등기상 말소기준은 2016.06.30 나주새마을금고 근저당권으로 명확하고 이후 가압류·압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유 표기 1건의 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 배당모형의 매수인 인수액은 0원이지만, 실무상 ‘인수 0원 확정형’으로 보기는 이릅니다.
광주지방법원 2024타경1154. 나주시 빛가람동 휴타워 제1동 5층 501호의 근린시설입니다. 소유자는 신용민이고, 등기상 말소기준권리는 2016.06.30 접수된 나주새마을금고 근저당권입니다. 제공된 배당모형에서는 현재 매각가 400,000,000원을 전제로 집행비용 6,400,000원을 먼저 공제하고, 나주새마을금고에 393,600,000원을 배당하면 매각대금이 모두 소진됩니다. 그 결과 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
권리의 등기 순서만 보면 말소구조는 비교적 명확합니다. 하지만 이 사건에서 더 주의해야 할 부분은 점유관계입니다. 매각물건명세서에는 ‘사무실’로 표기된 점유 내역이 있고 용도는 주거로 기재되어 있으나, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경1154 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 그린로 196, 1동 5층 501호 (빛가람동, 휴타워) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 신용민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 782,906,650원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 현황 비고 | 경계벽으로 구분하여 2개호실로 이용중임 |
① 권리 흐름 — 2016.06.30이 말소기준
말소기준권리는 을구 7번의 나주새마을금고 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 1,300,000,000원이며, 등기에는 2019.07.10 변경계약으로 1,500,000,000원이 기재되어 있습니다. 제공된 배당표는 나주새마을금고 채권최고액 1,300,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다.
같은 2016.06.30 접수에는 주월새마을금고 1,313,000,000원, 정주새마을금고 728,000,000원의 근저당권도 존재하며, 이후 정성철 근저당권 100,000,000원·260,000,000원, 오태원 근저당권 240,000,000원, 신용보증기금·광주은행·우리금융캐피탈의 가압류와 국·나주시 압류 등이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 매각소멸 대상 권리가 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조로 잡혀 있지 않습니다.
② 점유·임차인 — 인수 0원을 확정하면 안 되는 이유
| 점유 표기 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 사무실 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이 점유 표기는 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않고 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없는 상태입니다. 따라서 배당모형의 매수인 인수액 0원은 어디까지나 현재 입력된 배당조건에서의 계산값으로 보아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,400,000원 |
| 나주새마을금고 근저당 | 1,300,000,000원 | 393,600,000원 |
| 주월새마을금고 근저당 | 1,313,000,000원 | 0원 |
| 정주새마을금고 근저당 | 728,000,000원 | 0원 |
| 정성철 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 정성철 근저당 | 260,000,000원 | 0원 |
| 오태원 근저당 | 240,000,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 | 175,100,000원 | 0원 |
| 광주은행 가압류 | 124,667,112원 | 0원 |
| 우리금융캐피탈 가압류 | 33,458,497원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형의 채권총액은 4,274,225,609원, 채권자 배당액은 393,600,000원, 미배당액은 3,880,625,609원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액은 배당모형상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 빛가람중학교 동측 인근으로, 나주혁신도시 대규모 아파트단지를 배후로 근린생활시설과 교육시설이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지하1층·지상5층 건물이며, 승강기·소화전·지하주차장·위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4(6)차로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 건부지이며 지형은 평지, 형상은 세로장방입니다. 토지면적은 540.4㎡, 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. ‘사무실’ 표기 점유의 실제 사용자와 전입신고일·확정일자·보증금을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 인수액 재검증. 현재 배당모형은 매수인 인수 0원이지만 점유관계가 미상인 만큼 이를 확정값으로 사용하지 말아야 합니다.
- 구획 현황 확인. 경계벽으로 구분하여 2개호실로 이용중이라는 비고와 현장 구획·출입구·점유 범위를 대조해야 합니다.
- 근저당 변동 확인. 나주새마을금고 근저당은 설정 당시 1,300,000,000원에서 2019.07.10 변경등기 1,500,000,000원이 존재하므로 최신 등기내용과 배당표 산정기준을 함께 대조해야 합니다.
- 권리이전 확인. 2025.02.20 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전 및 느티나무제사차유한회사 근질권 설정 내역과 2026.05.12 승계인 관련 기각결정정본 발송 내역을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소구조는 단순, 점유는 미확정”
이 사건은 등기부만 놓고 보면 기준점이 분명합니다. 2016.06.30 나주새마을금고 근저당을 말소기준으로 이후 등기권리는 매각소멸 구조이고, 제공된 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 점유 표기 1건의 전입·확정일자·보증금이 모두 미상이라는 사실이 결론을 바꿉니다. 대항력 가능성을 배제할 근거가 아직 없으므로, 현재 단계에서 이 물건을 ‘완전한 인수 0원 안전형’으로 평가하기는 어렵습니다.
또한 현재 매각가 400,000,000원에서도 채권자 미배당이 3,880,625,609원에 이르고 소유자 잔여액은 0원입니다. 실거래 비교값이 제시되지 않은 만큼 가격이 싸거나 비싸다고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 가격 추정보다 점유관계 확정과 최신 권리원본 대조입니다.
