부산지방법원 2026타경100192. 부산 사하구 하단동의 공부상 오피스텔 6층 604호입니다. 감정가는 76,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 76,000,000원입니다. 신청채권자는 남석헌, 청구금액은 82,104,109원입니다. 현재 등기상 말소기준은 2025.08.26. 서울보증보험주식회사의 90,000,000원 가압류이며, 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 핵심은 가압류가 아니라 말소기준보다 앞선 점유자입니다. 김종천은 본건 604호에 2025.06.16. 전입했고, 이는 말소기준일 2025.08.26.보다 앞섭니다. 조사자료상 대항력은 있는 것으로 분류돼 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있어, 실질취득가를 숫자로 고정할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 604호 |
| 도로명 | 부산광역시 사하구 동매로19번길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 21.25㎡ · 11층 건물 내 6층 |
| 사용승인일 | 2012.06.08 |
| 소유자 | 에어텍코리아주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 76,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남석헌 / 82,104,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 감정 이용상태 | 공부상 오피스텔 · 폐문으로 내부 미확인 |
① 권리 흐름 — 근저당은 정리됐지만 선순위 임차인이 남는다
과거 우리은행 348,000,000원 근저당, 초량4동새마을금고 338,000,000원 근저당, 한국선급사내근로복지기금 5,000,000원 전세권, 부산은행 612,000,000원 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.08.26. 서울보증보험주식회사의 가압류이고, 2026.02.19. 강제경매개시결정은 그보다 뒤입니다.
② 임차인 분석 — 조사상 2명, 본건 604호는 김종천
| 성명 / 호수 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김종천 · 604호 주거 | 2025.06.16 | 보증금 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 가능 |
| 박정훈 · 608호 | 2023.03.23 | 3,000,000원 월 400,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 604호 적용 확인 |
조사기록상 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 다만 박정훈은 조사상 608호로 기재돼 본건 604호와 호수가 다릅니다. 따라서 박정훈의 보증금 3,000,000원을 본건 매수인이 실제로 승계하는지는 원문서에서 호수와 점유관계를 다시 확인할 필요가 있습니다. 반대로 김종천은 본건 604호로 명시돼 있고 보증금이 미상이므로 이쪽이 핵심 리스크입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 자체가 제공 실거래 평균의 170.1%
동일 면적 21.25㎡로 확인된 실거래는 총 3건이며 모두 2023.12 거래입니다. 거래가격은 44,000,000원, 45,000,000원, 45,000,000원으로 평균 44,666,666원입니다. 최신 거래가격은 44,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 44,000,000원 |
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 평균 | 21.25㎡ | 3건 | 44,666,666원 |
현재 최저가 76,000,000원은 이 실거래 평균의 170.1%입니다. 실거래 최고가 45,000,000원과 최신 거래 44,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차를 두고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 거래 표본의 시점이 2023.12이므로 2026.09.01 매각기일의 현재 시세를 그대로 대변한다고 단정할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,768,000원 |
| 인수 · 임차인 박정훈 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,000,000원 | 74,232,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 남석헌 | 82,104,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 172,104,109원, 예상 배당액은 74,232,000원, 미배당액은 97,872,109원입니다. 이 표의 매수인 인수 3,000,000원은 박정훈 보증금에 대한 산정이며, 604호 김종천의 보증금은 미상이라 실제 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 변수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 97,872,109원 | 3,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 112,798,509원 | 3,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 48,640,000원 | 47,364,480원 | 124,739,629원 | 3,000,000원 |
유찰 시 산정상 매각가는 60,800,000원, 48,640,000원까지 내려갑니다. 그러나 이 숫자만으로 실질취득가가 같은 폭으로 떨어진다고 볼 수는 없습니다. 604호 선순위 임차인 김종천의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남으면 낙찰가 하락분만큼 매수인 인수액이 커질 수 있으므로, 보증금 확인이 가격판단보다 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근으로 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 하단역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물이며 사용승인일은 2012.06.08입니다. 승강기, 도시가스, 난방, 기계식주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역이며 북측·동측 약 6미터 내외 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. LOTUSO/T는 28세대이며 동일 면적 실거래 표본은 3건으로 모두 2023.12 거래입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 604호 김종천 보증금 확인. 가장 먼저 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 매각물건명세서와 현황조사에서 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 김종천 전입일 2025.06.16과 말소기준 가압류일 2025.08.26의 선후관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 박정훈 호수 확인. 박정훈은 608호로 조사돼 본건 604호와 다릅니다. 산정표의 3,000,000원 인수 항목이 본건에 실제 적용되는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.07. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 처리와 관련 사항을 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준 보수적으로. 현재 최저가 76,000,000원은 제공 실거래 평균 44,666,666원의 170.1%입니다. 실질취득가까지 확정되기 전에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
- 실거래 시점 확인. 확보된 거래는 모두 2023.12이므로 2026.09.01 입찰 전에 현재 거래 수준을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다.
맺으며 — “낙찰가보다 먼저 확인할 것은 604호 보증금”
이 사건은 등기부상 과거 근저당과 전세권이 이미 정리돼 있어 겉으로는 단순해 보입니다. 하지만 본건 604호에 말소기준보다 먼저 전입한 김종천이 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인이 떠안을 금액이 얼마인지 알 수 없는 상태입니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 신건 최저가 76,000,000원은 제공된 동일 면적 실거래 평균 44,666,666원의 170.1%입니다. 실거래 시점이 2023.12이라 현재 시세를 그대로 뜻한다고 단정할 수 없지만, 적어도 확보된 자료만으로는 현 최저가를 “저렴하다”고 평가할 수 없습니다. 가격은 높고, 실질취득가는 미확정. 김종천의 보증금과 배당관계를 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
