. 을구 8번 나주새마을금고 근저당이며, 해당 근저당은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 같은 을구 8번의 주월새마을금고 및 정주새마을금고 근저당도 동일한 2016.06.30. 접수 등기입니다.
② 임차관계 — 신고된 임차인 없음
실제 임차인 신고는 없습니다. 따라서 보증금·대항력·우선변제권·보증기관 승계에 따른 별도 인수 계산은 발생하지 않으며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 나주새마을금고 | 1,300,000,000원 | 188,512,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 주월새마을금고 | 1,313,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 정주새마을금고 | 728,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 13번 근저당 · 정성철 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 16번 근저당 · 정성철 | 260,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 17번 근저당 · 오태원 | 240,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 175,100,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 124,667,112원 | 0원 |
| 10. 갑구 5번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 33,458,497원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 배당대상 채권액은 4,274,225,609원, 채권자 예상배당은 188,512,000원, 미배당액은 4,085,713,609원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 4,085,713,609원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 4,123,576,009원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 4,153,865,929원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 ‘빛가람중학교’ 동측 인근. 나주혁신도시의 대규모 아파트단지를 배후로 근린생활시설과 교육시설이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용되는 상업용 집합건물입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 지하1층 지상5층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전·지하주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 4(6)차로, 남측 왕복 2차로 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 건부지로, 토지면적 540.4㎡·공시지가 1,645,000원/㎡이며 평지·세로장방 형태입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 192,000,000원이 시장가격 대비 유리한지는 별도로 확인해야 합니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
- 상가 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 임대료·공실·업종·관리비·동선에 따라 가격 편차가 커 실제 현장 수익성과 환금성을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 사용·점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2016.06.30. 을구 8번의 복수 근저당과 2025.02.20. 근저당권 이전·근질권 설정 내용을 최신 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금·관리비. 나주세무서와 나주시 압류가 등재되어 있으므로 배당·소멸과 별개로 당해세 및 체납 관리비 여부를 확인해야 합니다.
- 매각서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 2026.08.24. 발급 등기를 입찰 전 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 인수 0, 판단의 핵심은 근린시설 가격
이 물건에서 매수인에게 직접 넘어오는 금액은 현재 계산상 0원입니다. 임차인 신고도 없고, 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 반면 신건 매각가 192,000,000원으로도 채권자에게 실제 배당되는 금액은 188,512,000원에 그치고, 미배당액은 4,085,713,609원에 달합니다. 이는 채무관계가 매우 크다는 뜻이지만 그 미배당액을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
따라서 결론은 “권리 인수보다 가격과 환금성이 관건”입니다. 근린시설은 실거래 비교자료 없이 감정가만으로 싸고 비쌈을 판단하기 어렵습니다. 나주혁신도시 상권의 실제 임대수요, 해당 층과 호수의 사용상태, 공실 가능성, 관리비와 현장 점유를 확인한 뒤 192,000,000원의 신건 가격이 타당한지를 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
