대구지방법원 2025타경942. 달성군 현풍읍 중리 맨하탄시티 2층 204호로, 용도는 근린시설입니다. 감정 이용상태는 공부상 일반음식점 등이며 현장조사 당시 공실이었습니다. 소유자는 권필조·배광호 각 2분의 1 공유이고, 말소기준은 2016년 9월 9일 서대구농업협동조합 근저당권입니다. 이후 존속하는 달성군 압류, 후순위 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건의 핵심은 권리보다 환금성과 가격 검증입니다. 감정가 167,000,000원이 6회 유찰을 거쳐 19,646,000원까지 내려왔지만, 동일·유사 점포의 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 반복 유찰 자체가 시장의 응찰 저항이 확인된 결과인 만큼, 현장 상권과 공실 지속 가능성, 점포의 실제 사용 가능성을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경942 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 495 맨하탄시티 2층 204호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노상업로2길 15-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 등 · 현장조사 당시 공실 |
| 소유자 | 권필조 2분의 1 · 배광호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 19,646,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 1,156,174,856원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않아 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 기준권리는 2016.09.09. 서대구농업협동조합 근저당권이고, 2017년 서대구농업협동조합 후순위 근저당권, 2022년 용주새마을금고 등 근저당권, 2024년 달성군 압류와 2025년 임의경매개시결정은 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 88% 이상 내려왔지만 ‘시세 확인’은 별개
감정가는 167,000,000원, 현재 최저매각가는 19,646,000원입니다. 현재 시나리오의 비율은 감정가의 11.76%이고, 제공된 회차 표기상 약 12% 구간입니다. 다음 유찰 시에는 13,752,200원, 다시 유찰되면 9,626,540원 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.76% | 19,646,000원 | 4,997,107,628원 |
| 7회 유찰 시 | 8.23% | 13,752,200원 | 5,002,895,340원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 9,626,540원 | 5,006,946,738원 |
③ 예상배당표 (매각가 19,646,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 753,628원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서대구농업협동조합 | 3,240,000,000원 | 18,892,372원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 서대구농업협동조합 | 576,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 용주새마을금고 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권액 5,016,000,000원 중 채권자 예상배당은 18,892,372원이고 미배당은 4,997,107,628원입니다. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 비슬고등학교 남동측 인근이며, 주위는 택지개발지구 내 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점 등이나 현장조사 당시 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건물의 2층 점포이며, 공동 급배수·위생설비, 지하주차장, 승강기, 옥내소화전이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 3차선 도로, 북측과 서측으로 보행자도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이고 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방이며 공시지가는 1,662,000원/㎡입니다.
- 규제. 경제자유구역·일반산업단지·상업구역·연구개발특구·지구단위계획구역 등에 포함되고 중로2류 및 보행자전용도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 호실 확인. 2층 204호의 출입구 위치, 가시성, 접근성, 전용공간과 공용공간 상태를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현장조사 당시 공실입니다. 단순 공실인지 상권·임대료·업종 적합성 문제인지 구분해야 합니다.
- 임대 가능성 검증. 실거래 자료가 없어 매매가 비교가 어렵습니다. 주변 유사 점포의 현재 임대조건과 실제 공실 상황을 확인하는 것이 핵심입니다.
- 용도 확인. 공부상 일반음식점 등으로 이용되는 근린시설인 만큼 희망 업종의 영업 가능 여부와 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 감정 당시 공실이지만 매각 시점의 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 등 미납 여부와 승계 가능 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장에서 검증”
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이라 권리구조 자체는 깔끔한 편입니다. 그러나 감정가 167,000,000원에서 6회 유찰돼 19,646,000원까지 내려온 사실만 보고 ‘엄청 싸다’고 결론 내리기는 어렵습니다. 대상은 아파트가 아니라 공실 근린시설이고, 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다.
따라서 이 사건의 승부처는 등기보다 상가 자체의 현금창출력입니다. 현재 상권에서 임차인을 구할 수 있는지, 임대료가 어느 수준인지, 장기간 공실 가능성이 있는지, 2층 점포의 접근성과 가시성이 어떤지를 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로 검증. 6회 유찰이라는 숫자는 할인율보다 먼저 환금성과 수익성을 확인하라는 신호로 보는 편이 안전합니다.
