대구지방법원 2025타경942. 현풍읍 중리 맨하탄시티 4층 401호의 근린시설입니다. 감정 이용상태는 공부상 일반음식점 등이며, 현장조사 당시에는 공실이었습니다. 소유자는 권필조·배광호가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2016년 9월 9일 설정된 서대구농업협동조합 근저당권이고, 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 권리가 소멸한다고 해서 이 물건의 투자 난도가 낮아지는 것은 아닙니다. 감정가 238,000,000원에서 6회 유찰 후 최저매각가가 28,000,000원까지 내려왔고, 이는 감정가의 11.76%입니다. 이 정도의 유찰 누적은 숫자상 할인폭만 볼 것이 아니라, 근린시설이라는 용도와 공실 상태에서 시장의 응찰 수요가 약했다는 점을 함께 봐야 하는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경942 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 495 맨하탄시티 4층 401호 · 도로명 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노상업로2길 15-7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 공부상 일반음식점 등 · 현장조사 당시 공실 |
| 소유자 | 권필조 2분의 1 · 배광호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 28,000,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대구농업협동조합 / 1,156,174,856원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.16 |
| 점유·임대 현황 | 현장조사 당시 공실 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 배당 부족은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2016.09.09 서대구농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2017년 서대구농업협동조합 근저당, 2022년 용주새마을금고 등 근저당, 달성군 압류, 국민건강보험공단 압류와 현재의 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 2019년 동촌새마을금고 근저당 1,000,000,000원은 2020.06.29 말소됐고, 2020년 한기환 근저당 500,000,000원은 2021.10.01 말소됐으며 일부 압류도 2023.07.21 해제·말소됐습니다.
② 유찰 가격 구조 — 2.38억에서 2,800만원까지
현재 회차는 6회 유찰, 최저가 28,000,000원입니다. 감정가 238,000,000원의 11.76% 수준입니다. 다음 시나리오에서는 7회 유찰 시 19,600,000원, 8회 유찰 시 13,720,000원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 28,000,000원 | 27,096,000원 | 4,988,904,000원 |
| 7회 유찰 시 | 19,600,000원 | 18,847,200원 | 4,997,152,800원 |
| 8회 유찰 시 | 13,720,000원 | 13,073,040원 | 5,002,926,960원 |
가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 최저가가 낮다는 사실 자체로 시세보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 특히 일반상업지역의 근린시설이고 현장조사 당시 공실이며 6회 유찰된 만큼, 실사용 가능성·임대수요·재매각 수요를 별도의 가격 판단축으로 두어야 합니다. 유찰 횟수는 오히려 환금성 검증이 선행돼야 한다는 신호에 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 904,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 서대구농업협동조합 | 3,240,000,000원 | 27,096,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 서대구농업협동조합 | 576,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 용주새마을금고 등 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,016,000,000원 대비 27,096,000원만 배당되어 미배당 4,988,904,000원이 발생하는 추정입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비슬고등학교 남동측 인근이며, 택지개발지구 내 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 위치해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 공부상 일반음식점 등이며 현장조사 당시 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건물이며 공동 급배수·위생설비, 지하주차장, 승강기, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 3차선 도로, 북측 및 서측 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 일반산업단지, 상업구역, 연구개발특구 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지의 가로장방형이며 토지면적은 896.4㎡, 공시지가는 1,662,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 단순 일시 공실인지, 상권·업종·건물 구조 때문에 장기 공실이 반복된 것인지 현장 임대중개업소를 통해 확인할 필요가 있습니다.
- 임대수요 검증. 공부상 일반음식점 등 근린시설인 만큼 예상 임대료와 공실기간을 확인해 보유비용을 역산해야 합니다.
- 낙찰가 상한 설정. 감정가 대비 할인율이 아니라 예상 임대수익·재매각 가능가격을 기준으로 상한을 정해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 이후 권리의 말소 여부, 압류·공매 관련 절차를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 요소가 있는지 최종 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험 투자”
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자성 판단은 반대편을 봐야 합니다. 감정가 238,000,000원이 6회 유찰을 거쳐 28,000,000원까지 내려왔고, 물건은 근린시설·현장 공실입니다. 여기에 한국자산관리공사 공매공고까지 존재합니다.
따라서 이 물건을 “감정가의 11.76%니까 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 낮은 최저가는 이미 시장이 여러 회차에서 응찰하지 않았다는 결과이기도 합니다. 권리상 인수는 0원이지만, 낙찰 후 임대수요와 재매각 출구가 약하면 보유기간·공실비용이 가격 이점을 상쇄할 수 있습니다. 결론은 권리는 정리형, 가격은 검증형. 2,800만원이라는 숫자보다 이 근린시설을 누가 쓰고, 얼마에 임차하고, 다시 누가 살 것인지가 최종 판단을 좌우합니다.
