광주지방법원 2024타경1154. 나주시 빛가람동 휴타워 1동 4층 402호 근린시설입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 260,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 핵심은 2016.06.30 설정된 나주새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 최초 1,300,000,000원이고 2019.07.10 변경등기로 1,500,000,000원이 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 2024.12.27 확정채권양도를 원인으로 2025.02.20 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다.
같은 2016.06.30 접수번호 18566으로 주월새마을금고의 근저당 1,313,000,000원, 정주새마을금고의 근저당 728,000,000원도 설정돼 있습니다. 정주새마을금고 근저당은 2016.08.24 채권최고액이 998,400,000원으로 변경됐고, 정주새마을금고는 영광새마을금고로 명칭이 변경됐습니다. 이들 근저당 역시 2025.02.20 엠씨아이대부주식회사로 이전된 내역이 있습니다. 제공된 권리판정상 이들 권리와 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경1154 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 그린로 196, 1동 4층 402호 (빛가람동,휴타워) |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태상 근린생활시설 |
| 소유자 | 신용민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 782,906,650원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준 | 2016.06.30 · 을구 7번(1) 근저당권 · 나주새마을금고 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수나 미배당 보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준 이후 등기된 정성철 근저당 100,000,000원·260,000,000원, 오태원 근저당 240,000,000원, 신용보증기금 가압류 175,100,000원, 광주은행 가압류 124,667,112원, 우리금융캐피탈 가압류 33,458,497원, 국·나주시 압류와 경매개시결정도 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가와 같은 260,000,000원입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득도 260,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가 제시돼 있지 않아, 이 금액이 주변 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 나주새마을금고 | 1,300,000,000원 | 255,560,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주월새마을금고 | 1,313,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 정주새마을금고 | 728,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 11번 근저당권 · 정성철 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 12번 근저당권 · 정성철 | 260,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 13번 근저당권 · 오태원 | 240,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 175,100,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 124,667,112원 | 0원 |
| 10. 갑구 5번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 33,458,497원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,274,225,609원 중 예상배당은 255,560,000원이며, 미배당은 4,018,665,609원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 260,000,000원 | 255,560,000원 | 4,018,665,609원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 4,069,937,609원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 166,400,000원 | 163,270,400원 | 4,110,955,209원 | 0원 |
현재 회차의 매각가 260,000,000원이 1회 유찰 시 208,000,000원, 2회 유찰 시 166,400,000원으로 낮아져도 매수인 인수액은 변함없이 0원입니다. 다만 이 금액들이 실제 상권의 적정 매매가보다 낮은지는 별도의 실거래 비교가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 소재 빛가람중학교 동측 인근. 나주혁신도시 내 대규모 아파트단지를 배후로 근린생활시설과 교육시설이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하 1층·지상 5층 건물이며 승강기·소화전·지하주차장·위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4(6)차로, 남측으로 왕복 2차로 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 혁신도시개발예정지구. 토지면적 540.4㎡, 공시지가 1,645,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건축 위반. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 신건 최저가 260,000,000원이 주변 유사 근린시설 거래가·임대수익 기준에서 적정한지 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 변동 확인. 2016.06.30 설정 근저당들의 2025.02.20 엠씨아이대부주식회사 이전 및 근질권 설정 내용을 최신 등기부와 대조해야 합니다.
- 경매절차 확인. 2026.05.12 영광새마을금고 승계인 관련 기각결정정본 발송 및 2026.05.15 도달 내역이 있으므로 현재 사건 진행 상태와 당사자 관계를 법원 서류에서 확인해야 합니다.
- 현황 대조. 감정평가서에 여러 호실의 이용상태와 공부 차이가 함께 기재돼 있으므로 402호의 실제 현황·면적·경계·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현황은 확인”
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 2016.06.30 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 현재 260,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,440,000원을 제외한 255,560,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 채권 미배당은 4,018,665,609원이지만 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
반면 투자 판단의 핵심인 가격은 별개입니다. 현재 최저가 260,000,000원의 시장 적정성을 검증할 실거래 자료가 없고, 감정평가 기재에는 여러 호실의 이용상태와 공부 차이가 함께 나타납니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격·호실 현황은 추가 검증이 맞습니다. 신건이라는 이유나 인수액 0원만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 실제 402호의 현황과 근린시설 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
