대구지방법원 2025타경942. 현풍읍 중리 맨하탄시티 2층 203호 근린시설입니다. 감정평가상 공부 용도는 일반음식점 등이며 현장조사 당시에는 공실이었습니다. 말소기준은 2016.09.09. 서대구농업협동조합 근저당권이고, 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 넘겨지는 금액은 0원으로 계산돼 권리 인수 자체보다 공실 상가의 가격·환금성이 더 큰 쟁점입니다.
특히 감정가 193,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 22,705,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 상업용 부동산은 주거용보다 개별 호실의 위치·업종 적합성·공실기간에 따른 가격 편차가 크고, 이 사건은 실제로 반복 유찰된 상태입니다. 낮아진 최저가 자체를 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경942 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 495 맨하탄시티 2층203호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노상업로2길 15-7 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 등 · 현장조사 당시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층 · 해당 호실 2층 |
| 소유자 | 권필조 지분 2분의 1 · 배광호 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 22,705,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대구농업협동조합 / 1,156,174,856원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2016.09.09. 설정된 서대구농업협동조합의 1번 근저당권입니다. 이 근저당권에는 이후 채권최고액 변경등기가 이어졌고 2022.01.24. 변경등기에는 729,240,000원이 기재되어 있습니다. 같은 서대구농업협동조합의 2017.05.08. 근저당권, 2022.01.24. 용주새마을금고 등 다수 금융기관 공동 근저당권, 달성군 압류, 국민건강보험공단 압류 및 2025.04.14. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 가격 해석 — 6회 유찰의 의미를 먼저 봐야 한다
감정가 193,000,000원에 시작한 물건의 현재 최저매각가는 22,705,000원입니다. 현재 시나리오상 감정가의 11.76% 수준입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 15,893,499원, 그다음은 11,125,449원까지 낮아지는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 22,705,000원 | 21,896,310원 | 4,994,103,690원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 15,893,499원 | 15,207,416원 | 5,000,792,584원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 11,125,449원 | 10,525,191원 | 5,005,474,809원 | 0원 |
중요한 점은 채권자의 미배당이 크다는 사실이 곧 매수인의 인수부담을 뜻하지는 않는다는 것입니다. 현재·7회·8회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로, 최저가가 극단적으로 낮아졌다고 해서 곧바로 시장가보다 저렴하다고 볼 수도 없습니다. 이 사건은 이미 6회 유찰된 공실 근린시설이므로, 반복 유찰 자체를 시장의 수요 신호로 읽어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,705,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 808,690원 |
| 1. 근저당 · 서대구농업협동조합 | 3,240,000,000원 | 21,896,310원 |
| 2. 근저당 · 서대구농업협동조합 | 576,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 용주새마을금고 외 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 808,690원을 제외한 21,896,310원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게는 배당되지 않습니다. 총 채권액 5,016,000,000원 대비 미배당액은 4,994,103,690원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비슬고등학교 남동측 인근이며, 주변은 택지개발지구 내 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 공부상 일반음식점 등이나 현장조사 당시 공실 상태였습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물설비. 공동 급배수·위생설비, 지하주차장, 승강기 및 옥내소화전이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복3차선도로, 북측 및 서측으로 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 토지면적은 896.4㎡, 공시지가는 1,662,000원/㎡입니다.
- 규제. 경제자유구역·연구개발특구·상업구역·일반산업단지·지구단위계획구역 등에 포함되며 중로2류와 특수도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 감정 당시 공실이었지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 방문과 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 2024-08076-002 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 진행상황을 함께 점검해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 단순히 가격이 높았던 것인지, 상권·호실 위치·업종 제한·공실 위험 등 구조적인 원인이 있는지 확인해야 합니다.
- 임대수익성 검토. 현재 공실인 근린시설이므로 예상 임대료·관리비·공실기간을 별도로 조사한 뒤 입찰가를 정하는 것이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당의 변경등기와 각 압류·근저당의 현재 상태를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 개념을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “12%까지 떨어졌다는 사실보다 6회 유찰된 이유가 중요하다”
이 사건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 193,000,000원이 6회 유찰되어 최저가 22,705,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 물건은 현장조사 당시 공실인 근린시설이고, 이미 여러 차례 시장의 선택을 받지 못했습니다. 따라서 결론은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아닙니다. 권리 인수는 낮지만 환금성과 가격 검증 부담은 높다가 더 정확합니다. 공매 절차까지 교차 확인한 뒤, 실제 임대수요와 매각 가능성을 확인할 수 있을 때만 최저가의 의미가 생깁니다.
