부산지방법원 2026타경100192. 부산 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 602호, 공부상 오피스텔입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 11층 건물이고, 동일면적 기준은 21.25㎡입니다. 현재 소유자는 에어텍코리아주식회사입니다. 이번 경매의 말소기준은 2025.08.26 서울보증보험주식회사 가압류 90,000,000원이며, 이후의 본건 602호 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 2022.10.07 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 존재합니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 “모든 선순위 사항이 사라진다”고 단정하기보다는, 이 등기의 경매 후 처리와 낙찰자에게 미치는 영향은 매각물건명세서 등 원본에서 최종 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100192 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 602호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 21.25㎡ · 11층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 에어텍코리아주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 76,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남석헌 / 82,104,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2025.08.26 가압류
과거 우리은행 근저당, 초량4동새마을금고 근저당, 한국선급사내근로복지기금 전세권, 부산은행 근저당 등은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매 분석에서 기준이 되는 권리는 2025.08.26 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 본건 602호 안지연의 주택임차권등기는 2025.12.22 접수되었고, 주민등록일자와 확정일자는 모두 2025.12.16으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
② 임차 관계 — 본건 602호와 다른 호수를 구분해야 한다
임차 관련 기록에는 실제 인원 3명이 확인되며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 본건은 602호이고, 김종천은 604호, 박정훈은 608호로 표기되어 있습니다. 따라서 다른 호수 임차인의 보증금을 본건 602호의 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종천 | 604호 | 2025.06.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박정훈 | 608호 | 2023.03.23 | 3,000,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 안지연 | 602호 전부 | 2025.12.16 | 3,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
본건 602호 안지연은 임대차계약일 2024.12.15, 점유개시일 2024.12.15, 주민등록일자·확정일자 2025.12.16, 임차권등기 2025.12.22입니다. 말소기준 2025.08.26보다 주민등록일자가 늦으므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 본건 602호 기준으로 보증금 3,000,000원을 낙찰자가 직접 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 신건 76,000,000원은 170.1%
LOTUSO/T 동일면적 21.25㎡로 제시된 거래는 3건입니다. 거래월은 모두 2023.12이며, 금액은 44,000,000원·45,000,000원·45,000,000원입니다. 제공된 최근12개월 평균 지표는 44,666,666원이고, 최저가 76,000,000원은 그 평균의 170.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 44,000,000원 |
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 평균 | 21.25㎡ | 3건 | 44,666,666원 |
최신 거래로 제시된 금액도 44,000,000원입니다. 따라서 전체 평균이든 최근12개월 평균이든, 현재 최저가 76,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”는 평가는 할 수 없습니다. 오히려 제공 지표 기준으로는 최근 시세보다 상당히 높은 가격입니다. 또한 거래 표본이 3건이고 거래월이 모두 2023.12로 제시되어 있으므로, 입찰 직전 현재 시세 확인은 특히 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,768,000원 |
| 참고 · 박정훈 608호 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,000,000원 | 74,232,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 남석헌 | 82,104,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 172,104,109원 중 예상 배당액은 74,232,000원, 미배당은 97,872,109원입니다. 배당 시뮬레이션상 박정훈 608호 보증금 3,000,000원이 별도 인수로 잡혀 있으나 본건 호수와 다르므로 602호 직접 인수액에는 반영하지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 하단역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물, 사용승인일 2012.06.08. 승강기·도시가스·난방·무인공동현관기·기계식주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재로 폐문되어 내부는 확인하지 못한 상태입니다. 감정평가에서도 경매 진행 시 재확인을 권고하고 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고, 도로 및 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,236,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. LOTUSO/T는 28세대이고 동일면적 거래 표본은 3건입니다. 거래 표본이 많지 않아 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 신건 76,000,000원은 최근12개월 평균 44,666,666원의 170.1%입니다. 현재 회차를 시세 대비 저가로 보지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 60,800,000원, 2회 유찰 48,640,000원입니다. 2회 유찰 가격도 제공된 최근 평균보다 높습니다.
- 602호 임차권. 안지연의 전입·확정일자와 임차권등기 시점을 말소기준 2025.08.26과 다시 대조하세요.
- 다른 호수 기록 분리. 김종천 604호, 박정훈 608호 기록을 본건 602호의 인수액으로 합산하지 않도록 원본에서 호수를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.10.07 등기의 경매 후 처리와 낙찰자에게 미치는 영향을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 내부 상태. 폐문으로 내부가 확인되지 않았으므로 실제 점유·수선 상태를 현장에서 재확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
본건 602호만 놓고 보면 안지연의 임차권은 말소기준보다 후순위이고 대항력도 없어, 보증금 3,000,000원의 직접 승계 위험은 낮습니다. 다른 임차 기록 2명은 각각 604호와 608호로 본건과 호수가 다릅니다. 다만 2022.10.07 민간임대주택등기는 별도 확인이 필요합니다.
가격은 더욱 보수적으로 봐야 합니다. 신건 76,000,000원은 제공된 최근12개월 평균 44,666,666원의 170.1%이고, 1회 유찰 60,800,000원은 물론 2회 유찰 48,640,000원도 최근 평균보다 높습니다. 권리 확인은 가능하지만, 현재 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 권리보다도 최신 시세를 다시 확인한 뒤 어느 회차에서 가격이 현실화되는지를 판단하는 데 있습니다.
