부산지방법원 2026타경100192. 부산 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 607호의 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 78,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 에어텍코리아주식회사이고, 신청채권자 청구액은 82,104,109원입니다. 등기상 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2025년 8월 26일 서울보증보험주식회사 가압류 90,000,000원이며, 이후 2026년 2월 19일 남석헌의 강제경매개시결정이 이어집니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 소멸한다”는 한 줄만 보고 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 2022년 10월 7일 민간임대주택등기가 기재되어 있고, 임차관계에도 보증금·전입일이 확인되지 않은 사람이 있습니다. 특히 현황조사상 김종천은 604호, 박정훈은 608호로 기록되어 본건 607호와 호수가 일치하지 않습니다. 따라서 실제 본건 점유자와 임대차 범위는 입찰 전에 반드시 다시 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 607호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 11층 건물 내 6층 |
| 실거래 비교 면적 | 21.25㎡ |
| 소유자 | 에어텍코리아주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구 | 남석헌 / 82,104,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2012.06.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 민간임대주택등기까지 확인
과거 우리은행 근저당 348,000,000원, 초량4동새마을금고 근저당 338,000,000원, 한국선급사내근로복지기금 전세권 5,000,000원, 부산은행 근저당 612,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 계산상 말소기준은 2025.08.26 서울보증보험주식회사 가압류 90,000,000원이고, 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 3명, 본건 호수 확인이 핵심
| 성명 | 점유 표기 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종천 | 604호 | 2025.06.16 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박정훈 | 608호 | 2023.03.23 | 3,000,000원 | 400,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 3,000,000원* |
| 신우진 | 주거 · 호수 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 2026.05.13 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인 표기는 3명입니다. 그러나 여기서 숫자보다 중요한 것은 호수입니다. 본건은 607호인데 김종천은 604호, 박정훈은 608호로 조사되어 있습니다. 신우진은 호수가 특정되지 않았고 보증금·전입일도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 3명이 본건 607호와 실제로 어떤 관계인지 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가 자체가 실거래 평균의 174.6%
비교되는 면적은 21.25㎡이며 거래 표본은 3건입니다. 세 거래 모두 2023년 12월로, 거래가격은 44,000,000원~45,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 44,000,000원 |
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 평균 | 21.25㎡ | 3건 | 44,666,666원 |
최저매각가 78,000,000원은 이 평균의 174.6%입니다. 최신 거래로 표시된 44,000,000원과 비교해도 최저가가 훨씬 높습니다. 여기에 배당표상 확인된 박정훈 보증금 3,000,000원을 더하면 실질취득은 81,000,000원*으로, 실거래 평균 대비 약 181.3%입니다. 따라서 신건 최저가를 두고 “싸다”, “시세보다 저렴하다”라고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 인수 · 박정훈 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,000,000원 | 76,196,000원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 남석헌 | 82,104,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 172,104,109원 중 예상 배당은 76,196,000원, 미배당은 95,908,109원입니다. 박정훈 보증금 3,000,000원은 배당액 0원으로 계산되어 매수인 인수액에 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확인된 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 78,000,000원 | 76,196,000원 | 95,908,109원 | 3,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 62,400,000원 | 60,876,800원 | 111,227,309원 | 3,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 49,920,000원 | 48,621,440원 | 123,482,669원 | 3,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 하단역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔입니다. 이해관계인 부재로 폐문되어 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물이며 사용승인일은 2012.06.08입니다. 승강기·도시가스·난방·무인공동현관기·기계식주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 정방형 422.8㎡ 토지로 업무시설·공동주택·제1종근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북측·동측으로 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,236,000원/㎡입니다.
- 규모. 실거래 비교 단지는 LOTUSO/T, 총 28세대로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 607호 점유자 확인. 현황조사에는 604호 김종천, 608호 박정훈이 포함돼 있습니다. 두 임차관계가 본건 607호와 실제로 연결되는지 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 신우진 임대차 확인. 주거 사용·배당요구 2026.05.13은 확인되지만 전입일·보증금·호수가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 김종천 보증금 확인. 전입일 2025.06.16은 말소기준 2025.08.26보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.07 등기가 말소기준보다 앞서므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 최저가 78,000,000원은 실거래 평균 44,666,666원의 174.6%입니다. 확인된 3,000,000원 인수까지 포함하면 실질취득은 81,000,000원*입니다.
- 최신 시세 재확인. 비교 거래는 모두 2023.12이므로 2026.09.01 입찰 전에 더 최근 실거래와 현재 매물가격을 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다.
맺으며 — 가격도, 임차관계도 ‘확인 후’
이 사건의 가장 큰 문제는 단순히 임차인이 있다는 것만이 아닙니다. 신건 최저가 78,000,000원이 제공된 실거래 평균 44,666,666원의 174.6%라는 가격 부담이 먼저 눈에 띕니다. 확인된 인수액 3,000,000원을 더한 실질취득은 81,000,000원*으로 실거래 평균 대비 약 181.3%입니다.
동시에 권리도 깔끔하게 닫히지 않습니다. 본건은 607호인데 현황조사 임차인 중 김종천은 604호, 박정훈은 608호로 기재되어 있고, 신우진은 호수·전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기도 있습니다. 따라서 현 단계의 결론은 “신건 가격 메리트 없음 + 임차관계 추가 확인 필수”입니다. 단순히 최저가만 보고 접근하기보다 실제 607호 점유관계, 미상 보증금, 민간임대주택등기의 현재 효력을 먼저 확정하는 것이 순서입니다.
