대구지방법원 2025타경942. 대구 달성군 현풍읍 중리 맨하탄시티 2층 201호의 근린시설입니다. 감정평가 당시 공부상 일반음식점 등으로 확인됐지만 현장조사 시점에는 공실이었습니다. 감정가는 330,000,000원, 현재 최저매각가는 27,176,000원으로 7회 유찰된 상태입니다.
권리의 기준점은 2016.09.09. 설정된 서대구농업협동조합 근저당입니다. 이후 등기된 근저당, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 실제 사용관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경942 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 495 맨하탄시티 2층201호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노상업로2길 15-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 등 · 현장조사 당시 공실 |
| 소유자 | 권필조 2분의 1 · 배광호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 27,176,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 1,156,174,856원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
말소기준권리는 2016.09.09. 서대구농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 3,240,000,000원이고 이후 변경등기를 거쳐 729,240,000원으로 기재된 이력이 있습니다. 2017.05.08. 서대구농업협동조합 근저당 576,000,000원, 2022.01.24. 용주새마을금고 등 근저당 1,200,000,000원도 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
압류도 여러 차례 등기됐습니다. 일부는 이미 해제·말소됐고, 현재 분석상 남아 있는 달성군·국민건강보험공단·국세 관련 압류 역시 말소기준권리 이후의 권리로 분류돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 5건은 당해세가 존재할 경우 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 7회 유찰 — ‘8.24%’ 숫자만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 27,176,000원으로 감정가 330,000,000원의 8.24%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 27,176,000원 | 8.24% | 4,989,713,168원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 19,023,200원 | 5.76% | 4,997,719,218원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 13,316,240원 | 4.04% | 5,003,323,452원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 19,023,200원, 다시 한 차례 유찰되면 13,316,240원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 세 시나리오 모두 채권자는 대규모 미배당 상태이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼, 이 사건의 핵심은 권리인수보다 상가의 실제 가치·공실 해소 가능성·환금성을 확인하는 데 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 889,168원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서대구농업협동조합 | 3,240,000,000원 | 26,286,832원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 서대구농업협동조합 | 576,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 용주새마을금고 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 5,016,000,000원 중 26,286,832원이 배당되고 4,989,713,168원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비슬고등학교 남동측 인근이며, 주위는 택지개발지구 내 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 위치해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점 등이나 현장조사 당시 공실 상태였습니다.
- 도로. 남측으로 왕복3차선도로, 북측 및 서측으로 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·일반산업단지·상업구역·연구개발특구 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 896.4㎡, 상업용으로 이용 중이며 공시지가는 1,662,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층 건물이며 지하주차장·승강기·옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 상태. 2025.05.02. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매의 현재 진행 여부를 반드시 교차 확인하세요.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세가 존재하면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 점유 확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 입찰 직전 실제 점유자와 영업 여부를 다시 확인하세요.
- 실제 상권 가치. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 정하기 어렵습니다.
- 7회 유찰 원인. 장기간 유찰된 이유가 상권·공실·호실 구조·관리 상태 등에 있는지 현장조사로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·공매 진행 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 7회 유찰에는 이유가 있다
이 사건은 말소기준 이후의 근저당과 압류가 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라 권리인수 측면은 단순합니다. 그러나 감정가 330,000,000원이 7회 유찰돼 27,176,000원, 감정가의 8.24%까지 내려왔고 현장조사 당시 공실인 근린시설입니다. 실거래 비교자료도 없어 이 가격이 시장가보다 싸다는 결론을 낼 근거가 없습니다. 여기에 공매공고와 세금 압류까지 교차 확인해야 합니다. 권리는 확인 가능하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
