부산지방법원 2026타경100192. 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 608호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자는 에어텍코리아주식회사이며, 현재 유효한 금전권리의 말소기준은 2025.08.26 서울보증보험주식회사 가압류 90,000,000원입니다. 과거 우리은행 근저당 348,000,000원, 초량4동새마을금고 근저당 338,000,000원, 한국선급사내근로복지기금 전세권 20,000,000원은 등기부상 이미 말소돼 현재 부담으로 남지 않습니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 608호 박정훈은 2023.03.23 전입, 보증금 3,000,000원·월세 400,000원으로 조사됐습니다. 확정일자가 없어 우선변제권은 없고, 배당표에서도 보증금 배당은 0원으로 잡혀 있습니다. 이 0원은 보증금이 사라진다는 뜻이 아니라 매각대금 밖에서 매수인이 3,000,000원을 인수한다는 의미입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 608호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 내부는 이해관계인 부재로 확인하지 못함 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 11층 건물 · 6층 · 사용승인일 2012.06.08 |
| 소유자 | 에어텍코리아주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남석헌 / 82,104,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 608호 전입이 핵심
말소기준은 2025.08.26 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 그보다 뒤인 2026.02.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 본건 608호 박정훈의 전입일은 2023.03.23으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 3,000,000원에 확정일자는 없으며, 예상배당에서도 임차인에게 배당되는 금액은 0원이라 보증금 전액이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다.
임차인 현황 — 본건 608호 확인 임차인 1명
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정훈 · 608호 · 주거 | 2023.03.23 | 3,000,000원 월세 400,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 확정일자 없음 | 3,000,000원 인수 |
| 김종천 · 604호 | 2025.06.16 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 608호와 동일 점유인지 확인 필요 |
김종천은 현황조사상 604호로 기재돼 있어 608호 박정훈의 보증금과 합산하지 않았습니다. 다만 전입일 2025.06.16은 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수는 없지만 대항력 가능성 자체는 확인 대상입니다. 본건 608호와의 실제 점유관계가 연결되는지 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 9,800만원’으로 봐야 한다
비교지표의 최근12개월 평균 거래금액은 43,250,000원, 최신 거래는 2023.12 · 44,000,000원입니다. 신건 최저가 95,000,000원만 놓고도 최근12개월 평균의 219.7%입니다. 여기에 박정훈 보증금 3,000,000원을 인수하면 확인된 실질취득액은 98,000,000원으로, 최근12개월 평균의 약 226.6%가 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 44,000,000원 |
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 2023.11 | 16.21㎡ | 3 | 39,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 43,250,000원 |
다만 비교대상 면적은 21.25㎡와 16.21㎡이고 대상면적은 25.96㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 43,250,000원을 본건 608호의 정확한 시세로 단정할 수는 없습니다. 또한 최신 거래월이 2023.12로 매각기일 2026.09.01과 시차가 있습니다. 그럼에도 최저가가 비교평균의 219.7%이고, 인수액까지 더해지는 구조이므로 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 인수 · 임차인 박정훈 | 3,000,000원 | 0원 매수인 전액 인수 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 남석헌 | 82,104,109원 | 2,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 172,104,109원 중 예상 배당액은 92,890,000원, 미배당은 79,214,109원입니다. 박정훈 보증금 3,000,000원은 배당액에 포함되지 않고 매수인에게 승계됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 확인된 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 95,000,000원 | 3,000,000원 | 98,000,000원 | 79,214,109원 |
| 1회 유찰 · 80% | 76,000,000원 | 3,000,000원 | 79,000,000원 | 97,872,109원 |
| 2회 유찰 · 64% | 60,800,000원 | 3,000,000원 | 63,800,000원 | 112,798,509원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 하단역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물로 사용승인일은 2012.06.08이며, 승강기·도시가스·난방·무인공동현관·기계식주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 정방형 평지이며 북측·동측 약 6미터 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 2,236,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전구역과 역사문화환경보존지역에 포함되고, 도로 및 소로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래표본. LOTUSO/T는 28세대이며 확인된 거래는 4건입니다. 거래 면적이 대상면적 25.96㎡와 일치하지 않아 개별 호수의 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 95,000,000원이 아니라 박정훈 보증금 인수까지 포함한 98,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 608호 박정훈 점유 재확인. 전입 2023.03.23, 보증금 3,000,000원, 월세 400,000원이며 우선변제권 없이 전액 인수 구조입니다.
- 604호 김종천 구분 확인. 2025.06.16 전입이지만 604호로 조사됐고 보증금·확정일자가 미상입니다. 본건 608호와 실제 점유관계가 연결되는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.10.07 민간임대주택 등기가 말소기준보다 앞서 기재되어 있으므로 매각 후 효력과 처리 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 비교시세 과신 금지. 최근 거래는 2023.11~12이고 면적도 21.25㎡·16.21㎡로 대상면적 25.96㎡와 다릅니다. 다만 현재 최저가가 평균의 219.7%라는 가격 차이는 반드시 감안해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 폐문되어 내부를 확인하지 못했습니다.
- 배당과 인수를 분리. 임차인 배당 0원을 인수 0원으로 오해하면 안 됩니다. 박정훈 보증금 3,000,000원은 매수인 부담입니다.
맺으며 — “신건 9,500만원”이 아니라 “확인된 취득원가 9,800만원”
이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류·경매개시결정이 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 실제 입찰 판단은 그렇지 않습니다. 본건 608호에는 말소기준보다 앞선 박정훈 임차인이 있고, 보증금 3,000,000원이 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 확인된 실질취득액은 98,000,000원입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 비교 최근12개월 평균 43,250,000원에 비해 최저가 자체가 219.7%이고, 실질취득액은 그보다 더 높습니다. 거래면적 불일치와 2023.12 이후 거래 공백 때문에 비교시세를 절대값으로 볼 수는 없지만, 그 한계를 감안해도 현 회차를 가격 메리트가 있는 경매로 평가하기는 어렵습니다. 1회 유찰 시 확인된 실질취득 79,000,000원, 2회 유찰 시에도 63,800,000원으로 계산됩니다. 여기에 604호 김종천의 점유관계와 민간임대주택 등기 확인까지 필요합니다. 권리도 단순하지 않고, 가격도 싸지 않다. 이 사건의 결론은 현재 회차 기준 보수적 접근입니다.
