부산지방법원 2026타경100192. 부산 사하구 하단동의 공부상 오피스텔 6층 601호입니다. 감정 이용상태 역시 공부상 오피스텔로 확인됐고, 이해관계인 부재로 폐문돼 내부는 확인되지 않았습니다. 감정가는 107,000,000원, 최저매각가도 같은 금액인 신건입니다.
등기부에서 현재 매각소멸의 기준이 되는 권리는 2025.08.26. 서울보증보험주식회사 가압류 90,000,000원입니다. 그보다 오래된 우리은행·초량4동새마을금고 근저당과 한국선급사내근로복지기금 전세권은 이미 등기부에서 말소돼 있습니다. 문제는 이후에 등기된 남석헌의 주택임차권입니다. 임차권등기는 2025.11.04.이지만 실제 전입일과 확정일자는 2023.07.31.로 말소기준보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 601호 |
| 도로명 | 부산광역시 사하구 동매로19번길 21 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 6층 601호 |
| 소유자 | 에어텍코리아주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 82,104,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2012.06.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인 전입이 핵심
2012년에 설정됐던 선행 근저당과 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2025.08.26. 가압류이고, 그 뒤의 경매개시결정과 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 등기입니다. 그러나 임차권등기가 말소된다는 사실과 보증금 채무가 사라지는 것은 별개입니다. 남석헌은 전입·확정일자가 2023.07.31.이고 보증금 80,000,000원에 배당요구까지 한 상태라, 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 601호와 다른 호수 자료를 분리해 봐야 한다
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남석헌 | 601호 전부 | 2023.07.31 / 2023.07.31 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 회차 0원 · 미배당 시 잔액 인수 |
| 박정훈 | 608호 | 2023.03.23 / 미상 | 3,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 배당표상 3,000,000원 · 601호 귀속 재확인 |
| 김종천 | 604호 | 2025.06.16 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 601호 귀속 재확인 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
본건 주소는 601호입니다. 따라서 직접 호수가 일치하는 임차인은 남석헌이고, 현황조사에 함께 나타난 604호 김종천·608호 박정훈은 본건 601호와 호수가 다릅니다. 특히 배당표가 박정훈 보증금 3,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있으므로, 입찰 전 608호 자료가 왜 601호 배당에 포함됐는지를 원문으로 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 비싸지만, 면적이 달라 직접 비교에는 한계
LOTUSO/T의 실거래 표본은 총 4건으로, 거래금액은 39,000,000원~45,000,000원, 평균은 43,250,000원, 최신 거래는 44,000,000원입니다. 데이터상 최저매각가 107,000,000원은 최근 평균의 247.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 44,000,000원 |
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 2023.11 | 16.21㎡ | 3 | 39,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 43,250,000원 |
다만 본건의 대상면적은 29.7㎡이고 위 실거래 표본은 16.21㎡와 21.25㎡로, 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 247.4%라는 비율만으로 본건의 적정 시가를 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 최저가 자체가 제공된 실거래 평균·최신 거래보다 높은 상태이므로, 신건이라는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,000원 |
| 1. 임차인 남석헌 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 배당 |
| 인수 · 박정훈 보증금 | 3,000,000원 | 0원 배당 / 3,000,000원 인수 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,000,000원 | 24,702,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 남석헌 | 82,104,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 남석헌 보증금 80,000,000원이 전액 배당돼 이 임차인의 미배당 승계액은 0원입니다. 서울보증보험은 24,702,000원만 배당되고, 총 채권 미배당액은 147,402,109원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 생긴다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 산출 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 107,000,000원 | 3,000,000원 | 110,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 85,600,000원 | 3,000,000원 | 88,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 68,480,000원 | 16,152,640원 | 84,632,640원 |
두 번째 유찰 시에는 남석헌에게 배당되는 금액이 66,847,360원으로 줄어 80,000,000원 보증금 중 일부가 미배당 상태가 되고, 배당표상 매수인 인수액도 16,152,640원으로 커집니다. 따라서 화면에 보이는 최저가 68,480,000원만 보고 매입비용이 그만큼 낮아진다고 계산하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 감정 이용상태도 오피스텔입니다. 이해관계인 부재로 폐문돼 내부는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근으로 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 하단역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물이며 사용승인일은 2012.06.08입니다. 승강기, 도시가스, 난방설비, 무인공동현관기, 기계식주차장 등이 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 정방형 토지이며 북측 및 동측으로 약 6미터 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 2,236,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로 및 소로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 참고. LOTUSO/T는 28세대이며 제공된 실거래는 4건입니다. 본건 대상면적 29.7㎡와 실거래 표본 면적이 일치하지 않아 환금성·적정가 판단은 추가 비교가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 601호 남석헌 보증금. 현재 회차에서는 80,000,000원 전액 배당 가정이지만, 실제 낙찰가가 달라지면 미배당 잔액 인수가 발생할 수 있으므로 배당계산을 다시 해야 합니다.
- 608호 3,000,000원 인수 산출. 배당표에는 매수인 인수로 잡혀 있지만 임차 부분은 608호입니다. 본건 601호에 실제 승계되는 채무인지 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 604호·성명 표시 불명확 점유관계. 보증금·확정일자 또는 전입일이 확인되지 않은 부분은 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.10.07. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 후 처리 및 관련 의무 여부를 원문에서 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았습니다. 실제 사용상태와 수리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세. 실거래 표본이 16.21㎡·21.25㎡로 본건 29.7㎡와 면적이 다릅니다. 43,250,000원 평균만으로 적정 입찰가를 정하지 마세요.
- 가격 기준. 신건 최저가 107,000,000원이 제공된 실거래 평균 43,250,000원과 최신 거래 44,000,000원을 웃도는 만큼, “신건이라 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 물건의 숫자는 ‘낙찰가’보다 ‘인수 후 총비용’이 중요하다
본건의 1차 핵심은 남석헌의 대항력 있는 80,000,000원 임차보증금입니다. 현재 107,000,000원 매각 가정에서는 전액 배당되므로 이 임차인과 관련한 현재 인수액은 0원이지만, 두 번째 유찰 시에는 미배당이 발생해 인수액이 커집니다. 즉 유찰가만 내려가는 구조가 아닙니다.
두 번째 핵심은 배당표상 3,000,000원 인수로 계산된 박정훈의 임차 부분이 608호라는 점입니다. 이 금액까지 그대로 본건 비용으로 볼 경우 현재 산출 실질취득은 110,000,000원이지만, 601호와의 귀속관계를 확인하기 전에는 확정 인수액으로 단정하기 어렵습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 제공된 실거래 평균 43,250,000원과 최신 거래 44,000,000원보다 최저가가 훨씬 높고, 데이터상 비율도 247.4%입니다. 다만 비교 거래 면적이 본건보다 작아 직접적인 동일면적 시세 비교는 아닙니다. 결론은 “싸다”가 아니라 “권리와 면적을 먼저 다시 맞춰야 한다”입니다. 대항력 임차보증금, 다른 호수로 표시된 임차자료, 내부 미확인까지 겹쳐 있어 신건 가격만 보고 단순 입찰하기에는 권리확인의 숙제가 남아 있습니다.
