36,941,000원
대구지방법원 2025타경942. 대구 달성군 현풍읍 중리 맨하탄시티 3층 301호의 근린시설입니다. 감정가는 314,000,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 36,941,000원, 감정가의 11.76% 수준까지 떨어졌습니다. 등기상 소유자는 권필조·배광호가 각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 말소기준은 2016년 9월 9일 서대구농업협동조합 근저당권입니다.
권리 구조 자체는 비교적 분명합니다. 말소기준 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 임차인도 없습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심 난도는 권리 인수보다는 6회 유찰된 상가의 환금성, 공실, 세금 압류, 재매각 조건에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경942 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 495 맨하탄시티 3층 301호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노상업로2길 15-7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 등 · 현장조사 당시 공실 |
| 소유자 | 권필조 2분의 1 · 배광호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 36,941,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 1,156,174,856원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 서대구농협 근저당
말소기준권리는 2016.09.09. 을구 1번 서대구농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 서대구농업협동조합의 추가 근저당권, 용주새마을금고 등 근저당권과 달성군·국민건강보험공단·국의 압류, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 임차인은 확인되지 않아 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다.
② 임차·점유 — 임차인 없음, 현장조사는 공실
| 점유·임차 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 · 현장조사 당시 공실 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
감정평가 조사 당시 이 호실은 공실 상태였습니다. 임차보증금이나 대항력 임차인의 승계 부담이 확인되지 않으므로 현재 데이터 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 36,941,000원입니다. 다만 공실이라는 사실은 권리상 안전성과 별개로, 낙찰 후 임대수익을 즉시 확보할 수 있다는 의미는 아닙니다.
③ 가격 — 6회 유찰로 감정가 11.76%
감정가 314,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 36,941,000원입니다. 표면적으로는 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건은 실거래 비교자료가 없어 현재 가격을 주변 거래가격보다 “싸다”고 단정할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 공실 여부와 임대수익, 상권의 실제 수요가 환금성에 직접 영향을 줍니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 36,941,000원 | 11.76% | 4,980,123,938원 |
| 7회 유찰 시 | 25,858,700원 | 8.24% | 4,991,006,757원 |
| 8회 유찰 시 | 18,101,090원 | 5.76% | 4,998,624,730원 |
④ 예상배당표 (매각가 36,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,064,938원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서대구농업협동조합 | 3,240,000,000원 | 35,876,062원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 서대구농업협동조합 | 576,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 용주새마을금고 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 5,016,000,000원 중 35,876,062원이 채권자에게 배당되고, 4,980,123,938원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금·공매·재매각 — 이번 입찰의 핵심 체크포인트
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리, 비슬고등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 택지개발지구 내 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 위치해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 공부상 일반음식점 등이나 현장조사 당시 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건물이며 공동 급배수·위생설비, 지하주차장, 승강기, 옥내소화전 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 3차선 도로, 북측 및 서측 보행자도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 부지이며 토지면적은 896.4㎡, 공시지가는 1,662,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·상업구역·연구개발특구 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 재매각 조건이므로 현재 최저가 기준 7,388,200원을 준비해야 합니다.
- 공실 원인. 현장조사 당시 공실이므로 실제 임대수요와 공실 지속기간, 임대료 수준을 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 공매 진행. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매가 교차하고 있으므로 입찰 전 진행 상태를 대조해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인. 단순 가격 하락만 보지 말고 상권·공실·호실 활용성·환금성을 직접 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매우 낮아졌지만, 쉬운 물건은 아니다”
이 사건은 권리 인수만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후 등기권리도 매각으로 소멸하여 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 감정가 314,000,000원에서 36,941,000원까지 내려오는 동안 이미 6회 유찰됐고, 현장조사 당시 공실이며, 국세·지방세 압류와 공매공고, 재매각 조건까지 겹칩니다.
따라서 이 물건은 “3,694만원짜리 상가”가 아니라 왜 감정가의 11.76%까지 내려왔는지를 확인해야 하는 공실 근린시설로 보는 편이 맞습니다. 권리 인수 0원은 분명한 장점이지만, 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 단순, 가격은 낮음, 환금성과 공실은 고위험. 이번 입찰의 승부처는 권리분석보다 실제 상권과 임대 가능성 검증입니다.
