대구지방법원 2025타경942. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 495 맨하탄시티 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장에는 2017.04.03 4층 402호 위락시설(유흥주점) 128.54㎡를 제1종근린생활시설(의원) 128.54㎡로 용도변경한 내용이 기재되어 있습니다. 감정 현장조사 당시에는 공실 상태였습니다.
권리구조의 기준점은 2016.09.09 설정된 서대구농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 3,240,000,000원이며, 이후 2021.12.24 채권최고액 1,044,000,000원 변경, 2022.01.24 채권최고액 729,240,000원 변경 이력이 있습니다. 등기상 말소기준 이후의 근저당과 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경942 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 495 맨하탄시티 4층 402호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노상업로2길 15-7 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(의원) 128.54㎡ · 현장조사 당시 공실 |
| 소유자 | 권필조 2분의 1 · 배광호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 24,941,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대구농업협동조합 / 1,156,174,856원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계로 인한 매수인 인수금액은 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 현재 등기상 남아 있는 2024.03.28 국 압류, 2024.12.09 국민건강보험공단 압류와 2025.04.14 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다.
② 가격 구조 — 6회 유찰, 감정가의 11.76%
감정가는 212,000,000원, 현재 최저매각가는 24,941,000원입니다. 현재 회차의 비율은 감정가의 11.76%이며, 이미 6회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 17,458,700원, 8회 유찰 시 12,221,090원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 24,941,000원 | 24,092,062원 | 4,991,907,938원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 17,458,700원 | 16,744,443원 | 4,999,255,557원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 12,221,090원 | 11,601,110원 | 5,004,398,890원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 24,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 848,938원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서대구농업협동조합 | 3,240,000,000원 | 24,092,062원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 서대구농업협동조합 | 576,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 용주새마을금고 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 24,941,000원 가정 시 집행비용 848,938원을 제외한 24,092,062원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 5,016,000,000원 대비 미배당액은 4,991,907,938원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리, 비슬고등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 택지개발지구 내 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 위치해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점 등으로 조사된 호실들이며, 402호는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원) 128.54㎡로 용도변경되어 있고 현장조사 당시 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층 건물이며 공동 급배수·위생설비, 지하주차장, 승강기, 옥내소화전이 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지는 인접지 및 도로와 등고평탄한 장방형 상업용건부지이며 남측 왕복3차선도로, 북측과 서측 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 일반산업단지, 상업구역, 연구개발특구에 포함됩니다.
- 토지 기준. 토지면적 896.4㎡, 공시지가 1,662,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 활용성 확인. 현장조사 당시 공실이고 현재 공부상 제1종근린생활시설(의원) 128.54㎡입니다. 실제 영업·임대 계획과 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 11.76%까지 하락했습니다. 가격 자체보다 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 상권·임대수요 확인. 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 상업지역입니다. 해당 4층 호실의 실제 임대수요는 별도로 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2016.09.09 서대구농업협동조합 근저당이며 이후 권리는 매각 소멸 구조입니다. 입찰 전 최신 등기사항과 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 시나리오의 미배당액은 4,991,907,938원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수금과 낙찰자의 승계채무를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “11.76%까지 내려온 이유를 먼저 확인할 물건”
권리만 보면 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 6회 유찰과 공실 상태입니다. 감정가 212,000,000원에서 현재 최저가 24,941,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그것만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 아닙니다. 권리는 단순하지만, 가격과 환금성은 별도로 검증해야 하는 근린시설입니다.
