광주지방법원 2024타경1154. 나주시 빛가람동 휴타워 1동 2층 202호로, 감정평가상 근린생활시설입니다. 소유자는 신용민이고, 등기상 2016.06.30 나주새마을금고의 근저당권이 말소기준권리로 선언되어 있습니다. 이 근저당의 채권최고액은 1,300,000,000원이며 현재 매각가정 389,000,000원에서는 집행비용을 제외한 382,754,000원이 이 권리에 배당되고도 대규모 미배당이 남습니다.
하지만 미배당이 크다는 사실과 매수인이 채무를 인수한다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 임차인도 없어 보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 위험보다 신건 389,000,000원이 상가 가치에 적정한지를 별도로 검증하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경1154 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 그린로 196, 1동 2층 202호 (빛가람동, 휴타워) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 신용민 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상5층 · 승강기·소화전·지하주차장설비 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 389,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 782,906,650원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각 소멸 구조
임차인 없음 · 매수인 인수 0원. 말소기준은 2016.06.30 접수된 나주새마을금고 근저당입니다. 같은 날 주월새마을금고와 정주새마을금고 명의의 근저당도 설정되어 있고, 이후 정성철·오태원 근저당, 신용보증기금·광주은행·우리금융캐피탈 가압류, 국·나주시 압류 및 경매개시결정이 이어집니다. 매각소멸로 표시된 권리들은 낙찰자 인수 대상이 아니며, 배당 계산 역시 매수인 인수를 0원으로 보고 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 389,000,000원입니다. 별도의 실거래 비교값이 확인되지 않기 때문에 감정가 대비 시장 할인율이나 최근 거래 대비 가격 메리트를 계산할 근거는 없습니다.
따라서 현재 단계에서 가능한 판단은 명확합니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 가격은 미검증입니다. 아파트처럼 동일평형 실거래 평균을 바로 대입할 수 있는 구조가 아니므로, 근린시설의 실제 가치·임대수익·공실·개별 호실 이용상태 등을 확인하지 않고 389,000,000원을 ‘저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 389,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,246,000원 |
| 을구 7번 · 나주새마을금고 | 1,300,000,000원 | 382,754,000원 |
| 을구 7번 · 주월새마을금고 | 1,313,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 · 정주새마을금고 | 728,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 · 정성철 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 · 정성철 | 260,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 · 오태원 | 240,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 · 신용보증기금 | 175,100,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 · 주식회사 광주은행 | 124,667,112원 | 0원 |
| 갑구 5번 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 33,458,497원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 4,274,225,609원, 채권자 예상배당은 382,754,000원, 미배당은 3,891,471,609원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 6,246,000원으로 추정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 소재 빛가람중학교 동측 인근으로, 나주혁신도시 대규모 아파트단지를 배후지로 근린생활시설과 교육시설이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 왕복 4(6)차로, 남측 왕복 2차로 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 540.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·세로장방형입니다.
- 건물설비. 일반 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2016.06.30 나주새마을금고 근저당과 같은 날 설정된 주월새마을금고·정주새마을금고 근저당의 접수번호와 공동담보 관계를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 2025.02.20 이전등기 확인. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제사차유한회사 관련 근질권 설정이 이어져 있으므로 현재 권리자와 배당요구 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 임차·점유 현황 확인. 현재 분석상 임차인은 없지만 상가 경매는 실제 점유자, 영업자, 사용관계가 명도 난이도와 수익성에 직접 영향을 주므로 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 신건 389,000,000원에 대한 최근 거래·임대료·공실률 자료 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 311,200,000원, 2회 유찰 248,960,000원까지 가격이 낮아지는 시나리오가 있으나, 유찰가격 자체가 곧 적정가를 의미하지는 않습니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 및 임대관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리형, 가격은 검증형”
이 사건은 등기 건수가 많고 채권최고액 합계도 크지만, 낙찰자 관점의 핵심 숫자는 인수 0원입니다. 임차인도 없고, 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있어 권리 자체는 비교적 명확합니다.
반면 389,000,000원이라는 가격이 좋은지는 별개의 문제입니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가만으로는 가격 메리트를 입증할 수 없습니다. 특히 감정평가상 근린생활시설인 만큼 실제 점유·영업·임대수익과 주변 상권을 확인해 수익가치를 검증해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 확인 후 결정. 이 사건의 승부처는 복잡한 채권액 자체가 아니라 389,000,000원의 실제 상가가치입니다.
