부산지방법원 2026타경100192. 부산 사하구 하단동의 공부상 오피스텔, 6층 605호입니다. 대상 면적은 21.25㎡이고 건물은 2012.06.08 사용승인된 11층 건물입니다. 현재 등기상 소유자는 에어텍코리아주식회사이며, 2026.02.19 남석헌의 강제경매개시결정으로 경매가 진행 중입니다.
등기부의 과거 근저당·전세권은 이미 말소된 이력이 많고, 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2025.08.26 서울보증보험주식회사 가압류 90,000,000원입니다. 이 가압류와 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 2022.10.07 민간임대주택등기가 있고, 현황조사에 전입자가 2명 기재되어 있어 단순한 ‘등기부 깨끗한 신건’으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 605호 |
| 도로명 | 부산광역시 사하구 동매로19번길 21 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 21.25㎡ · 11층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 에어텍코리아주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남석헌 / 82,104,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계 확인이 핵심
과거 우리은행 근저당 348,000,000원, 초량4동새마을금고 근저당 338,000,000원, 한국선급사내근로복지기금 전세권 5,000,000원, 부산은행 근저당 612,000,000원은 모두 등기부상 말소 이력이 확인됩니다. 현재 배당의 기준이 되는 권리는 2025.08.26 서울보증보험주식회사 가압류입니다.
② 임차인·점유 — 기재된 호실이 605호와 다르다
현황조사에는 김종천과 박정훈 두 사람이 기재되어 있고, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 문제는 기재 호실이 각각 604호와 608호로, 경매 대상인 605호와 일치하지 않는다는 점입니다. 따라서 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 605호에 대한 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
| 성명 | 기재 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종천 | 604호 | 2025.06.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박정훈 | 608호 | 2023.03.23 | 3,000,000원 / 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐도 비싸다
동일 면적 21.25㎡의 확인 거래는 2023.12 세 건으로, 44,000,000원·45,000,000원·45,000,000원입니다. 평균은 44,666,666원, 최신 거래는 44,000,000원입니다. 거래 표본이 3건이고 모두 2023.12 거래라는 점에서 최신성에는 한계가 있지만, 현재 최저가 78,000,000원이 제공된 최근 거래평균의 174.6%라는 사실은 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 44,000,000원 |
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 평균 | 21.25㎡ | 3건 | 44,666,666원 |
배당 시나리오대로 3,000,000원을 인수하면 현재 실질취득은 81,000,000원으로 평균 거래가의 약 181.3%, 최신 거래 44,000,000원의 약 184.1%입니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부가 아니라 실질취득액과 실제 거래가격의 간격을 기준으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 인수 · 박정훈 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,000,000원 | 76,196,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 남석헌 | 82,104,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 172,104,109원 중 76,196,000원이 배당되고, 미배당액은 95,908,109원입니다. 박정훈 보증금 3,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수로 계산된 금액입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 배당·인수 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 78,000,000원 | 76,196,000원 | 95,908,109원 | 3,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 62,400,000원 | 60,876,800원 | 111,227,309원 | 3,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 49,920,000원 | 48,621,440원 | 123,482,669원 | 3,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 이해관계인 부재로 폐문되어 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근으로 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 하단역이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물, 사용승인일 2012.06.08. 승강기, 도시가스, 난방, 무인공동현관기, 기계식주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지·정방형 토지이며 북측 및 동측 약 6미터 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 2,236,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전구역과 역사문화환경보존지역에 포함되고 도로 및 소로3류에 접합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. LOTUSO/T는 28세대이고 동일 면적 확인 거래는 3건입니다. 거래 표본이 적고 거래시점이 2023.12에 집중되어 있어 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 605호 점유자부터 재확인. 현황조사 기재자는 604호·608호입니다. 대상 605호의 실제 점유자와 전입세대열람 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
- 인수 3,000,000원 확정 여부. 배당 시나리오는 박정훈 보증금을 인수로 계산하지만 기재 호실이 608호이므로 605호에 실제 승계되는지 확인이 선행돼야 합니다.
- 김종천 보증금 확인. 전입일은 2025.06.16이나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력과 인수액을 확정하지 말고 추가 서류를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.07 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 등록상태와 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가는 거래평균의 174.6%이고, 실질취득 기준으로는 약 181.3%입니다. 제공된 2회 유찰 시나리오에서도 거래평균보다 높습니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 수리비·시설 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 전입관계와 거래자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 불확실성보다 먼저 보이는 건 ‘가격’이다
현재 신건 최저가 78,000,000원은 동일 면적 거래평균 44,666,666원의 174.6%입니다. 배당 시나리오상 박정훈 보증금 3,000,000원을 인수하면 실질취득은 81,000,000원으로 올라가 거래평균 대비 약 181.3%가 됩니다. 게다가 현황조사에 기재된 두 사람의 호실이 604호와 608호로 대상 605호와 맞지 않아, 실제 점유·임차관계까지 한 번 더 확인해야 합니다.
1회 유찰가는 62,400,000원, 2회 유찰가는 49,920,000원이지만 시나리오상 인수 3,000,000원을 합치면 2회 유찰 후에도 52,920,000원입니다. 이는 제공된 거래평균 44,666,666원과 최신 거래 44,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 사건은 “신건 최저가가 낮아 보인다”는 이유로 가격 가점을 줄 수 없는 물건입니다. 현재 자료만 놓고 보면 가격은 보류, 점유관계는 재확인이 결론입니다.
