대구지방법원 2025타경942. 현풍읍 중리 맨하탄시티 2층 202호로, 공부상 근린시설이며 감정평가 현장조사 당시 일반음식점 등 용도·공실 상태로 확인된 물건입니다. 소유자는 권필조·배광호가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 말소기준은 2016.09.09. 설정된 서대구농업협동조합 근저당권이며, 그 이후의 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 눈에 띄는 것은 가격 이력입니다. 감정가 157,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 26,386,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 재매각이고 매수신청보증금도 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%, 즉 5,277,200원입니다. 반복 유찰과 재매각이라는 사실은 단순 할인율보다 더 중요한 시장 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경942 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 495 맨하탄시티 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 등 · 현장조사 당시 공실 |
| 소유자 | 권필조 2분의 1 · 배광호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 26,386,000원 (5회 유찰 · 감정가 대비 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대구농업협동조합 / 1,156,174,856원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 5,277,200원 |
| 특이사항 | 재매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 나타나지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2016.09.09. 서대구농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 2017년 추가 근저당과 2022년 용주새마을금고 등 다수 근저당, 2024년 압류, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 16.81%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 물건에는 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 157,000,000원이라는 감정가와 26,386,000원이라는 최저가의 차이만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
오히려 가격 판단에서 먼저 봐야 할 것은 5회 유찰·재매각·공실 근린시설이라는 조합입니다. 주거용 아파트처럼 동일 평형 거래를 바로 비교하기 어려운 상업용 물건에서는 실제 임대수요와 적정 임대료, 공실 지속 가능성, 매도 시 매수층의 폭이 최저가 자체보다 중요합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 26,386,000원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 18,470,200원 | 11.76% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 12,929,140원 | 8.24% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 26,386,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 874,948원 |
| 1. 근저당 · 서대구농업협동조합 | 3,240,000,000원 | 25,511,052원 |
| 2. 근저당 · 서대구농업협동조합 | 576,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 용주새마을금고 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 5,016,000,000원 가운데 예상 배당액은 25,511,052원이고, 미배당액은 4,990,488,948원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비슬고등학교 남동측 인근으로, 택지개발지구 내 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점 등으로 되어 있으나 현장조사 당시 공실이었습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건물이며 공동 급배수·위생설비, 지하주차장, 승강기, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 3차선 도로, 북측과 서측으로 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 일반산업단지, 상업구역, 연구개발특구에 포함됩니다.
- 토지. 대 896.4㎡, 상업용, 평지·가로장방형이며 공시지가는 1,662,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 사유 확인. 이 사건은 재매각입니다. 기존 매각이 다시 진행되는 배경과 매각조건을 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 20% 준비. 현재 최저가 26,386,000원의 20%인 5,277,200원이 매수신청보증금입니다.
- 공실 원인 조사. 감정평가 당시 공실이므로 현장 유동인구, 동일 건물 공실, 임대수요와 실제 가능한 임대조건을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%만으로 저평가를 단정하지 말고 인근 근린시설의 실제 매매·임대 사례로 별도 가격 검증이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2016.09.09. 서대구농업협동조합 근저당입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 최신 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 감정 당시에는 공실이었지만 매각기일까지 점유 상태가 바뀌었는지 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다, 왜 5번 유찰됐는지가 먼저다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며 예상 인수액도 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 시장성입니다. 감정가 157,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 26,386,000원까지 내려왔고 재매각 조건까지 붙었습니다.
실거래 시세가 제시되지 않은 상태에서는 감정가 대비 16.81%라는 할인율을 곧바로 수익 기회로 해석해서는 안 됩니다. 공실 근린시설은 실제 임차수요와 재매각 가능성, 출구가격을 확인하지 않으면 낮은 취득가가 그대로 낮은 환금성으로 이어질 수 있습니다. 결론은 권리는 양호, 가격 판단은 보수적, 환금성 검증이 핵심입니다.
